金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
一、房地產企業主要涉及的收併購拿地方式
（一）股權轉讓
1.項目公司或者項目公司控股股東的100%股權轉讓
步驟要點：
（1）鎖定基本交易條件以及明確交易步驟，尤其是交易對價計算及調整。
（2）明確收購標的範圍、計價原則及方法、盡調工作安排、並在約定的有效期內根據盡調結果決定是否簽署正式合同、保密條款。
（3）支付誠意金（為保障資金安全，可採取共管或託管的方式），作為進場盡調（法務、財務、運營）的先決條件。
（4）排他條款：在協議生效後至雙方另行簽訂合作合同期間，未經甲方同意，乙方不得再就項目土地與其他任何第三方進行任何談判、磋商、或簽訂任何協議、合同或達成任何意向，否則，甲方有權解除本協議，乙方除應配合甲方取回銀行共管賬號中的全部資金和利息，還應向甲方支付2000萬元的違約金。
P.S.一般情況下，用於鎖定項目，保證在盡調完成的情況下對項目收購的優先權利。
（5）合同價款=股東借款（清理目標公司債務）+股權轉讓款（合同價款合理拆分，降低所得稅）
例如：本合同價款為X萬元，包括以下兩部分：
a.甲方應付給目標公司的股東借款X萬元，用以償還目標公司在獲取土地過程中形成的負債（包括原股東借款及其他融資）；
b.甲方應付乙方的股權轉讓款為X萬元（其中，甲方代扣代繳所得稅 X萬元）。
同時，應當設置相應的交易對價調整機制，對諸如容積率變化、方案調整、負債變化或者披露不完整的情形作出約定。
付款順序：優先償還目標公司負債，償還完畢所有負債之後方可支付股權轉讓款。若實際償債過程中，償債金額超出合同約定金額，可相應扣減股權轉讓款金額，償還完畢所有負債之後方可支付股權轉讓款。
付款節點：儘量延後尾款支付節點，若出現轉讓方違約情形或者對價調整時可直接從尾款中扣減相應款項。
P.S.有的時候扣款或者延期付款的條件不一定能夠成立，所以在簽約前要做一個預判，根據預期情況設定相應的違約責任，尤其是涉及到逾期履行義務所伴隨的單方解約。
2. 部分股權轉讓（含部分股權指向一部分目標地塊權益）
部分股權轉讓一般包含兩類：
一種是雙方針對目標項目，在項目公司層面通過股權合作的方式進行合作，雙方按照約定條件共同投入（在這裡，一般會考慮通過非等比例投資對合作方的投資溢價作出處理）、共享收益（通過非等比例分紅，對合作方的溢價作出處理）。
另一種是，在某一個項目公司名下有多個項目的情形，部分股權轉讓約定各自所持有的股權對應一定的項目權益，合作各方各自負責歸屬於自身的項目。在這裡，股權轉讓更多的體現的是一種對所轉讓項目權利的保障，並非完全意義上的股權合作。
（1）股權轉讓對價
例如：
轉讓51%股權即合同價款=（土地作價-債務轉讓-承債）*51%或者在某個單獨項目轉讓或者合作的情況下：合同價款=土地作價-債務轉讓-承債，即不與股權轉讓的具體比例掛鉤
目標地塊作價：一般根據計容面積對應的樓面地價計算得出；在這裡要確認一下，樓面地價的計價基礎，到底是以哪個面積為準，一般有規劃條件的指標數據、工規證載明數據、實測數據等，可以根據具體情況在談判中予以明確。
同股同投：合同價款=目標地塊總作價*收購股權比例 =股東借款+股權轉讓（含溢價）。
合作價款：各方一致同意，按照項目土地作價X萬元進行合作，乙方取得項目公司51%股權的合作對價為Y萬元（X萬元*51%）。
合作價款包括以下部分：
a.乙方受讓51%股權的股權轉讓款Y萬元；
b.乙方向項目公司提供股東借款W萬元
3.股權轉讓中的其他事項
（1）操盤：在可行範圍內財務、運營、工程、成本、營銷管理相關事項由我司管理。
（2）資金管理及收益分配：資金管理及銷售回款分配、利潤分配應滿足集團對合作項目資金的相關管理制度，如單方優先回款、使用超額融資、擔保費收取等。
（3）合併報表：股東會、董事會的設置及表決機制應滿足我司對項目公司及目標項目的絕對控制權，杜絕合作方一票否決權的存在，以及規避其他影響我司單方控制權的事項。此外，關於財務審計的配合，應當作為單獨的條件，由合作方做出配合的承諾。
（4）退出：滿足退出條件時，我司模擬清算後退出（已售物業、未售物業估價、預留稅費、利潤分配等事項），合作方完成後續稅收清繳工作。在這裡要注意，前期和價款支付以及利潤分配（包括預留物業），應當與清算退出掛鉤，避免出現合作方已經提取全部收益拒絕回購項目公司股權以及承擔清算義務。
（二）增資擴股（增資擴股後股權轉讓）
採取增資擴股模式收併購項目的，一般是基於稅收上的考慮，避免股權轉讓過程中存在的所得稅風險，以及部分地區稅務機關對100%轉讓房地產企業股權視同項目地塊轉讓所存在的土增稅、契稅風險。
P.S.股權轉讓存在被徵收土增稅的風險：
根據國稅函〔2011〕415號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2000〕687號等文件，若標的項目公司主要資產為土地使用權、地上建築物及附著物，或者股權轉讓金額為房地產評估值的，則股權轉讓存在被徵收土地增值稅的風險。儘管該等案例僅為個案，實踐中並未全面適用，但仍然無法完全排除該等風險。在項目實施前，應當同主管稅局充分溝通。
1.境外間接轉讓無法規避企業所得稅
特定項目中，為了節稅，交易雙方可能選擇通過境外交易的方式規避相關所得稅。
根據國稅函[2009]698號、國稅局公告2015年7號文件，非居民企業通過實施不具有合理商業目的的安排，間接轉讓中國居民企業股權等財產，規避企業所得稅納稅義務的，主管稅務機關可對該股權轉讓交易重新定性，將交易確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產。即非居民企業間接轉讓居民企業股權也可能被徵收所得稅。在這裡需要注意的是，非居民企業間轉讓居民企業股權的，股權受讓方有代扣代繳所得稅義務。
2.境外間接轉讓無法規避企業所得稅
我司通過增資擴股持有項目公司股權（包括增資後再轉讓部分或者全部項目公司股權）後，按照前述股權轉讓的模式進行。
一般情況下項目公司增資擴股，在計算交易對價的時候，將增資擴股部分對應的註冊資本設定為認繳，不將其作為交易對價的一部分。
（三）項目轉讓（在建工程轉讓或項目地塊使用權轉讓）
項目轉讓，即在建工程轉讓。一般情況下，存在國有資產處置、法拍不良資產、項目公司層面債權債務複雜時，為避免不可控的風險，通過項目產權轉讓的方式取得項目權益。項目轉讓過程中，主要涉及到的問題包括土增稅清算、證照辦理、已售房屋的處置。
項目以在建工程轉讓形式轉讓，必須滿足法律規定的強制條件以及項目所在地政府的特殊要求條件。根據《城市房地產管理法》第三十八條的有關規定，按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，轉讓房地產時需完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，需形成工業用地或者其他建設用地條件。
一般來說，在項目轉讓的過程中，會對項目地塊來源的合法性、規劃有效性、是否閒置、前期稅費清繳等問題進行審查，可以有效降低項目風險。此外，土增稅的二次清算有利於降低整體項目的稅負成本，但是對於短期現金流會存在壓力。
具體交易結構設計時，需考慮特定項目是否滿足前述投資總額要求。如不滿足該等要求，則難以通過資產併購進行交易。需提示的是，實踐中，土地使用權作價出資也被視為上述規定中的房地產“轉讓”，並受限於前述規定。但是部分地區對此也有突破，比如昆明市為了招商引資引入品牌房企，對於淨地轉讓也通過政府文件的形式予以許可。
此外，部分地區（例如深圳）在建工程轉讓存在障礙，因此在設計交易結構時，還需要結合當地的操作實踐確認方案是否能夠落地（但是可以考慮通過法律法規層面的規定去引導主管部門突破）。
（四）合作成立項目公司拿地
對擬掛牌出讓的項目，合作雙方成立項目公司參與招拍掛，從公開市場獲取項目地塊。
1.一二級聯動項目（包括舊村項目）
對於合作方完成一級開發的項目，雙方共同成立項目公司，通過公開出讓或者協議出讓（部分舊改項目）取得項目地塊。
2.勾地項目
對於合作方具備區域或者產業優勢，且與政府簽訂勾地協議的項目，雙方共同成立項目公司，通過公開出讓，取得項目地塊。
3.合作成立項目公司摘牌的項目
主要涉及的交易對價的設計、後期操盤權限劃分、一級整理收益分配等問題。
4.合作成立項目公司拿地的項目
在對價計算方面一般分為兩種模式：
（1）是完全的同股同權同投；
（2）是合作方在項目中有一部分溢價體現，這部分溢價一般是通過非等比例出資或者非等比例分紅的方式實現，可以有效規避所得稅風險；一般我們建議溢價以非等比例分紅形式實現，可以降低前期投入且有效綁定合作方。
（五）權益轉讓（控制權轉讓）
1.權益轉讓的項目一般包括兩種情況
一是輕資產輸出；
二是項目難以剝離且股權轉讓存在限制（包括國有資產處置）。
（1）輕資產輸出模式
即我司單獨負責某具體項目的代管代建代售，在形式上實現對項目的控制權，同時取得該項目的並表業績。
（2）因項目難以剝離且股權轉讓存在限制的情形（包括國有資產處置）。
項目因為債權債務、資產屬性、決策權限等問題，導致無法實現前述的股權轉讓或者資產轉讓，則可採取權益轉讓的模式。
因為沒有實現項目公司股權或者資產歸屬的變更登記，在實施過程中，需要通過對項目公司印章印鑑、證照資料的共管實現控制權，同時，對公司董事會層面可以根據實際情況考慮是否作出變更。
2.對價計算條款
（1）本協議各方同意，本次收購為非承債式收購。收購前與項目開發無關的債權債務由甲方承擔。甲方保證，賬面對( )公司的債務( )萬元已經結清。
轉讓的目標項目可售計容面積為( )萬平米，權益轉讓對價按每平米( )元計算，合計( )萬元。
轉讓後項目公司所有已收款項和收益均歸乙方所有，通過項目公司運營收取，需支付的開發成本、期間費用、融資成本及利息、以及開發過程中的各項稅費等所有開發支出均由該項目承擔，項目不足以支付的由乙方補足。
或者：
（2）權益轉讓款
本協議各方同意轉讓的目標項目可售計容面積為( )平米，權益轉讓對價按每平米( )元計算，合計為( )萬元扣除項目土地賬面成本( )萬元，溢價款人民幣( )萬元作為對價通過項目公司支付予甲方。轉讓後目標項目所有已收款項和收益均歸乙方所有，通過項目公司運營和收取，需支付的開發成本、期間費用、融資成本及利息、以及開發過程中的各項稅費等所有開發支出均由項目公司承擔，項目不足以支付的由乙方補足。
本協議簽訂後( )日內，乙方向甲方支付第一期款人民幣( )萬元。該筆款項到達甲方指定賬戶後，甲方向乙方移交目標項目場地、證照和相關資料。由於甲方已通過註冊資本和股東借款投入項目人民幣( )萬元，通過往來款調回人民幣( )萬元，賬面歸甲方可隨時調動現金( )萬元，甲方實際對項目公司淨投入為( )萬元，剩餘未支付溢價( )萬元及需歸還甲方淨投入( )萬元合計( )萬元權益轉讓款在項目後續銷售回款支付項目公司經營支出及償還項目公司債務後，應優先利用盈餘資金支付。
二、實操細則
（一）拿地過程的相關策略
1.稅收
（1）收購環節
收併購項目中，合理的稅收安排是決定項目現金流及利潤率的關鍵，所以拿地過程中的交易結構設計必然要優先考慮合理的稅收安排。收併購項目所涉及的稅費種類一般包括所得稅、契稅、土增稅、印花稅，股權轉讓主要考慮所得稅，資產轉讓情形下考慮契稅、土增稅。
（2）退出環節
在模擬清算的基礎上，預留稅金，主要包括：所得稅、因為銷售產生的增值稅、土增稅。
2.交易節奏
項目收購過程中，為實現收購的目的，對有關交易過程中涉及的工作需要圍繞合同目的實現做出相應安排。
（1）付款節點
一般情況下付款需要注意匹配以下節點：跟權屬變更登記完成相關聯，包括股權變更、權屬證照辦理；項目公司管理權移交完成；現場平整以及圍蔽、移交完成；開發手續辦理完成；融資進度；預售進度等。
（2）簽約時對於重要履約節點的考慮
a.權屬證書、規劃條件及報建手續的取得，以確保項目進度是否符合要求。
b.債權債務的清理（包括關聯企業之間往來形成的債權債務），已簽訂合同的解除（尤其是稅籌相關合同）。
c.周邊關係協調，尤其是原權屬人、附近村集體。
d.其他滿足項目開發的條件。
（二）合作類型項目的相關要求
1.操盤要求
（1）操盤工作涉及事項的決定權。
（2）部門管理權限的劃分。
2.財務要求
（1）滿足並表需要和審計、發債的需要
（2）滿足資金安全需要
（3）盤活資金的需要以及盈餘資金分配的原則
3.控制權要求
（1）股東會控制權（包括滿足融資需要）
（2）董事會控制權（包括滿足並表需要）
（3）經營層面的控制權：主要包括招投標、成本、銷售、品牌、物業等事項的決定權。
（三）退出合作
1.減資退出
一般情況下，如果項目未清盤且預留價值較大的物業時，為規避所得稅，優先考慮以減資的形式退出項目公司。
2.股權轉讓
除減資外，在不考慮所得稅問題的情況下，採取合作方收購股權的情況下退出項目公司。股權轉讓可以在合作方對項目公司增資後進行。
3.模擬清算
退出項目公司前，按照實際的開發以及已售情況，對剩餘物業的價值按照約定做出核算。在此基礎上，結合已實際預繳稅費的情況，對項目整體稅費總額做出預估，在預留稅費的情況下，按照協議約定取回投資、分配完畢利潤後，我司退出項目公司及合作。合作方保證，按照實際情況完成相關稅費的清繳工作。
三、風險點及規避方式
（一）項目公司層面存在的風險
1.股權風險。
2.債務及或有債務風險。
3.已簽訂合同的履約風險，尤其是工程總包合同、代理合同。
4.已簽訂的融資合同，是否有限制轉讓的約定或者提前觸發還款條件的約定。
5.用工風險。
（二）項目風險
1.權屬風險。
2.紅線不準確或者相鄰地塊紅線衝突的風險。
3.規劃風險：三規不一，規劃指標過期等。
4.土地閒置風險。
5.特殊區域的退線要求風險、拆遷風險、其他厭惡類設備設施的風險。
6.項目所處區域特殊政策風險。
例：湖南某地，市政府會議紀要確定，對於通過二手收併購取得的項目，在申報年度建設規模時，設置了在公開市場進行招拍掛拿地的條件。
（三）交易結構自帶風險
1.提前付款。
2.項目公司未實現共管。
3.財務未共管。
4.部分項目權益轉讓，各期項目之間存在的定界不準、成本分擔的風險。
閱讀更多 金融與行業 的文章
