1368套现房出售，小户型、低单价——2019年度刚需盛宴！
图片来自透明售房网
11月6日，绿都东澜府正式领证！15幢楼1368套精装现房一次出售；均价：21300元/㎡；户型：89㎡/100㎡/105/㎡115㎡/129㎡；验资50万，无需冻结。具体销售方案未出，点击下方小程序，实时获取楼盘动态。
杭城十月，桂子飘香，楼市在黯然中收场，幸而有金色和庄、梧桐郡、幸福里三大“两万人摇”，撑起了杭州楼市的场面。幸福里承前启后，摇号时间尚未定下。
还好有绿都东澜府挺身而出，接下红盘的传承。
图片来自东澜府售楼处
究竟杭州首个精装现房值不值得摇，必有房资深编辑“老必”亲赴现场，为您一探究竟。
PART1 | 区位规划
绿都东澜府位于崇贤新城崇杭街与向阳路交叉口往西约50米，我们先来看下崇贤新城在杭州的大概位置和规划。
崇贤新城位于杭州城北，绕城高速以南，属余杭区管辖，距武林广场直线距离约12km 。在同等距离的版块中，确实是价格洼地，当然其他板块的发展水平和崇贤也不可同日而语。
图片来自东澜府售楼处
相比于其他郊区板块，崇贤更靠近主城区，它更像是拱墅区往北的自然延伸。它未来的发展，或许跟桥西向北发展类似——桥西、万达、勾庄。崇贤也是有这种可能的。随着大城北示范区规划和建设，拱墅桃源、运河新城之后，自然衔接的就是余杭的崇贤。
大城北规划
当然，崇贤目前的城市界面还有待提升，暂时还没有重量级的商业，也没有地铁规划，也是一大劣势。
PART2 | 楼盘优势
现房，东澜府是杭州限购后第一个精装现房销售项目。现房的诱惑力就不用多说了，崇贤目前仅有的一个“万人摇”项目——上河宸章就是现房。刚刚以0.59%创造杭州中签率新低的耦园也是现房交付。
楼盘实景
总价低，近700套左右89方户型，总价200万内。刚需上车门槛低，投资变现周期短。
户型分布图
房源多，15幢楼，1368套房源一把梭哈，所以中签率会高。举个例子，假如市面上有1000人想去买房子，房源500套，每次放100套，那么第一次摇号中签率只有10%，每次摇号竞争者少100人，最后一次中签率也不会高于20%。而500套一次放出，中签率可以高达50%。
现场沙盘图
恒温泳池， 一个标准的恒温泳池造价约1500万，每年还要花费150万左右的维护费，再加上占据的一部分车位，一进一出几千万了。除了恒温泳池，项目会所内还有健身房和瑜伽馆，作为一个刚需楼盘，这个配套可以说是良心了。
游泳池实拍
健身房实拍
瑜伽馆实拍
PART3 | 楼盘劣势
外立面减配，8月5日，余杭区政府公示了一则规划更改信息，对位于崇贤的余政储出（2017）12号地块项目（没错，就是东澜府）总平面布局平面及住宅局部立面进行调整。
小区内15幢楼都做了调整，只保留门头部分石材干挂，取消住宅其余部分干挂，改为保温材料。按照原有规划，高层1-3层外墙全部都是干挂材料，更改后，1-3层外墙全部取消更挂，只保留门头部分，其他改用自保温材料，与高楼层外墙一致！
图片来自崇贤新城生活圈
根据公示的修改图看，南立面的更改比较大，基本上所有外墙干挂全部取消。虽然房企调整规划是符合规定的，但是开发商偷偷减配还是会让购房者心怀芥蒂。
开发商口碑，开发商有过“交付翻车”的前科，绿都入杭以来至今未有拿得出手的代表作，并且汀澜府维权事件闹太大，导致开发商口碑下滑。好在这次是现房交付，所见即所得也减少了些后期纠纷的概率。
图片来自搜索引擎
PART4 | 周边配套
东澜府在崇贤的位置还是比较核心的。东南面是规划中的市政公园，沿着崇杭街往东约400米可直达崇贤唯一的商业综合体——上亿广场，物美超市、星巴克、万达影城、屈臣氏等知名品牌也已进驻，总算是有个吃喝玩乐的地方。
上亿广场实景
崇杭街实景
学校部分有崇贤第三幼儿园、崇贤一小、崇贤中学等；医院有市一医院崇贤分院，还有在建的三级甲等综合性医院邵逸夫医院大运河分院。这部分配套就别报啥期望了，基本属于“有就行”的水平。
附近的公立学校实力一般
交通方面，如果是自驾的话走秋石高架来往市中心还是比较方便的，另外一条主干道拱康路正在大面积施工提升，预计今年底完工。公共交通部分就只有公交车了，小区门口就有好几个公交站。如果远期有地铁规划，大概率会在上亿广场附近设站点，离东澜府也是很近的。
秋石高架早晚高峰压力不小
至于另外一个大家都比较关心的崇贤著名“配套”天子岭垃圾填埋厂，距东澜府直线距离超过4公里，加上风向因素，基本上影响不大，笔者实地跑盘时也未感受到异味。
PART5 | 户型优劣
东澜府户型以小户型为主，有89/100/105/115/125㎡五个面积段，每幢中间套均为89㎡，边套为105/115/125㎡。其中89㎡小户型，占了50%左右。
户型优势：方正通透，采光尚可，U型厨房；得房率约78%，还有一定的赠送面积，但赠送部分为毛坯交付。
户型劣势：89方户型只有一卫；朝北的厕所、书房窗户对着外面的走道，采光不好，隐私性也不好；小户型厨房较小。
PART6 | 周边房价
土地市场方面：绿都东澜府项目为余政储出[2017]12号地块，2017年8月12日由上海绿都集团竞得，以12999元/㎡，自持2%封顶崇贤地价。根据当时的政策，需要现房出售。
而今年9月到10月，崇贤新城连出3块宅地，最高也不过12699元/㎡（限制毛坯均价20000元/㎡，精装均价23000元/㎡）。两年过去地价反而略降了一点点。
新房方面：崇贤供应充足，在售楼盘有京杭府、秋实宸悦，精装价格在2万出头。年底有约2352套新房入市，除了东澜府还有承安海格源翠府、西房杭语宸鹭院两个新，崇贤也随处可见这两个楼盘的户外广告。
西房拱宸外滩带着“小弟”西房杭语宸鹭院
考虑崇贤板块新盘的可以看看这篇文章：今日土拍“崇贤热”！绕城内200万级“价格洼地”还有哪些盘？
二手房方面：东澜府往东500米的旭辉时代城，18年底毛坯交付，目前挂牌房源高达92套，签约均价22860元/㎡。
一二手倒挂本就不大，再加上前两年火热的“崇贤三兄弟”——祥生群贤府、西房拱宸外滩、荣安翡翠半岛都已收官，未来交付时势必会带来大量的二手供应。
短期来看，崇贤无论是新房还是二手房，上涨空间都很有限。
PART7 | 值不值得摇
绕城内200万级小户型，明年就交付，配套虽然不好但基本都有，偏安一隅却没有地铁，小户型存在一定硬伤。绿都东澜府的优缺点都十分鲜明。
虽然看房的人不少，东澜府的销售对“万人摇”却很没有信心，自称登记人数“保守估计8千户”。对于推广也是火力全开，线上、线下随处可见东澜府的广告，甚至在老必上次去万象城幸福里踩盘时，还遇到了东澜府的小蜜蜂在截客。
崇杭街铁路桥上的东澜府广告
对于刚需客户，如果预算能再“跳一跳”，继续摇万象城幸福里也许是更好的选择，大城北CBD、万象城、双地铁的配套，前景不是崇贤能比的。
如果你对价格敏感，急于入住，出行不依赖公共交通，那么东澜府还是不错的选择。
至于投资客，还是去抢其他倒挂盘，把机会留给刚需吧！
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