近期武漢樓市有一個怪現象：不少多年沒動靜的樓盤突然全部冒出來了，比如頂琇國際城星耀、萬科新世紀翡翠濱江、美好香域花境等等。這些突然冒出來的樓盤，項目亮點還真不少，有毛坯準現房的、有片區第一低價的。
這些片區“黑馬”的亂入，讓片區競品樓盤大喊“狼來了”！究其這些樓盤突然入市的原因，老歡猜測可能是以下三點：
第一、等待幾年後，發現片區房價行情仍然無法達到要求，迫於資金迴流壓力入市；
第二、片區最大競爭對手售罄退場，入市最好時機已到；
第三、項目新地塊相關入市材料，終於通過相關部門審批。
不管是出於何種原因，這些自帶某個光環樓盤突然入市，對購房者來說都是有利的，有了更多選擇的機會。
今天老歡要咵的就是沉寂兩年後，突然冒出的幸福時代五期，該項目位於三環內後湖大道和百步亭路的交匯處，預計12月將推出69、79、111、121平毛坯房，預計均價17000元/平。
先看下這個樓盤表面上的屬性：漢口三環內、毛坯小戶型、均價1萬7。就憑這幾點，就能吸引不少剛需購房者。但是老歡就喜歡深挖項目，光環下還有什麼劣勢是購房者沒有注意到的呢？下面就來細細咵。
後湖片“底格”房價 首付35萬即可入住三環
三環內房價1萬7，若是放在武昌和漢陽，能選的區域還是比較多的，如洪山白沙洲片、漢陽四新片及墨水湖片，但是在漢口區域能選的盤真是寥寥無幾。
老歡統計了下，目前在漢口區域房價1萬7左右的樓盤，只有礄口古田片的美好香域花境、翡翠中心潤璽和美好名流匯，江岸後湖片的百步亭和諧裡，以及今天要咵的幸福時代五期。
這些漢口低價盤，有一個很明顯的共性，都是毛坯項目。因為少了精裝費，房價自然屬於片區房價“底格”，關注度較高。
幸福時代五期是純新盤，預計均價約17000元/平左右，目前後湖片房價約在17000-23000元/平左右。該項目雖然屬於片區低價盤，但是周邊是否有同價位的樓盤，甚至性價比更高的樓盤可選呢？這需要對比後才答案。
下面老歡直接上圖，讓購房者感受下項目樓盤的房價對比情況！
（項目周邊樓盤均價）
幸福時代五期項目周邊有星河2049和城開雲悅邸項目。星河2049在售99-137平裝修房源，均價約18200元/平；城開雲悅邸在售少量約145-182平裝修房，均價約18000元/平。幸福時代五期毛坯房預計17000元/平，比周邊樓盤便宜約1000元/平。
雖然該項目整體房價有優勢，但細細研究下來，該項目毛坯備案價卻是高於周邊的，因為別的樓盤包含了2500元/平的裝修費。
除了低房價的優勢外，該項目即將推出的有69平的小戶型，這意味著首付35萬起即可購買到三環內源，對較多剛需購房者吸引力較大。
考察完樓盤周邊新房價，我們繼續看下片區二手房行情，該項目周邊有幸福時代前期交房地塊，毛坯房價格約17000元/平，精裝房價格約18000-20000元/平。可見，幸福時代五期新房和周邊二手房價格已相持平，二手房後期涉及到稅費問題，總價會更高。
（周邊二手房情況）
總的來說，幸福時代五期在房價、首付以及對比二手房，都是佔有優勢的，但是房價要和地段結合起來，才能說這個房價值不值！
配套優勢VS噪音擾民 如何選是個難題
對於購房者來說，想買三環中心區域的樓盤，卻又擔心周邊太吵；買三環外的樓盤，又覺得周邊配套不好，出行購物都不方便。今天老歡咵的幸福時代五期項目，將購房者的這個糾結點完全體現出來，配套or噪音，到底該如何選？
幸福時代五期位於三環內江岸後湖片，屬於居住氛圍比較濃厚的區域，其配套優勢主要有兩點：臨近多條主幹道和一街之隔商業扎堆。
該項目周邊的主幹道較多，有武漢大道、後湖大道及解放大道，區位優勢還是很明顯的。走後湖大道，上二環或三環去武昌及漢陽方向，全程無紅綠燈，都是非常快捷的。
（項目區位圖）
另外，幸福時代五期周邊軌道交通有陽邏線、輕軌1號線及地鐵3號線，其中離項目最近的是陽邏線百步亭花園路站，距離約860米，步行10分鐘內到達。另外兩條地鐵線路離項目均在1公里外，步行在15分鐘以上。
（項目周邊地鐵線路）
陽邏線是連接漢口和新洲陽邏的地鐵線路，起點站是後湖大道，沿線要經過新榮、武湖及陽邏區域。總的來說，陽邏線覆蓋範圍較窄，但是可以和地鐵3號線進行換乘，居民地鐵出行需求還是可以滿足的。另外，幸福時代五期項目門口就是後湖大道十大家公交車站，有6趟公交車。
（陽邏線站點分佈）
可見，幸福時代五期在區位及交通配套上，還是有一定優勢的，但是也隱藏了噪聲的問題。該項目是位於主幹道後湖大道和百步亭路交匯處，首開將推出的7號樓、8號樓是離主幹道最近的區域，後期必然會受到來往車輛的噪聲影響。
另外，首推的這兩棟樓底部規劃是商業，7號樓底層是三層商業、8號樓底層是四層商業，東面是華林廣場和新生活摩爾城，西面是項目自帶商業街。可以說，這兩棟樓是被商業環繞，未來業主入住後噪音影響還是比較大的。項目後期地塊樓棟由於離主幹道較遠，噪音問題將會減弱。
（項目商業規劃）
（項目對面華林廣場商業）
聊天這裡，有孩子的購房者會問，幸福時代五期位於育才系學校遍地開花的後湖片，那它能對口重點學校嗎？
兩所幼兒園+小學地塊 “時間陷阱”需警惕
幸福時代五期在學校配套上有兩大亮點：
第一是小區自帶兩所幼兒園和一所小學，特別值得一提的是小區內的幼兒園是公立的，相比私立幼兒園，學費也會更低些。另外，項目還有小學規劃用地，但是目前還未開工，也還沒有確定會引進什麼學校。第二、項目隔壁就是武漢漢鐵高級中學，該學校是湖北省重點中學和湖北省示範高中， 教學質量較好。
（武漢漢鐵高中實景圖）
單看上面兩條，幸福時代五期的教育配套也是不錯的，自帶幼兒園和小學、臨近重點高中。但是老歡就喜歡在光環下“找茬”，為購房者分析其可能存在的隱患：
第一、項目雖然自帶小學，但是具體是什麼學校還沒確定。如果是一所普通小學，樓盤價值將大打折扣。另外，該學校竣工時間還不能確定，這就意味著前期業主交房後，能否順利入讀本小區內學校，還是個未知數。
那麼問題來了，如若不能就讀本小區自帶學校，業主孩子會讀哪所學校呢？我們來看考察下週邊二手房對口學校情況，該項目周邊有幸福時代前期已交房地塊，其對口的是育才可立小學。
（周邊老小區對口小學）
（對口中學）
可見，幸福時代五期，後期對口育才可立小學的可能性較大，初中對口的是第二初級中學。但是最終對口學校，需要等交房後教育局劃片確定。
第二、隔壁雖然是省重點中學漢鐵高中，但卻和你家孩子卻不一定有關係，因為該學校是要考試進入的。
反之，高校旁邊住宅，還會存在陪讀房的可能性，或將影響小區居住純粹性。幸福時代五期即將推出有69平和79平一室小戶型，剛好能滿足這類家長的需求。
中心區稀缺的小戶型 奈何居住品質或將有影響
幸福時代五期佔地面積約14.58萬方，建築面積約50萬方，整個項目分為四個地塊，由25棟高層，兩所公立幼兒園、一所小學規劃用地及社區醫療服務中心組成，預計12月首推的是K4地塊7號樓和8號樓，均為2個單元、2梯4戶的結構，其中7號樓是32層、8號樓是29層。
K4地塊只有這兩棟樓，並圍起來和其它地塊進行區分，這意味著該地塊體量較小，在小區園林景觀及運動設施等方面，可利用空間不大。
另外，該地塊北面三棟樓是公租房，居住品質略顯不足，後期K1、K2、K3地塊情況會略好。
（項目效果圖）
項目預計12月推出7號樓、8號樓69平、79平、111平、120平毛坯房，40萬驗資可獲得開盤VIP邀請函，將獲得擇取優先選房資格。
其中69平和79平是一室結構，111平和120平是三室結構。可見，該戶型面積段兩極分化嚴重。
69平和79平： 戶型雖然偏小，但是因為是一室結構，並不適合剛需購房者。若是作為剛需首套房，未來必將需要換大房，所花精力和成本都較高。
因此，這兩個小戶型只適合投資購房者，臨地鐵、有商圈及隔壁是漢鐵高中，後期便於出租或出售，關注度較高。
戶型分析：69平一室一廳一衛結構，7、8號樓中間戶。 該戶型佈局較緊湊，無走廊等面積浪費。廚房、主臥及陽臺都是朝南。南向陽臺改造成房間，成為兩室結構，但是會犧牲掉陽臺及客廳空間，沒有位置進行晾曬衣物，客廳光線也會受到影響。
戶型分析：79平一室一廳一衛結構，7、8號樓中間戶。該戶型客廳、主臥及廚房都是朝南，室內採光不受影響。和60平戶型一樣，也是可以改造成兩室結構，但是無餐廳區間，使用起來會比較擁擠。
111平和120平：均為三房結構，可以容納三口之家，適合剛需及改善購房者，具體戶型圖如下：
戶型分析：111平三室兩廳一衛結構，7、8號樓邊戶戶型。該戶型佈局比較緊湊，無走廊等面積浪費，客廳和餐廳相連，使用空間較大。北向客廳帶有陽臺，南向是次臥，無法做到南北通透。
該戶型只有一個衛生間，早晚洗漱高峰期或將需要排隊使用。
戶型分析：121平三室兩廳兩衛結構，7、8號樓邊戶戶型。該戶型北向客廳有陽臺，南向次臥也帶有陽臺，但卻不是南北通透戶型。整體佈局和111平戶型類似，不同之處在於主臥帶有獨立的衛生間，居住舒適度更高。
綜合點評：
1、幸福時代五期屬於三環內後湖片，臨近主幹道後湖大道，距離陽邏線百步亭花園路站約860米，一街之隔就是華林廣場和新生活摩爾城，周邊交通及商業優勢比較明顯，居住氛圍濃厚，但噪音問題需要注意。
2、該項目在自身配套上帶有兩所公立幼兒園和一所小學用地，具體是什麼學校及開學時間目前都還沒確定，對於買學區房的購房者需要警惕“入學時間陷阱”。
3、首開K4地塊體量及面積段都偏小，首付35萬起可入住三環，全款約120萬，對剛需和投資性購房者吸引力較大。但是由於69平和79平都是一室戶型，未來出租可能性較大，小區居住品質將有所降低。
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