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提問：房姐，北京的地段，例如東三東四望京和tty，五年內能收益率高得過cq嗎，10年遠期呢？
回答：首先你需要弄懂收益率怎麼計算的。
合理價值，未來某個時刻價值，買入價，槓桿率，貸款成本...這些是計算收益率的基本條件。
除非是是一個重慶一個大慶這種十萬八千里差距的，收益率對比的是具體標的，不是城市。
提問：房姐，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者衝貸是最好的。
提問：首套房在老家買的，在老婆名下，用的公積金貸款，我有北京工作居住證，現在在北京買房還算首房首貸嗎？能貸款多少？
回答：在北京公積金中心查詢，如果沒有公積金貸款記錄，加上你們北京無房，是可以算首套的。
具體的貸款金額取決於：
貸款資格（首套二套）
選籌（評估價和售價）
貸款資質（徵信和流水）
技術
提問：房姐好，os說未來十年發展是qbdw，沒看懂，可以請房姐給點提示嗎？
回答：在你實際上實力第一地位第二的時候，你需要一個儀式來確定自己的第一地位。
中國前些年已經成為實際上的世界第一經濟體，但政治地位上顯然和實力不對等。
山姆在泥潭裡掙扎，遲早世人都會看出足夠發的差距。
東方要重新坐上世界老大，US要維持權威，只有較量一場。
那就刷造船廠了。
提問：房姐好！剛需首套，媳婦在亦莊工作，本人在北四環工作，首付預算150，選址哪裡比較合理？次渠經開汀塘怎麼樣，將來17號線去北邊通勤，是否看好"兩站一街"的前景？謝謝！
回答：亦莊＋通州次渠這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。
次渠幾乎是從0開始建設，從開局就可以賣一手高價，如果從投資回報來講不是很好的選擇。
我有兩位亦莊＋馬駒橋朋友，我給他們的建議是投住分離，選在1/14號線南北兩側
提問：微博有一些大V說，天通苑過去十多年一直跑輸大盤，因為有質量不好，也漲不上去，房姐怎麼看？
回答：1.他說的是天通苑具體什麼叫類型的標的？十年前什麼價格，今天什麼價格？
2.我公開建議過買天通苑大面積，當時1.4大把，一年後接近翻倍。
3.品質從來不是有沒有升值潛力的邏輯，說品質不好所以漲不上去，是為了給前一句「過去十年跑輸」做二次強調，讓你覺得「好像是那麼回事」，實際上前後兩句沒有邏輯關係。
4.數據不是邏輯，語言是操控人的工具，先理解房產的邏輯，才能看清對方是房產專家還是相聲大師。
提問：北京的“次新”vs“老”，在樓齡和新舊程度上如何區分？分水嶺在哪裡？
回答：合理的解釋是：以實地看房為準。
一般北京來說，05後商品房可以說是次新。
但一些保養很好的房子，01年甚至比05年的看上去更新，叫不叫次新已經不重要了，你要的是實際的結果。
一些質量較差的房子，例如一些08年的回遷房安置房，看上去和00年前的老房子差不多，即使房齡新，對升值也沒有因果關係，最後都要看具體的房子本身。
提問：石佛營泛海的房子挺不錯的，10萬單價合適嗎？這片地區未來發展怎麼樣？
回答：泛海的房子挺不錯的，10萬的單價挺貴的。
石佛營有很好的發展空間，本身地段不差，但是不夠支撐10萬的豪宅溢價。
石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。
提問：座標北京，五年前買房，後來夫妻更名，然後贈與父母，還算滿五唯一麼？父母名下無房。是否滿五年可以從五年前計算時間麼？
回答：贈予按照贈予前的時間來確定。
譬如已經滿五的房子贈予給父母，還是滿五，是否唯一再看父母名下房產。
贈予前需要結清貸款，被贈予人需要有購房資格。
提問：請問房姐，HK的房價，也是因為yin抄引起的通貨膨脹現象嗎？
回答：通脹，限制土地開發，zc管制的綜合結果。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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