京西石景山的这几个新盘，自中海寰宇天下以后，长安云锦，禧悦学府陆续面世，真是出一个火一个。寰宇天下是北京两年销冠，长安云锦一期也基本卖光，禧悦学府还没开盘，但排卡数量已经超过2000张。究其原因，还是因为这几个项目位置都不错，同时也是城六区之内，交通都算比较便利，对于在西部工作的人群，例如金融街商圈工作的人群来说，是个不错的选择。而五环内的纯商品房价格就非常昂贵了，比如丰台西四环外的保利和光逸境，均价9-10万/平米，其实配套并没有什么优势。因此总的来说，石景山的这几个新盘，性价比都不错。
禧悦学府简介：
“禧悦学府”的开发商是首创+新城，限竞房项目，限均价不超过62766元/平，且最高销售单价不得超过65904元/平。
禧悦学府位于石景山区与海淀区交汇的西黄村板块，紧邻西五环，轨道交通方面，距离6号线西黄村地铁站约300米，地理位置不错，交通便利。项目周边有居民区，中小学，医院和大学，比较成熟。
项目共计15栋楼，由8-18层高层及小高层产品组成，产品为75-135㎡2居-4居户型， 1梯2户，总套数为1179套。
项目共分两期开发，预计2021年下半年交房。
评级：
地理位置 ★ ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ★ ☆
项目本身 ★ ★ ★ ☆
商业设施 ★ ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★ ★
医疗配套 ★ ★ ★ ★
环境绿化 ★ ★ ★ ★
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★ ☆
注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★
投资评级：跑赢大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★ ☆
禧悦学府位于石景山区与海淀区交汇的西黄村板块，紧邻西五环，距离6号线西黄村地铁站约300米。
因为距离6号线西黄村站非常近，乘坐地铁自然很方便。而且西黄村站距离苹果园站仅仅两站地，苹果园将是西部最大的交通枢纽，换乘1号线也非常方便。
道路交通上，项目紧邻西五环和阜石路，永引南路年底通车之后，上五环将非常方便。阜石路是城市快速路，能够快速连接西五环和西六环，由阜石路去往西四环定慧桥，仅仅10分钟就到，所以这个位置开车也比较便利。总的来看，交通条件不错。
区域规划 ★ ★ ★ ☆
石景山的规划主要是冬奥会和新首钢的规划利好。北京市已经正式把首钢的北区作为体育产业，特别是作为服务业发展一个集聚区。今年上半年，首钢和中关村园区合作，挂牌了人工智能园区，也是在首钢北区。项目周边还有石景山区打造的青年创业园石景山园，银行保险园，产业也在升级中。
冬奥会规划将大幅度提升城市整体基础设施，包括苹果园地铁站的升级改造和M11号线的开通。石景山区也将完成所有的背街小巷的整治，推动街区定型改造。
与冬奥会直接相关的是直接带动冰雪体育设施的提升。国家自行车击剑运动中心就在石景山，夏季奥运会有射箭，老山的自行车馆在石景山，石景山正在打造的冬季雪上项目训练中心等等。
其实我们对于这些重大体育赛事带来的利好并不在意，因为这个是短期的东西。我们主要看重的是基础设施和城市环境的改善，这些规划因为冬奥会，强力推进，落实得非常快，而不是只是纸面上的长远规划，比如11号线冬奥支线就被塞进了北京轨道建设二期规划里面。冬奥会是有时间限制的，2022年冬奥会开幕之前的相关规划都得完成！今年2月份，北京市又公布了“新首钢三年行动计划”！时间表明确，规划落地快，是石景山最大的利好。
石景山区现在因为冬奥会，推动体育产业、文化旅游产业，包括商业和服务业的发展，这将是冬奥会带给石景山的重大发展机遇。
产品设计 ★ ★ ★ ☆
禧悦学府小区共计15栋楼，由8-18层高层及小高层产品组成，产品为75-135㎡2居-4居户型， 1梯2户，总套数为1179套。
小区的形状有些奇怪，因为凹进去的部分是旁边的希望公园绿地。项目建筑面积为116359平方米，容积率为2.5，车位配比1：1.2，绿化率30%，供暖方式为地暖。
禧悦学府的户型有6种，涵盖75-135㎡2居-4居户型。
75平米的两居，相对数量较少，南北通透，比较紧凑实用，首付约190万。
89平米的小三居户型，多达三种。三种户型都算不错，户型方正，南北通透。相对来讲，我们认为B2户型最好，89㎡的三居不仅做到了两卫，而且是三面超阳，其整体面宽达到9.4米，进深为8.6米，大面宽短进深的设计，优于市场上大部分限竞房产品，缺憾是暗卫。另外两种小三居的户型也算不错。
两种四居的户型分别为120平米和135平米，都是三面宽朝阳的“眼镜房”设计，面宽都超过10米，非常方正。135㎡的四居南向面宽达到10.7米，与11.5米进深，实现近乎1:1的黄金比例。总体而言，禧悦学府的户型设计较为优秀。
项目是精装修交房，项目交房时间是2021年下半年。
商业设施 ★ ★ ★ ☆
项目附近规划有11万㎡商业生活广场，目前周边有一些现成的生活配套，比如几百米外的物业超市。附近的大型商场有当代商城，今鼎时代广场，石景山万达广场等等。在建的京西大悦城在苹果园地铁站，距离项目约2站地铁，将来是购物休闲的好去处。
学区教育 ★ ★ ★ ★
项目的案名称作“禧悦学府”，那么必然教育配套上是强项。小区旁边就是在建的北大附中石景山学校的新校区。2015年5月7日，石景山区教委和北大附中签订合作办学协议，合作举办北京大学附属中学石景山学校。办学愿景是把北大附中石景山学校逐步办成一所拥有初中、高中两个学段的六年制高品质学校。初三学生每年留出部分名额，直升北大附中本部。
小学方面，项目附近有石景山外语小学，也算是石景山区比较好的小学。另外，小区会自建一个幼儿园。也就是说，小区周边的教育配套可以涵盖3年幼儿园，6年小学，6年初高中的全龄教育，如果不是要求非常高，非得要求“东西海”的学区，那么禧悦学府的教育配套也够用，而且确实比较省心。
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
周边的医疗资源比较丰富，南边几百米就是北京大学首钢医院，另外周边还有中国人民解放军陆军总医院京西医院 ，北京八大处中西医结合医院等等。医疗配套比较便利。
环境绿化 ★ ★ ★ ★
小区旁边就是占地近10万平米的希望公园，下楼就可以进入小区遛弯，就像小区的配套公园一样，胜在方便。
同时项目距离八大处风景区，老山游乐园，石景山游乐园等等也很近。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
项目的限价是6.27万/平，我们认为这个定价合理。
目前石景山最好的区域是鲁谷区域。鲁谷的次新盘2008建成的次新远洋沁山水二手房均价8.5万。古城区域的次新二手房房如中海金石公馆单价约为7.1万。项目旁边的次新房雍景四季，2009年的小区，板塔结合，开发商是区级开发商八大处房地产开发公司，目前二手房均价为5.7万，最高峰价格为6.7万，近两年回调了约20%。综合考虑到建筑年代，品质和密度，我们认为禧悦学府这个价格也比较合理。
在所有的因素里面，地铁、
学校和高级别产业区对于房产增值是最重要的。禧悦学府占据地铁优势和学校的优势，将来增值方面会有一些优势。投资评级 - 跑赢大市
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：
- 跑输大市
- 跟随大市
- 跑赢大市
- 大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
负面清单：
1. 新城董事长出事，会不会影响禧悦学府？
新城董事长因为猥亵女童被抓两个月以来，目前看新管理层过渡平稳，公司基本跟原董事长个人切割干净，媒体对于公司层面的负面报道也几乎没有，也没有听说银行抽贷。所以事件基本定性为原董事长个人的问题，与公司无关。
而且禧悦学府毕竟是北京的项目，还有本地大国企首创一起操盘，应该没有太大的影响。
2. 海淀田村垃圾处理厂影响多大？
海淀原计划在田村建设宝山垃圾处理厂，距离项目约1.5-2.0公里左右。按照海淀区城管部门的回复，垃圾处理厂主要处理生活垃圾和餐余垃圾，不含焚烧和填埋，处理完后运走填埋在别处。依现在的固废处理技术，环保达标应该没什么问题，因为不焚烧，不填埋，对于周边的影响相对较小，只是半夜会运输垃圾进处理厂。
宝山垃圾处理厂设计图
不过即使海淀区一再强调环保标准，在宝山垃圾处理厂公示期间，就引发了拟建垃圾厂田村周边民众大规模维权行动，投票反对建设宝山垃圾厂。去年10月，又有近 2000人去公示负责机构办公地点现场表达反对建垃圾厂的意见。在群体性事件之后，宝山垃圾处理厂的前期准备工作已经暂停了，是否继续推进也很难说。
如果这个宝山垃圾处理厂最终建成，对禧悦学府的影响应该并不算太大。不焚烧不填埋本身就没有太多臭味，何况禧悦学府在垃圾场位置的西侧，北京一年三季西北风，上风口应该还好。
3. 临近五环的噪声问题
项目距离五环300米左右，中间隔了一个文化创意产业园，所以对于低层来说，噪声影响不大。对于高层来说，还是有些噪声影响。可以到旁边的二手房小区雍景四季去感受一下。
购房建议：
禧悦学府的优势比较突出，也有一些短板。项目配套比较成熟，主要优势是交通便利和教育配套好。如果对教育的要求不是那么高，不是非要“东西海”的学籍，北大附石景山学校还是够用的，而从幼儿园到高中都在家门口，确实也是非常省心和舒适。
综合来看，我们认为这是一个优质的限竞房项目，值得在西边和北边的人群考虑。
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