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盛宴

瀋陽樓市又一次盛宴，降臨了。

2019年11月5日，瀋陽市鐵西區瀋陽工業大學興順校區地塊吸引八家房企爭搶，經過63輪競拍，最終被方林以10600元/建築平方米,配建21000平異地教育設施，總價13.652億元拍得。

上一次如此熱鬧，還是3月底南塔地塊出讓時。當時，場上鬥法的，是華潤和龍湖兩大神仙，但這次最後近身搏鬥的，卻是富禹和方林兩家本地巨頭。

盛宴還不只於此，連本地綜合公號都拿土拍當頭條，無數吃瓜群眾都開始在朋友圈轉發拍地消息，甚至還有人計算稱地塊成本在16000元+！年底最後一把火燒得火熱。

但這次情況又有所不同，一邊是宏觀樓市大環境變幻莫測，一邊是微觀樓市加入了太多附加條件。圈內人看得懂價格卻摸不準形勢，圈外人看不懂價格卻悟出了趨勢。

關於方林

眾所周知，方林是瀋陽本地的裝修公司。雖然老闆不是東北人，但卻是實打實的本土企業。

在地產領域，方林在瀋陽有2個樓盤，分別為方林家園和方林徽府，都位於崑山路延線，地塊都很小。

其中方林徽府（或方林家園二期）所在地塊為世紀聯華地塊，是2018年10月被方林以6900的樓面價競得的，地塊面積8692平。正在籌備對外銷售。

而方林家園不對外銷售，只限方林員工購買，為2棟高層建築，位於東北玩具城對面。

最近幾年，方林集團發展迅速，裝修業務開始向全國範圍複製拓展。但

如今房地產市場的趨勢是精裝交付，這無疑成為了方林在裝修業務發展的天花板，這也是方林向房地產拓展業務的直接原因。

地塊信息

11月5日共有4個地塊出讓，3塊位於望花，而最受矚目的地塊是瀋陽工業大學興順校區地塊，地塊面積5.92萬平，容積率2.2，商業面積12%，競得人為方林，價格為10600元+2.1萬方地塊外教育設施建設。

工業大學地塊位於鐵西核心區域，距離地鐵口約700米，緊鄰沈遼路萬達，周邊生活配套完全，是指標極為出眾的一宗地塊。

根據房譜網消息，地塊要求建設的學校為齊賢二校和凌空幼兒園景星分園（原工業大學幼兒園），同時要求在地塊內建設一個330平換熱站。

目前尚不清楚2.1萬方地塊外教育設施是否是競買文件中的兩個學校。如果是這兩個學校，地塊成本在11300元，如果需另建2.1萬平教育設施，地塊成本為12000元+。

無論是哪個價格，都打破了此前首創在22中學西地塊創下的10600記錄。

反差

一邊，是瀋陽本地開發商頑強狙擊大央企，拿下地王。

8月21日，本地房企方大擊敗中海，拿下了曹仲第三塊土地曹仲南堤西路南-3地塊，價格為頂價10400+異地配建學校，綜合成本在12000元左右，超越了此前萬科地塊的價格，成為曹仲最貴地塊。（相關閱讀： ）

而11月5日，在瀋陽工業大學頻頻舉牌的是本土房企富禹和方林，全國大開發商僅華潤舉牌，華潤舉牌至競教育配套建設11000平時退出。

這也展現出本地房企與全國房企在拿地策略上的分道揚鑣：同樣的價格，方家兩兄弟可以拿下更多更大的郊區土地，如上次的蘇家屯雙地塊，和本次的望花3地塊，但他們沒這樣選。

高價拿核心地塊的策略有它的道理：沒有品牌優勢加持，同樣的銷售速度下，核心地塊能為小開帶來品牌價值提升，如果拿到郊區，再沒有品牌房企做鄰居，恐怕直接涼涼。

只是，在融資困難重重的房地產界，本地開發商高價拿地不禁讓人捏一把汗。

而另一方面，是全國408家房企破產，房地產行業品牌化趨勢明顯；

今年以來，房企們的融資環境全面趨嚴趨緊。據中原地產數據，2019年前9月房地產累計調控385次。自5月以來，房地產信託、境外發債和銀行貸款依次收緊，融資調控逐步升級，日子不太好過。

以“房地產”為關鍵詞，在人民法院公告網站破產文書頁面進行檢索後發現，2019年以來，共計408份房地產公司破產文書被公佈。

從地區分佈來看，廣東地區房地產公司破產文書最多，共計63份，佔比達15.44%，其次是浙江（40份）和江蘇（37份），而遼寧有14份。

圈裡圈外

近兩年，鐵西老城的幾塊土地都拍出了不錯的價格，溢價率都不低，而且不為走量的城心改善盤去化速度都不慢，這也是眾多房企敢於出價的直接原因。

之前我們在2020年瀋陽房價地圖裡預測，明年鐵西老城房價將站到20000元，現在已無懸念。

但按道理說，年關將至，房地產市場熱度應該逐步退去，之前小編對工業大學地塊也抱有悲觀態度。原因無外乎房企拿地預算有限，大部分都花在了上半年。下半年是傳統的拿地淡季，土拍市場多會走冷。

可能是小編想得太複雜了，核心區域地塊+火熱的瀋陽市場，拍出高價就是顯而易見的數學題，也許普通的購房者，反而更容易看到答案。