11月5日。新京报发表文章表示：2019年10月份，恒大实现903.0亿元的单月销售业绩，这也是继今年9月之后，恒大再度刷新单月销售业绩的历史纪录。

截图源自：新京报

再结合前三季度累计约4531.8亿元的销售业绩数据来看，今年前10个月，中国恒大的销售业绩已高达5434.8亿元。距离年初制定的6000亿的业绩目标也就只剩565.2亿元空缺了。

且不说按照这过去两个月的销售业绩情况来看，就算接下来的两个月里给全体员工放假两个月，对于恒大品牌号召力而言，完成年度业绩目标想必是轻而易举。

01、地产一哥，月入千亿

11月4日，正是大家在总结“金九银十”的各种市场数据指标不及预期的时候，中国恒大如期对外披露了本公司2019年10月销售业绩公告。

公告表示：

本集团物业于2019年10月份的合约销售金额约为人民币903.0亿元，较上月增长约8.7%，较去年同期增长约70.2%，继上月之后再度刷新本集团单月合约销售金额的历史记录。

2019年10月份的合约销售面积约为967.3万平方米，合约销售均价为每平方米人民币9,336元。

想必稍微关注到一点的恒大相关消息的可能都忘不了恒大在2019年9月刷新的一个单月销售的业绩新高度。

资料显示：中国恒大在2019年9月实现了831亿元人民币的销售业绩。不仅，实现了较上月相比高达73.8%和较去年同期相比高达31.9%超高速增长，同时，也刷新了恒大单月销售业绩的历史最高记录。

与此同时，笔者注意到了，去年同期业绩则显得平平淡淡。2018年10月恒大的单月合约销售金额仅约530.4亿元，合约销售面积约为498.1万平米，合约销售均价为每平方米10,649元。

单月903亿的销售业绩到底是什么高度？

按照克而瑞的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》统计数据来看，2018年百强房企的全口径销售额门槛为218.5亿元人民币，权益销售金额门槛为204亿元人民币。

而903亿的高度可以排到全口径销售额的33位，位居龙光地产之后，或权益销售金额的23名，位居龙光地产之前。单月业绩可与雅居乐、首开股份、龙光集团等房企抗衡，同时基本可以秒杀掉，佳兆业，中国铁建，美的置业以及首创置业等众多大型明星房企。

同时，根据中国指数研究院的统计数据显示，曾公开将年度销售业绩预期目标定在千亿及以上的房企也就不过30家。

部分房企2019年前三季度业绩目标完成情况

对于今年的年度业绩预期目标，恒大似乎早已经有所准备。

早在8月28日，恒大的2019年上半年业绩发布会上，总裁夏海钧就曾表示到：

恒大完成全年销售目标没有问题，“底气”在于有充足的货源。

今年上半年已取得预售证的可售面积还有1140万平方米，下半年预计新取得预售证的面积有6000万平方米，如果按照目前1万多元/平方米的销售价格，有8000亿元的可推货值，如果完成40%，能够实现全年6000亿元的销售目标。

可见，恒大不愧为中国房企一哥，营收实力可真不是虚吹的！

月入近千亿，这是恒大在房地产“寒冬”之际给房企做出的最好表率。同时也是众多房企望尘莫及的“新高度”。

02、打脸，地产“寒冬”论？

中国恒大曾经在年初的一次公告中提到，其2019年全年的合约销售预期目标为6000亿元。如此看来，截至今年10月底，中国恒大已完成年度销售目标的90.58%。

笔者也就此查阅了一下恒大今年前十个月的销售业绩情况，粗略来看，销售金额和销售面积成正比，并没有什么特别大的出入。

细分单月数据来看，受2月份春节的影响，销售额和销售面积出现了大幅下降，这并没有什么不正常的。反倒是九月和十月业绩最亮眼：

两个月累计销售金额1734.1亿元，占前十个月累计销售金额的31.91%；

两个月的累计销售面积约1753.9万平米，占前十个月累计销售面积的33.43%。

数据来源：中国恒大官方公告；图表整理：房地产洞察

看似一切正常的恒大，为什么突然间出现了连续两个月的超高增长呢？

说到底，还是离不开今年这轮“金九银十”的大促销。

既然这样，咱们就看一看恒大的房价走势。

根据今年前十个月的数据来看，恒大的销售均价（销售均价=销售金额/销售面积），并没有同销售额和销售面积一齐同步走势，反而出现了明显的下跌走势，尤其是在销售业绩大幅攀升的“金九银十”之际。

自今年二月起到今年八月，合约销售均价均维持在1.05万每平米到1.08万每平米之间，基本看不出涨跌趋势。

自从进入九月以来，合约销售均价开始跌近万元大关，十月更是一举跌至9336元每平米。

同2019年年初1月的11134元合约销售均价相比，已经出现了16.15%的大跌。

相比于2018年10月同期的10,649元合约销售均价，也出现了12.33%的下滑。

数据来源：中国恒大官方公告；图表整理：房地产洞察

通过降价换取成交量，是今年“金九银十”这场大混战最漂亮的一仗，但并非所有房企都能如此。品牌效应，市场规模，产品定位等，都决定着能否参与这场大博弈。

以中国恒大，和碧桂园为首的诸多大型房企，早已经瞄准了二三线城市的市场，通过自身的抗风险能力，外加对刚性需求的产品把握。通过万元上下的均价，利用促销手段，不仅能在房地产的“寒冬”之际很健康地活下来，同时还能借助机会迅速扩大市场，坐稳房企一哥的“宝座”。

03、大胆留下，三点判断

最后，对于恒大2019年“金九银十”的耀眼战绩，笔者可做这样三点的总结：

1、房企开发商的二八分化正日益加剧。

融资难遇上房企还债的高峰期，外加调控政策的不放松，让那些高杠杆运作的房企和诸多靠天吃饭的中小房企所面临的最大问题，必然是资金链的紧绷。

今年以来已有400余家房企的破产，头部房企的门槛一再提高，房企所面临的“二八分化”或许只是刚开始。

2、整体市场不景气，并非意味着没有机会。

房住不炒的高度定位依然没有改变，稳字当头是我国房地产市场未来的发展走向，政策面不放松和资金面的持续收紧，只是提高了购房者的买房门槛，却并没有否认房产的居住价值和投资的价值。

城镇化的道路至少还有十年要走，区域性的机会依然存在，发展速度快，城市体量不是特别大，恒大、碧桂园等房企的万元均价足以说明，机会不仅仅只在一二线城市。

3、以价格换市场，这条路走得通。

恒大以行动和事实已经证明了，价格因素对市场的影响远大于调控政策对市场的影响，降价促销则可以直接缓解购房者的买房压力。

依靠薄利多销，用价格换市场的方法来度过房地产市场的“寒冬”，将会成为诸多房企所重点关注的方向。