2019年過去已經5/6，“金九銀十”已經落下帷幕，全年的樓市成交形勢也逐漸清晰。
19年1-10月市區住宅供應284.04萬方，銷售276.58萬方，成交22526套。供銷比1.03:1，整體呈現供求持平的狀態。
2018年一整年供應358萬方，銷售259萬方。
19年前10個月銷售面積超過了去年一整年的銷售面積。
預計接下來2個月還會釋放一波年底衝量，很明顯，19年整體銷售量高於18年。
每年的金九銀十不僅是樓市最重要的時間節點之一，也是各大樓盤競爭最為激烈的一段時間。
樓市盛宴下，溫州各個新盤像打了雞血似的，都使出了渾身解數。
一片人氣高漲，據不完全統計，截止2019年9月1日—10月31月，推出21個新盤（包括加推）。
9月的供應量被“供”到了65.46萬方，供應量創下前9個月的“新高”。
金九銀十，往往營銷大於噱頭，這樣的行情充斥著矛盾：興奮中夾雜著不安，讓購房者們一直懸著一顆心。
樓市冷不冷，且看這些樓盤的表現。撥開迷霧，還原當前溫州樓市的7大真相。
每一個市場變量，背後都有演變的邏輯。
（1）金九銀十真相之一：土拍長達大半年高熱度釋放後，趨於平穩
今年第一季度開始，溫州土拍市場以迅雷不及掩耳之勢“反轉”，長達大半年的時間，“高溢價率+10幾20幾家房企報名+30%封頂”成為常態。
前三季度，溫州賣地收入824.7億元，同比上漲78.9%！直接將成績名揚到全國拿地金額排行榜。前10個月，賣地收入近900億！
9-10月，長達大半年高熱度釋放後，土地市場開始有些迴歸平穩，從10幾家房企報名，轉變為6-7家，幾宗重磅地塊，出於意料以低溢價率和平和的成交樓面價結束。
無論是市場情緒，房企拿地資金，還是拿地價格，都有點趨向於平和。
比如10月11日綠軸保利百畝地塊，在萬眾期待下，以溢價率12.9%，綜合樓面價17108元/㎡草草收尾，相比之前站南幾宗地塊，拿地價更有優勢，留給大家一臉懵逼的表情。
9月26日旭輝以土地樓面價9613元/㎡，溢價率4.9%拿下龍灣永強永中地塊，溢價率是4.9%哦。
（城市中央綠軸區域G-13地塊實景圖）
（2）真相之二：橫向對比去年同期，襯托下，你覺察到什麼?
9月供應量 65.46萬方，銷售量31.24 萬方，銷售套數2398套。
18年9月供應面積49萬方，銷售量28.2萬方，銷售套數2330套。
今年9月在供應量放量的助攻下，而銷售套數，與去年9月基本持平。
實際上，9月熱度與去年同期相比，沒有高出一個度。10月市區住宅供應28.15萬方，銷售32.62萬方，銷售套數2513套，相比去年10月同期的供應面積29萬方，銷售面積18萬方，今年漂亮扳回了了一局。
(溫州世紀公園實景圖）
(3) 真相之三：金九銀十成色有戲！但不是今年溫州樓市成交最旺的時候。
9月市區住宅成交2398套，1-9月目前市區住宅銷售套數22528套，折算到平均的月成交套數約為2252套，從這個角度看，9月成交的2398套，略高於月平均套數。
10月成交2513套，明顯超過月平均成交套數。
從這個視角看，“金九銀十”，成色依舊有戲。
8月賣了2745套住宅，9月賣了2398套，10月賣了2513套，很明顯，9月10月住宅銷售量不如7月（2590套）和8月，不是全年成交最旺最高峰的時候。
但是9月的供應量是第三季度（7-9月）中最高的，住宅供應65.46套。
（4）真相之五：分化加劇！幾家歡喜幾家愁！
金九銀十，為了抓住最好的營銷時機，各盤也紛紛卯足了勁加快推貨步伐。
濱江商務區，橫瀆板塊，七都，蒲州板塊，龍灣中心區，甌海中心區等各個區域集體發力，推盤速度驚人。
在推貨潮的喧譁熱鬧下，冷暖自知，分化加劇，呈現幾家歡喜幾家愁。各個新盤去化表現不一，最高達90%多，最低為8%多。
看到了兩種截然不同的畫面：
一種是到處“現場搶房”的眾生相，開盤後幾小時隨即傳來開盤熱銷的捷報。
典型例子是時代濱江上品一期和二期開盤當天去化9成以上，甌海印象北府開盤當天去化8成以上，339一期推貨少，開盤幾乎售罄，
金悅瀾灣和鹿島萬象天地，瀾悅府等繼續保持熱銷的勢頭。
另外一種是低調開盤，部分新盤，
開盤後沒幾天被打回原形。去化率不到3成，獨自消化市場的殘酷。一些板塊一般的，售價偏高的新盤，依然難賣，比如新橋某盤，市區末高端盤等等。
（5）真相之五：產品結構，從剛需到千萬豪宅，神盤扎堆來
傳統旺季，神盤扎堆而來！產品戶型面積段豐富到滿溢，從剛需百來萬的濱海新盤，到中堅力量的七都蒲州南塘中產改善（鹿島萬象天地，瀾悅府博悅灣，鹿宸印，金悅瀾灣，融創凱迪觀瀾灣等），到橫瀆和甌江路的千萬豪宅（時代濱江上品，綠城鳳起玉鳴，濱江中梁鹿城壹號）。
成為了這兩個月新房市場的主要供應來源，很貼心的給各個購房群體，各個板塊的購房者提供了不同需求的房源。
對於急著上車的剛需或高端改善家庭來說，這確是一個淘房的好機會。
（6）真相之六：割肉賣房！誰比誰更拼！
雖然金九銀十，以價換量的策略不多，暫無大面積擴散的趨勢。但是也有少數幾個新盤偷偷的玩起了變相讓利。
比如車站大道旁某商品+安置盤低調降價1000元。
另一廂，全民轉介玩得起飛
敢於直面“變相讓利”，給出高額推薦獎金的樓盤，都是“勇士”。
一套房推薦費2-5萬不等，比如新橋某老大難新盤，佣金從2萬拉到了5萬。
其他各個新盤全民營銷1-5萬不等。
（7）一招鮮走遍全天下，學區噱頭成為溫州樓市的一大“亮劍”
一招鮮走遍全天下，這一定律在樓市也被運用的淋漓盡致。自從七都的鹿島萬象天地以“牛逼的實驗中學分校和建設小學分校”的重磅學區利好，帶動後面多期房源銷售量直線上升。
這一名震全城後。很多開發商似乎也看到了這一秘訣，於是乎，一夜之間，滿城出現了很多“學區+樓盤”的捆綁營銷。
9月24日博悅灣&華東師大溫州首個合作辦學項目正式簽約落地。
9月9日中庚首入溫州，向溫州市甌海區人民教育基金會捐贈2000萬元。
忽如一夜春風來，還有甌海南湖出現了溫州大學實驗附屬小學，牛山板塊出現了實驗小學等等……
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