1368套現房出售，小戶型、低單價——2019年度剛需盛宴！
圖片來自透明售房網
11月6日，綠都東瀾府正式領證！15幢樓1368套精裝現房一次出售；均價：21300元/㎡；戶型：89㎡/100㎡/105/㎡115㎡/129㎡；驗資50萬，無需凍結。具體銷售方案未出，點擊下方小程序，實時獲取樓盤動態。
杭城十月，桂子飄香，樓市在黯然中收場，幸而有金色和莊、梧桐郡、幸福裡三大“兩萬人搖”，撐起了杭州樓市的場面。幸福裡承前啟後，搖號時間尚未定下。
還好有綠都東瀾府挺身而出，接下紅盤的傳承。
圖片來自東瀾府售樓處
究竟杭州首個精裝現房值不值得搖，必有房資深編輯“老必”親赴現場，為您一探究竟。
PART1 | 區位規劃
綠都東瀾府位於崇賢新城崇杭街與向陽路交叉口往西約50米，我們先來看下崇賢新城在杭州的大概位置和規劃。
崇賢新城位於杭州城北，繞城高速以南，屬餘杭區管轄，距武林廣場直線距離約12km 。在同等距離的版塊中，確實是價格窪地，當然其他板塊的發展水平和崇賢也不可同日而語。
圖片來自東瀾府售樓處
相比於其他郊區板塊，崇賢更靠近主城區，它更像是拱墅區往北的自然延伸。它未來的發展，或許跟橋西向北發展類似——橋西、萬達、勾莊。崇賢也是有這種可能的。隨著大城北示範區規劃和建設，拱墅桃源、運河新城之後，自然銜接的就是餘杭的崇賢。
大城北規劃
當然，崇賢目前的城市界面還有待提升，暫時還沒有重量級的商業，也沒有地鐵規劃，也是一大劣勢。
PART2 | 樓盤優勢
現房，東瀾府是杭州限購後第一個精裝現房銷售項目。現房的誘惑力就不用多說了，崇賢目前僅有的一個“萬人搖”項目——上河宸章就是現房。剛剛以0.59%創造杭州中籤率新低的耦園也是現房交付。
樓盤實景
總價低，近700套左右89方戶型，總價200萬內。剛需上車門檻低，投資變現週期短。
戶型分佈圖
房源多，15幢樓，1368套房源一把梭哈，所以中籤率會高。舉個例子，假如市面上有1000人想去買房子，房源500套，每次放100套，那麼第一次搖號中籤率只有10%，每次搖號競爭者少100人，最後一次中籤率也不會高於20%。而500套一次放出，中籤率可以高達50%。
現場沙盤圖
恆溫泳池， 一個標準的恆溫泳池造價約1500萬，每年還要花費150萬左右的維護費，再加上佔據的一部分車位，一進一出幾千萬了。除了恆溫泳池，項目會所內還有健身房和瑜伽館，作為一個剛需樓盤，這個配套可以說是良心了。
游泳池實拍
健身房實拍
瑜伽館實拍
PART3 | 樓盤劣勢
外立面減配，8月5日，餘杭區政府公示了一則規劃更改信息，對位於崇賢的餘政儲出（2017）12號地塊項目（沒錯，就是東瀾府）總平面佈局平面及住宅局部立面進行調整。
小區內15幢樓都做了調整，只保留門頭部分石材幹掛，取消住宅其餘部分幹掛，改為保溫材料。按照原有規劃，高層1-3層外牆全部都是幹掛材料，更改後，1-3層外牆全部取消更掛，只保留門頭部分，其他改用自保溫材料，與高樓層外牆一致！
圖片來自崇賢新城生活圈
根據公示的修改圖看，南立面的更改比較大，基本上所有外牆幹掛全部取消。雖然房企調整規劃是符合規定的，但是開發商偷偷減配還是會讓購房者心懷芥蒂。
開發商口碑，開發商有過“交付翻車”的前科，綠都入杭以來至今未有拿得出手的代表作，並且汀瀾府維權事件鬧太大，導致開發商口碑下滑。好在這次是現房交付，所見即所得也減少了些後期糾紛的概率。
圖片來自搜索引擎
PART4 | 周邊配套
東瀾府在崇賢的位置還是比較核心的。東南面是規劃中的市政公園，沿著崇杭街往東約400米可直達崇賢唯一的商業綜合體——上億廣場，物美超市、星巴克、萬達影城、屈臣氏等知名品牌也已進駐，總算是有個吃喝玩樂的地方。
上億廣場實景
崇杭街實景
學校部分有崇賢第三幼兒園、崇賢一小、崇賢中學等；醫院有市一醫院崇賢分院，還有在建的三級甲等綜合性醫院邵逸夫醫院大運河分院。這部分配套就別報啥期望了，基本屬於“有就行”的水平。
附近的公立學校實力一般
交通方面，如果是自駕的話走秋石高架來往市中心還是比較方便的，另外一條主幹道拱康路正在大面積施工提升，預計今年底完工。公共交通部分就只有公交車了，小區門口就有好幾個公交站。如果遠期有地鐵規劃，大概率會在上億廣場附近設站點，離東瀾府也是很近的。
秋石高架早晚高峰壓力不小
至於另外一個大家都比較關心的崇賢著名“配套”天子嶺垃圾填埋廠，距東瀾府直線距離超過4公里，加上風向因素，基本上影響不大，筆者實地跑盤時也未感受到異味。
PART5 | 戶型優劣
東瀾府戶型以小戶型為主，有89/100/105/115/125㎡五個面積段，每幢中間套均為89㎡，邊套為105/115/125㎡。其中89㎡小戶型，佔了50%左右。
戶型優勢：方正通透，採光尚可，U型廚房；得房率約78%，還有一定的贈送面積，但贈送部分為毛坯交付。
戶型劣勢：89方戶型只有一衛；朝北的廁所、書房窗戶對著外面的走道，採光不好，隱私性也不好；小戶型廚房較小。
PART6 | 周邊房價
土地市場方面：綠都東瀾府項目為餘政儲出[2017]12號地塊，2017年8月12日由上海綠都集團競得，以12999元/㎡，自持2%封頂崇賢地價。根據當時的政策，需要現房出售。
而今年9月到10月，崇賢新城連出3塊宅地，最高也不過12699元/㎡（限制毛坯均價20000元/㎡，精裝均價23000元/㎡）。兩年過去地價反而略降了一點點。
新房方面：崇賢供應充足，在售樓盤有京杭府、秋實宸悅，精裝價格在2萬出頭。年底有約2352套新房入市，除了東瀾府還有承安海格源翠府、西房杭語宸鷺院兩個新，崇賢也隨處可見這兩個樓盤的戶外廣告。
西房拱宸外灘帶著“小弟”西房杭語宸鷺院
考慮崇賢板塊新盤的可以看看這篇文章：今日土拍“崇賢熱”！繞城內200萬級“價格窪地”還有哪些盤？
二手房方面：東瀾府往東500米的旭輝時代城，18年底毛坯交付，目前掛牌房源高達92套，簽約均價22860元/㎡。
一二手倒掛本就不大，再加上前兩年火熱的“崇賢三兄弟”——祥生群賢府、西房拱宸外灘、榮安翡翠半島都已收官，未來交付時勢必會帶來大量的二手供應。
短期來看，崇賢無論是新房還是二手房，上漲空間都很有限。
PART7 | 值不值得搖
繞城內200萬級小戶型，明年就交付，配套雖然不好但基本都有，偏安一隅卻沒有地鐵，小戶型存在一定硬傷。綠都東瀾府的優缺點都十分鮮明。
雖然看房的人不少，東瀾府的銷售對“萬人搖”卻很沒有信心，自稱登記人數“保守估計8千戶”。對於推廣也是火力全開，線上、線下隨處可見東瀾府的廣告，甚至在老必上次去萬象城幸福裡踩盤時，還遇到了東瀾府的小蜜蜂在截客。
崇杭街鐵路橋上的東瀾府廣告
對於剛需客戶，如果預算能再“跳一跳”，繼續搖萬象城幸福裡也許是更好的選擇，大城北CBD、萬象城、雙地鐵的配套，前景不是崇賢能比的。
如果你對價格敏感，急於入住，出行不依賴公共交通，那麼東瀾府還是不錯的選擇。
至於投資客，還是去搶其他倒掛盤，把機會留給剛需吧！
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