禄口新盘，首开滑铁卢？
PART
01
据“南京买房”直击：禄口新盘红豆香江华庭11月6日晚间在售楼处平推2、6-8号楼。其中6、7、8号楼为洋房，2号楼为小高层，共120套，销许价格区间为19198-21856元/㎡，毛坯交付，建筑面积约79、85、110㎡。
由于报名人数只有55组左右，选房采用365网络摇号，但现场只来了约35组客户。
原本预计18点开始的选房直到18点48分才开始，现场表演是一轮又一轮。
开盘20分钟，前30组购房者进入选房区，现场还剩零星几个购房者。
19：20，现场选房叫号结束，共叫号55组。开盘用时约30分钟，有购房者透露，认购成功并于7-11号完成签约可享受8000元/套优惠。
19:25销控图
最终，红豆香江华庭本次首开卖出24套，去化约2成。
PART
02
先不谈禄口整体市场遇冷，红豆香江华庭这个盘，本身就是一个二百五式的操盘。
首先，市场上对红豆这个品牌接受度不高。禄口有中海、恒大等品牌房企，谁知道你红豆呢？
其次，操盘失当，蓄水时间过短。
拿地早，开盘晚。几乎没有太多宣传的情况下就开盘了，首开不利，后面只能降价了。
红豆禄口G72地块于2016年11月18日由南京红豆置业有限公司竞得，成交总价4.55亿元，楼面价9131元/平米。距离S1机场线翔宇路南站6站公交路程当时确实是禄口地王，但不好意思，咱就是不建不开盘，咱就是等。
恒大林溪郡2017年3月31日被恒大取得，楼面价13095元/平，现房销售，晚半年拿地，现在房子都准现房并且抢先一步开盘了。
第三，回到最主要的问题上，定价失误。
这个价格放在这个板块来看，现下消化的话是需要一定定力的。
第四，产品设计留“坑”。
现在买房人也不傻，要砸设备平台，得警惕隔壁小区的邻居，举报就废了。
PART
03
就在今天（11.6），南京市土地市场网发布2019年第七批土地出让预公告，共计12幅地块，其中禄口便占据5幅、供应量近29.4公顷。
禄口新房毛坯卖1.8-2万/㎡，而禄口二手房基本只有精装才能卖到2万/㎡了。
新城保利天地因为靠近地铁站，加精装交付，未满2年的房源，成交单价已达到2.1-2.2万/平的水平。
招商依云郡花园和朗诗青春街区有一部分房源已经满2年了，部分精装房源成交单价可以达到2.1-2.2万/㎡，毛坯房源单价在1.8-1.9万/㎡不等。
翠屏城二手房跨度就比较大了，单价低的只能卖到1.3万/㎡，装修的可以卖到1.6万/㎡。
从目前禄口主力居住区域到S1号线翔宇路北站，坐公交大约半小时，骑行的话大概12分钟。地铁距离较远，依旧是禄口卖房最大的遗憾。
（恒大林溪郡到S1翔宇路北公交时间）
禄口难了，现在太痛，马上还有超过10个盘要密集上市，解决办法：
1、引入南外分校（可能吗）
2、放低买房门槛（可能吗）
3、暂停供地（可能吗）
4、开发商降价（可能）
-END-
閱讀更多 六朝匯樓市 的文章
