在济南，100万就能买到一套房子？
在9月份的时候我们聊过，随着开发商对刚需客户的争夺，未来一段时间，小面积的迷你户型将重现市场。现如今，这一情况果真要在市场上出现了。
中海锦城
大量迷你两室产品
最近，我们在济南东北部超级大盘中海华山项目探访。它将推出中海锦城组团，这就是一个拥有大量迷你户型的产品。
中海锦城，二环东高架以东、济华路两侧，北距济青高速约520米左右：
这个位置的优劣很明显:优势是交通方便，距离华山湖800米左右，北侧有康体娱乐用地和城市绿地，南侧有大面积商业用地，未来规划配套不错；敏感点是分产品临近高架，会有一些噪音影响。
（用地规划，B3为康体娱乐用地，R2为住宅）
项目包括南北两个地块，共12栋楼，楼层高度在18至32层之间。作为一个刚需产品，地块容积率比较高，产品排布也比较密，对采光有一定影响。
最大的亮点，是它的小户型。
中海锦城有大量的小户型产品，面积包括60㎡、70㎡、80㎡、95㎡、125㎡。
按照该项目周边其他组团一万三四左右的价格，也就是说100万左右就可以在这里入手一套住宅了！这在济南住宅市场是很少有的。
来看看它的几个户型。60的小两室：
70平米的小两室：
80平米的两室：
95㎡的两室：
另一个95㎡的两室：
预算100万
在济南买房的四种选择！
作为纯刚需产品，这些迷你户型的舒适性跟市场主流产品还是有差距的。
但是，对于那些预算在100万左右、同时想买新房的小伙伴，看到这样的小户型产品，会不会有一丝惊喜呢？
这种90平方米以下的迷你型产品，曾在市场上大量存在。尤其是在2006年前后，为了调控狂热的房地产市场，国家曾一度规定，新建住宅产90㎡以下户型的总面积占比须在70%以上。这就是鼎鼎大名的“90/70”政策。后来，随着房地产市场恢复平稳，这一政策也逐渐退出了市场。
现如今，这种90平米以下的户型在重出江湖。
据我们了解，除了中海这个项目，新东站片区某全新楼盘，也规划了大量的90平方米以下的户型，主要客群目标是是预算在100万左右的纯刚需。
作为纯刚需产品，这种迷你住宅户型可能会有较多敏感因素。比如，社区密度可能比较高，户梯比也可能较高，户型通透性、方正性也差一些。
不过，对于预算在100万左右纯刚需来说，这样的产品依然是个很好的消息。
对于预算在100万左右的纯刚需，目前在济南买房有这么几个选择：
1、二环内的二手房。
老城区的小户型，面积少则三五十平，多则六七十平。我们在8月2日的文章中聊过，在二手房市场，这类小户型的二手房很受欢迎（详情点这里）。
2、卫星城的住宅。
章丘、齐河、长清，单价1万/平方米一下的住宅现在有很多，100万的预算，能买到一个三室的产品了。
3、公寓产品。
济南核心地段的公寓，单价贵了也不过在一万七八。非核心地段，便宜的公寓在1万以下，100万总预算，买公寓的可选余地很大。
相对来说，老城区的二手房，比较适合那些对学区有迫切要求的小伙伴——孩子马上上学了，想找一个学校、商业等生活配套已经很完善的社区，预算又很有限，老城区的二手房就比较合适了。它们的缺陷是，社区可能比较破旧，停车等很不方便，户型也通常比较差。
卫星城的住宅，我们认为适合地缘性客户。也就说，如果你在那附近工作、生活，那就在那些地方买吧。但如果你在主城工作生活，无论是投资还是自住，都不是很建议你在卫星城买。因为，有比较才有选择，你在主城有更好的选择。
公寓产品，我们一直说，它比较适合那些已经拥有多套住宅、为了资产合理配置的“富裕”阶层。如果你是刚需，那么不建议你首套房子就选择公寓 ——公寓不能落户，孩子也没法在附近就近读书，将来出手也相对较难，刚需客户用宝贵的首付资金买公寓之后，反而可能加大买首套住宅的难度，得不偿失。
现在，随着济南一些迷你户型的产品重出江湖，大家有了更多的选择，它们比较适合那些喜欢新社区，对停车场、社区环境要求稍高（比老旧小区高），同时预算不足的小伙伴。
我们一再重复，当前这种房价“不涨”、供应相对充足的市场，是很好的。买房不再是“抢”房，开发商为了赢得买房人，会在产品、服务上下更多功夫。一句话，只有竞争，才能倒逼市场主体升级。
所以，对当前这种供应充足的市场，真的不必要“叶公好龙”。
买房有疑问，可以问我们。299元/年，不限次提问。对于很多买房人来说，你需要这份服务。
欢迎大家扫码加入：
——全文完——
閱讀更多 濟南樓市觀察 的文章
