金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
很多剛進入投資發展的菜鳥們，普遍都會陷入一個誤區，認為地價便宜的項目，就是一個好項目，地價貴的項目就是一個爛項目。又或者，很多投髮菜鳥們都認為：收併購拿地的項目，普遍位於城市核心地段，銷售去化沒有壓力，在地價便宜的情況下，就是一個好項目。但是你刀哥只想告訴你，這樣的研判思維是錯誤的。
研判一個項目的好壞，不應該用簡單粗暴的地價高低來研判，而應該結合成本、設計、資金、營銷、運營等多個橫向部門的考慮綜合分析。這其中，決定項目好壞與否的核心關鍵點是：項目是否符合快週轉的條件。一切能夠進行高週轉運營的項目，都是好項目。不能做快週轉的運營的項目，即使地段再優越，再絕版，都是一個爛項目。
這裡有很多愣頭青們就會問了，為什麼一定要符合快週轉的項目才算是好項目？慢慢開發，精雕細琢打造一個精品標杆項目不好嗎？這是因為，資金的因素，導致了當前的房地產行業必須得實行快週轉，慢週轉會造成資金壓力成倍上升。房企們本身都是高負債、高槓杆，資金的成本會導致原本很多地價相對便宜的項目最終賣完後一結算，發現幾乎不賺錢。所以現在即使是央企國企的房地產開發企業，都開始快週轉，快不起來的國企們即使拿到地段優越的項目，做出來也是虧本的。（國企們雖然資金成本低，但是開發速度慢會大大提高項目的開發和運營成本）而慢週轉最為致命的是損失了大量的機會成本，我們都知道土地資源是有限的，核心地段的地塊更是拿一塊就少一塊，你不拿地自然別人就會拿地。你要是速度慢，就會被競爭對手逐漸蠶食和打壓，最終被擠出這個區域，這就逼迫著當前房企們必須進行快週轉。
地王項目不一定是爛項目
這幾年，由於房地產市場的火爆，地王頻出，而很多人認為地王項目就一定是爛項目，其實這個理解是有偏差的。這塊地之所以能成為地王，一定是其本身資質品相相當優質，本身有不可複製的資源加持，又或是地段上處於城市裡的絕版核心地段，所以當年拍地的時候，各家房企給的預期才會非常高，這才能成為地王。
通常來說，地王最大的風險點在於，地價遠超周邊房價，甚至可能提前透支了幾年周邊房價上漲的預期，這樣會造成去化速度緩慢，影響到快週轉的運營，從而造成資金成本和開發成本成倍地疊加累積。從快週轉的邏輯來看，假如市場火爆，地王項目開發起來可能只是平本甚至小虧，但是假如市場突然下行，地王項目就是鉅虧。
所以大部分的地王項目，是承受不起市場風險的。那麼如何去研判地王項目是好項目還是爛項目，是否需要去博一把，懟出一塊地王呢？主要從三個方面去分析：
1.政策端，該區域的政府對於房地產市場的調控政策是否非常嚴厲，有沒有鬆動的空間。比如嚴格的限價政策，嚴格的預售政策，嚴格的限購政策，這些政策對於地王的打擊遠遠勝過市場對地王的打擊。地王項目是好項目還是爛項目，跟其所在區域的政策息息相關，如果政策嚴厲打壓房地產，沒有一點鬆動，那麼這個區域的地王就是一個賊爛的項目。比如南京地王、長沙地王等。
2.供應端，該地王項目周邊的土地是否還有供應，如果地王項目周邊後續土地還有供應的，那麼這塊地就僅僅只是一個階段性的地王，這樣的地王還是有騰挪空間的，是一個好項目。只要後續還有土地供應，就意味著拿了地王的房企，還可以再去拍地王周邊的地，做一個“護盤”操作，把周邊的地塊價格也頂上來。假如下一塊地的土地價格超過自己原來拍的地王價，就意味著地王易主，自己成功解套，讓別家去站崗了。而假如地塊沒有超過地王價又被自己拿下來了，那麼就擴大了項目的體量，整體拉低了樓面價，地王成本也就降下來了。
如果地王項目在一個絕版地段，後續都沒有供地了，這樣的地王項目就並不是一個好項目了。雖然絕版，但是地價始終站在最高的山崗上，壓力會非常大，如果有競品的話，那就更是難上加難，連平本都難。只有等周邊競品賣完了之後，地王項目才能解套。所以假如是一個絕版地段的地王，就要分析周邊競品，假如周邊競品很多，後續又沒土地供應，這種地王就很爛。
3.市場端，地王項目的地價必定遠超當前周邊競品項目的土地價，這個時候周邊競品一定是歡呼雀躍的，因為地王項目可以提升自己項目的性價比，更利於收割該區域內的客戶。而作為地王項目，如何從競品的圍剿中突圍，就顯得至關重要。所以大部分的地王項目，普遍會與周邊競品拉開維度，定位普遍要高於競品（畢竟地價貴），主打中高端產品。拿下地王項目的房企自身，有沒有做中高端產品的經驗，有沒有做中高端產品的營銷團隊和設計團隊，做出來的產品市場上的客戶是否買賬，是決定地王成敗的關鍵。
勾地項目不一定是好項目
由於現在公開土地市場上的地價很貴的原因，房企們越來越傾向於去勾地來獲取土地。所謂“勾地”，就是來自於“港燦”們的一種玩法，在土地出讓前與政府部門談好地塊價格和條件，政府部門“定向”供地給開發商。
勾地項目的唯一優勢就是地價便宜並且地價可控，能夠提前做好各種準備工作。但是往往勾地的項目本身都普遍存在一個問題，就是地塊品相較差，需要前期處理的工作非常多。前期投入的成本加上購買土地的成本，實際上跟去拍一塊地是沒啥區別的。
我們的政府畢竟也是非常精明的，好地、靚地基本都會控制在自己手中，因為政府需要靠土地財政來支撐，這是短時間內都無法改變的現實問題。而政府是不可能把一塊靚地以一個賊便宜的價格賣給開發商的。你要想勾地也可以，要麼帶產業進駐，每年提供相當數量的就業崗位，每年提供一定的稅收作為保證。要麼就是指著一片啥都沒有荒山野嶺跟你說：這塊地你們拿去自己慢慢玩吧。
從房地產企業的角度來說，帶產業勾地是一副慢性毒藥，畢竟在業內像華僑城、華夏幸福、新城控股、萬達這樣的企業沒幾家，房地產企業的核心訴求還是開發住宅土地，賣房子。給你一塊產業地，就有極大的可能產業是虧損的，純靠賣出住宅的利潤來填補產業的虧損。但是幾年以後住宅賣完了，產業依然虧損，這個時候就腦殼疼了。除了一線城市的產城融合有機會外，其他地方的產業勾地都是“掛羊頭賣狗肉”的居多。
勾地項目的問題來自於地塊本身品相差，很多地塊連市政道路、供水供電都沒有，幾乎就沒有做過“三通一平”的工作，需要勾地企業自己去完成這些。而幫助政府去完成土地的“三通一平”把生地變成熟地，這其中的過程時間長、投資額巨大，並且前期沒辦法通過銷售住宅來反哺基礎設施配套的建設成本，實際的建設開發成本極高。很多時候，勾地項目土地價格是很便宜，但是加上前期投入的基礎設施配套建設成本，就很貴，還無法做快週轉，顯得得不償失。所以勾地項目研判其是一個好項目還是一個爛項目主要以三個維度去分析研判：
1.前期投入成本需要多久能夠收回？
2.地塊內的住宅在基礎設施配套成型後能否快速去化？
3.後續的產業經營，房企自身是否有這個實力或者有強有力的合作伙伴去支持？
收併購和合作項目不一定是好項目
自從當年融創、陽光城等房企通過收併購，快速實現彎道超車，規模突飛猛進後，很多房企非常眼紅，也紛紛加入收併購的大軍裡面，都希望自己也靠收併購的方式，擴張規模，進入城市核心區。
收併購對於房企來說，是降低自有資金峰值，降低土地價格的一個重要的獲取土地的方式。但是收併購對於房企們來說，最大的問題是風險控制。一個優質的項目，之所以會轉賣出來，一定是遇到了各種各樣的問題，這些問題，絕不是地價便宜就可以輕鬆解決的。
要做收併購的前提，就是必須得有一支專業性強，並且熟悉區域內情況的強大團隊。特別是在處理各種債務糾紛、權屬糾紛以及規劃設計上的缺陷等問題。有很多收併購項目，即使是政府都解決不了，更何況房地產企業去介入解決。特別是一些規劃設計條件和開發取證條件，往往是收併購項目的潛在大坑，一旦陷入就會非常被動。
收併購的核心思路就是：不見兔子不撒鷹。這裡面的“兔子”，指的是項目裡面所有的“坑”，以及能夠解決這些“坑”的解決方案。而這個“鷹”就是錢。
而合作項目，則更是屬於“雞肋”項目。所謂雞肋。你看過《三國演義》就應該懂了，楊主簿說的：“食之無味，棄之可惜。”一個項目由兩個房企共同操盤的，尤其雞肋。因為房企間的套路打法，管理體制，經營理念不同，會形成一個天然的不可調和的矛盾，這種矛盾會隨著合作項目至始至終，最終影響項目的開發運營節點。讓兩個合作伙伴之間都非常難受。
很多時候，合作項目都是地塊拍了高價地乃至於地王，一家房企自己操盤肯定是虧的，不如引入另外一家房企合作開發。要虧也是大家一起虧，美其名曰：“分攤風險”。實際上就是本來自己一個人虧，現在拉上一個合作伙伴一起虧，再怎麼樣也就虧個50%，那也比自己100%全虧不知道高到哪裡去了。
商業項目和商辦項目不一定是爛項目
最後說一下商辦和商業項目吧，其實商業項目和商辦項目的套路玩法是和融資是掛鉤的，項目的經營和銷售其實都不足以解決商業、商辦類項目存在的問題。
商業和商辦項目及其需要金融行業的支持，並且商業和商辦項目需要類似於ABS或者REITS這樣的手法進行包裝和融資，這樣才能完美解決商業、商辦的老大難問題：十分拖現金流，資金沉壓嚴重。
這樣研判一個商業或者商辦項目是否是一個優質項目，其實最大的研判依據不在於項目本身，而在於金融機構和資金方是否認可這樣的項目。如果金融機構認可，可以進行資產證券化，那麼這樣的商辦和商業就是一個優質的項目。
比如深圳的寫字樓大王卓越，卓越持有著大量的寫字樓物業，這些寫字樓物業對於卓越來說是極其優質的核心資產，這些物業之所以優質，原因就是金融機構非常認可，而並非是這些項目本身的品相優質（雖然也確實是極其優質）。
不知不覺寫的東西好像有點多了。總而言之，研判和過濾項目的核心標準一定是：項目是否符合快週轉的條件。不符合快週轉條件的項目，基本上都不是一個好項目。
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