廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法公佈
舊村全面改造如何進行補償安置一直備受關注。日前,市住建局印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(以下簡稱《辦法》),對科學測算項目改造成本作了規範。其中規定,舊村莊改造範圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定,改造範圍內安置住宅復建改造成本核定的關鍵節點設為2009年12月31日,在該日後建成的無合法證明的建築,原則上不計入改造成本。
■新快報記者 王彤
同一項目只可採用一種方式核算
廣州一直嘗試優化舊村改造成本核算方案。2016年9月市城市更新局印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》,2017年12月底又印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》。今年4月,《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》再次對舊村莊全面改造作出規定。
此次《辦法》規定,舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等。其中,在突破規劃建築總量的情況下,舊村莊改造範圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定,同一項目只可以採用其中一種方式核算安置住宅復建總量。住宅復建總量不含住宅公建配套建築面積。
以“棟”的方式核定的,住宅復建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造範圍內合法住宅建築的總棟數,並以不超過10%的比例上浮後核定;或以合法住宅建築基底總面積的3.5倍,並以不超過10%的比例上浮後核定。
以“戶”的方式核定的,住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造範圍內的總戶數進行核定。“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理的相關規定執行,已完成村改居的舊村可按照公安機關登記的戶予以核定。
以“人”的方式核定的,由徵收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋(含符合“三舊”改造補償政策的房屋),本村村民(戶籍人口)按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房;在規定時間內完成簽約的,可按本村村民(戶籍人口)人均建築面積不高於25平方米給予獎勵回購。
融資地塊出讓金可納入改造成本
《辦法》中有一個關於改造範圍內安置住宅復建改造成本核定的關鍵節點,即,在2009年12月31日後建成的無合法證明的建築,原則上不計入改造成本。(符合《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》第二十五條規定的情況除外。)而在2017年印發的《舊村莊全面改造成本核算辦法的通知》中,這一時間節點為2007年6月30日。違建認定時間推遲了超兩年,市民或將獲得更多補償。據悉,新辦法自印發之日起實行,有效期五年。原廣州市城市更新局關於舊村莊改造成本等相關政策文件與本辦法不一致的,按本辦法執行。
《辦法》規定,合法住宅建築與2009年12月31日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量不超過核定復建總量的,准予按照1:1復建,並計入改造成本;其與復建總量差額可作為安置住宅權益面積予以復建。安置住宅權益面積建設費用單價按照復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償(每平方米1500元)的差額計算,按上述原則計算所得的住宅權益面積建設費用,計入改造成本;其中扣減的房屋建安成本補償(每平方米1500元)由村民自籌,不計入改造成本。
此外,《辦法》還規定,採用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目,其融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據穗府辦〔2015〕56號以及穗府規〔2017〕6號的相關規定執行。
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