2019年过去已经5/6，“金九银十”已经落下帷幕，全年的楼市成交形势也逐渐清晰。
19年1-10月市区住宅供应284.04万方，销售276.58万方，成交22526套。供销比1.03:1，整体呈现供求持平的状态。
2018年一整年供应358万方，销售259万方。
19年前10个月销售面积超过了去年一整年的销售面积。
预计接下来2个月还会释放一波年底冲量，很明显，19年整体销售量高于18年。
每年的金九银十不仅是楼市最重要的时间节点之一，也是各大楼盘竞争最为激烈的一段时间。
楼市盛宴下，温州各个新盘像打了鸡血似的，都使出了浑身解数。
一片人气高涨，据不完全统计，截止2019年9月1日—10月31月，推出21个新盘（包括加推）。
9月的供应量被“供”到了65.46万方，供应量创下前9个月的“新高”。
金九银十，往往营销大于噱头，这样的行情充斥着矛盾：兴奋中夹杂着不安，让购房者们一直悬着一颗心。
楼市冷不冷，且看这些楼盘的表现。拨开迷雾，还原当前温州楼市的7大真相。
每一个市场变量，背后都有演变的逻辑。
（1）金九银十真相之一：土拍长达大半年高热度释放后，趋于平稳
今年第一季度开始，温州土拍市场以迅雷不及掩耳之势“反转”，长达大半年的时间，“高溢价率+10几20几家房企报名+30%封顶”成为常态。
前三季度，温州卖地收入824.7亿元，同比上涨78.9%！直接将成绩名扬到全国拿地金额排行榜。前10个月，卖地收入近900亿！
9-10月，长达大半年高热度释放后，土地市场开始有些回归平稳，从10几家房企报名，转变为6-7家，几宗重磅地块，出于意料以低溢价率和平和的成交楼面价结束。
无论是市场情绪，房企拿地资金，还是拿地价格，都有点趋向于平和。
比如10月11日绿轴保利百亩地块，在万众期待下，以溢价率12.9%，综合楼面价17108元/㎡草草收尾，相比之前站南几宗地块，拿地价更有优势，留给大家一脸懵逼的表情。
9月26日旭辉以土地楼面价9613元/㎡，溢价率4.9%拿下龙湾永强永中地块，溢价率是4.9%哦。
（城市中央绿轴区域G-13地块实景图）
（2）真相之二：横向对比去年同期，衬托下，你觉察到什么?
9月供应量 65.46万方，销售量31.24 万方，销售套数2398套。
18年9月供应面积49万方，销售量28.2万方，销售套数2330套。
今年9月在供应量放量的助攻下，而销售套数，与去年9月基本持平。
实际上，9月热度与去年同期相比，没有高出一个度。10月市区住宅供应28.15万方，销售32.62万方，销售套数2513套，相比去年10月同期的供应面积29万方，销售面积18万方，今年漂亮扳回了了一局。
(温州世纪公园实景图）
(3) 真相之三：金九银十成色有戏！但不是今年温州楼市成交最旺的时候。
9月市区住宅成交2398套，1-9月目前市区住宅销售套数22528套，折算到平均的月成交套数约为2252套，从这个角度看，9月成交的2398套，略高于月平均套数。
10月成交2513套，明显超过月平均成交套数。
从这个视角看，“金九银十”，成色依旧有戏。
8月卖了2745套住宅，9月卖了2398套，10月卖了2513套，很明显，9月10月住宅销售量不如7月（2590套）和8月，不是全年成交最旺最高峰的时候。
但是9月的供应量是第三季度（7-9月）中最高的，住宅供应65.46套。
（4）真相之五：分化加剧！几家欢喜几家愁！
金九银十，为了抓住最好的营销时机，各盘也纷纷卯足了劲加快推货步伐。
滨江商务区，横渎板块，七都，蒲州板块，龙湾中心区，瓯海中心区等各个区域集体发力，推盘速度惊人。
在推货潮的喧哗热闹下，冷暖自知，分化加剧，呈现几家欢喜几家愁。各个新盘去化表现不一，最高达90%多，最低为8%多。
看到了两种截然不同的画面：
一种是到处“现场抢房”的众生相，开盘后几小时随即传来开盘热销的捷报。
典型例子是时代滨江上品一期和二期开盘当天去化9成以上，瓯海印象北府开盘当天去化8成以上，339一期推货少，开盘几乎售罄，
金悦澜湾和鹿岛万象天地，澜悦府等继续保持热销的势头。
另外一种是低调开盘，部分新盘，
开盘后没几天被打回原形。去化率不到3成，独自消化市场的残酷。一些板块一般的，售价偏高的新盘，依然难卖，比如新桥某盘，市区末高端盘等等。
（5）真相之五：产品结构，从刚需到千万豪宅，神盘扎堆来
传统旺季，神盘扎堆而来！产品户型面积段丰富到满溢，从刚需百来万的滨海新盘，到中坚力量的七都蒲州南塘中产改善（鹿岛万象天地，澜悦府博悦湾，鹿宸印，金悦澜湾，融创凯迪观澜湾等），到横渎和瓯江路的千万豪宅（时代滨江上品，绿城凤起玉鸣，滨江中梁鹿城壹号）。
成为了这两个月新房市场的主要供应来源，很贴心的给各个购房群体，各个板块的购房者提供了不同需求的房源。
对于急着上车的刚需或高端改善家庭来说，这确是一个淘房的好机会。
（6）真相之六：割肉卖房！谁比谁更拼！
虽然金九银十，以价换量的策略不多，暂无大面积扩散的趋势。但是也有少数几个新盘偷偷的玩起了变相让利。
比如车站大道旁某商品+安置盘低调降价1000元。
另一厢，全民转介玩得起飞
敢于直面“变相让利”，给出高额推荐奖金的楼盘，都是“勇士”。
一套房推荐费2-5万不等，比如新桥某老大难新盘，佣金从2万拉到了5万。
其他各个新盘全民营销1-5万不等。
（7）一招鲜走遍全天下，学区噱头成为温州楼市的一大“亮剑”
一招鲜走遍全天下，这一定律在楼市也被运用的淋漓尽致。自从七都的鹿岛万象天地以“牛逼的实验中学分校和建设小学分校”的重磅学区利好，带动后面多期房源销售量直线上升。
这一名震全城后。很多开发商似乎也看到了这一秘诀，于是乎，一夜之间，满城出现了很多“学区+楼盘”的捆绑营销。
9月24日博悦湾&华东师大温州首个合作办学项目正式签约落地。
9月9日中庚首入温州，向温州市瓯海区人民教育基金会捐赠2000万元。
忽如一夜春风来，还有瓯海南湖出现了温州大学实验附属小学，牛山板块出现了实验小学等等……
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