快速導讀
有很多人喜歡問劉昊，買房應該全額付款還是貸款？貸款應該選擇多少年限呢？如果我有一筆錢是否適合提前還款呢？這些都是普羅大眾經常困惑的問題。我從科學的角度給各位解釋一下，重點解釋為什麼說房貸是一種國家福利。
房貸作為國家福利如何體現
利率低，期限長，額度高。銀行針對申請人就房屋買賣提供的一筆按揭貸款，期限最高可以到30年，利率僅是基準上浮10%左右，最近改成LPR加點了。最高可以貸款房屋價值的70%，普通銀行最高可以貸1000萬左右。
這些政策看似平常，但房貸跟消費性貸款相比，兩者的差距非常明顯。消費性貸款分為有抵押和沒有抵押，如果沒有抵押就是信用貸款，最高額度一般是30萬，期限最長也就3年，貸款利率不是基準上浮10%，而是上浮30%，甚至50%。這樣相比之下，房屋按揭貸款確實是一個福利，是國家給予大家的一種難得福利。
為什麼說難得呢？因為在限貸的地區，最優惠的房屋按揭貸款政策只可以享受一次。舉例，如果你首次申請房屋按揭貸款，可以享受最優惠的政策：貸款額最高7成，利率上浮5%-8%，期限30年。
如果你曾經有過貸款記錄，即便你現在已經結清並賣出房產，你再申請貸款也只能獲得最高6成的貸款額，其他不變。所以，從這個角度分析，這就是“難得”，稱之為“處女貸”。大家都很珍惜自己的首次房屋按揭貸款資格，一旦使用了，以後就不會再有這樣的優待，除非限貸政策放開。
在行業內，有人公然“收購名額”，即向沒有貸款需求的人收購他們的名額，代持有，代申請貸款！這種操作是違規的，而且風險很大，但同時也說明了“名額”的市場價值是存在的。
如何理解按揭貸款應該選擇最長期限？
2000年貸款買房，月供3000元是一個很大的負擔，尤其要供款30年，很多人沒有信心。19年後，我們在2019年回頭看，每個月3000元的房貸月供變成一件非常輕鬆的事情。如果到了2029年，估計你會覺得毫不費力了。
時間可以讓月供變得輕鬆，因為收入在緩慢增長，物價水平也會穩步提高，但是供款的本金和利息卻沒有發生很大的變化。尤其是貸款額越發減少，隨著時間拉長月供減輕，到後面的時間就越發輕鬆。
而且，我們不要忽略通貨膨脹會“幫了我們一把”。2000年的房價是3000元/平米，2019年是30000元/平米，19年漲幅了10倍，但是月供款卻沒有減少，到最後通貨膨脹抵消了利息。
如果2000年的房子到了2019年賣掉，升幅10倍，可以把過去19年的利息幾乎撫平，這就是通貨膨脹的厲害。
當然，這是一個理論上的計算方法，不具有複製性，下一個十年未必有這樣的“好事”。未來隨著房價受到嚴控，不可能會大幅上升，最起碼在未來五年內不可能複製過去十年的經歷。
但是，把貸款期限放長，月供款降低，可以給家庭留有足夠的現金流，應對各種的可能。
是否應該提前還款
如果你家庭收入不穩定，花費比較大，隨時有各種用錢的可能，那麼不建議提前還款。事實上，大部分人都會在15年左右結束房貸。這裡的結束，不是提前還款，有可能是換房賣房。那麼這種情況下，後面的利息是不用付出的。
還有一個情況，年初關於個人計稅的起徵標準，房貸可以抵扣2000元的起徵額度，如果你去年已經提前結清貸款，那麼你就不可以提交相關的抵扣申請。
所以，從另外一個角度看，揹著一筆房貸也是一種“福氣”。當然，很多人認為利息實實在在付出去，如果自己手頭上有錢，沒必要欠銀行錢，這個習慣存在於大部分年長的家長輩之間。
換了年輕人，絕對是貸款期限越長越好，畢竟時間越長月供就越少。
當然，如果你收到一筆額外的獎金或者其他意外收入，你確認自己未來3年不會有突發用錢的情況，或者說突發用錢有後備資金，那麼你可以提前還房貸，這也是一個非常好的理財。試想餘額寶理財收益才2.3%以下，但是貸款就是5%左右，那麼還房貸就是最好的理財。
一切都要看每個家庭消費情況，不能一概而論。對於一般人來說，還是建議把多餘的資金做分配，還掉部分貸款，留下部分現金保證家庭現金流的充足。確實要還必須在月供15年前，如果是15年後其實沒什麼用，因為後面要還的全部都是本金，等於免息貸款了，這個是等額本息還款的計算方法，等額本金不在此範圍。
勝手金句
從善用現金流的人來說，房貸是一個福利。但是對大部分人來說，是一個負擔。
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