近期武汉楼市有一个怪现象：不少多年没动静的楼盘突然全部冒出来了，比如顶琇国际城星耀、万科新世纪翡翠滨江、美好香域花境等等。这些突然冒出来的楼盘，项目亮点还真不少，有毛坯准现房的、有片区第一低价的。
这些片区“黑马”的乱入，让片区竞品楼盘大喊“狼来了”！究其这些楼盘突然入市的原因，老欢猜测可能是以下三点：
第一、等待几年后，发现片区房价行情仍然无法达到要求，迫于资金回流压力入市；
第二、片区最大竞争对手售罄退场，入市最好时机已到；
第三、项目新地块相关入市材料，终于通过相关部门审批。
不管是出于何种原因，这些自带某个光环楼盘突然入市，对购房者来说都是有利的，有了更多选择的机会。
今天老欢要咵的就是沉寂两年后，突然冒出的幸福时代五期，该项目位于三环内后湖大道和百步亭路的交汇处，预计12月将推出69、79、111、121平毛坯房，预计均价17000元/平。
先看下这个楼盘表面上的属性：汉口三环内、毛坯小户型、均价1万7。就凭这几点，就能吸引不少刚需购房者。但是老欢就喜欢深挖项目，光环下还有什么劣势是购房者没有注意到的呢？下面就来细细咵。
后湖片“底格”房价 首付35万即可入住三环
三环内房价1万7，若是放在武昌和汉阳，能选的区域还是比较多的，如洪山白沙洲片、汉阳四新片及墨水湖片，但是在汉口区域能选的盘真是寥寥无几。
老欢统计了下，目前在汉口区域房价1万7左右的楼盘，只有硚口古田片的美好香域花境、翡翠中心润玺和美好名流汇，江岸后湖片的百步亭和谐里，以及今天要咵的幸福时代五期。
这些汉口低价盘，有一个很明显的共性，都是毛坯项目。因为少了精装费，房价自然属于片区房价“底格”，关注度较高。
幸福时代五期是纯新盘，预计均价约17000元/平左右，目前后湖片房价约在17000-23000元/平左右。该项目虽然属于片区低价盘，但是周边是否有同价位的楼盘，甚至性价比更高的楼盘可选呢？这需要对比后才答案。
下面老欢直接上图，让购房者感受下项目楼盘的房价对比情况！
（项目周边楼盘均价）
幸福时代五期项目周边有星河2049和城开云悦邸项目。星河2049在售99-137平装修房源，均价约18200元/平；城开云悦邸在售少量约145-182平装修房，均价约18000元/平。幸福时代五期毛坯房预计17000元/平，比周边楼盘便宜约1000元/平。
虽然该项目整体房价有优势，但细细研究下来，该项目毛坯备案价却是高于周边的，因为别的楼盘包含了2500元/平的装修费。
除了低房价的优势外，该项目即将推出的有69平的小户型，这意味着首付35万起即可购买到三环内源，对较多刚需购房者吸引力较大。
考察完楼盘周边新房价，我们继续看下片区二手房行情，该项目周边有幸福时代前期交房地块，毛坯房价格约17000元/平，精装房价格约18000-20000元/平。可见，幸福时代五期新房和周边二手房价格已相持平，二手房后期涉及到税费问题，总价会更高。
（周边二手房情况）
总的来说，幸福时代五期在房价、首付以及对比二手房，都是占有优势的，但是房价要和地段结合起来，才能说这个房价值不值！
配套优势VS噪音扰民 如何选是个难题
对于购房者来说，想买三环中心区域的楼盘，却又担心周边太吵；买三环外的楼盘，又觉得周边配套不好，出行购物都不方便。今天老欢咵的幸福时代五期项目，将购房者的这个纠结点完全体现出来，配套or噪音，到底该如何选？
幸福时代五期位于三环内江岸后湖片，属于居住氛围比较浓厚的区域，其配套优势主要有两点：临近多条主干道和一街之隔商业扎堆。
该项目周边的主干道较多，有武汉大道、后湖大道及解放大道，区位优势还是很明显的。走后湖大道，上二环或三环去武昌及汉阳方向，全程无红绿灯，都是非常快捷的。
（项目区位图）
另外，幸福时代五期周边轨道交通有阳逻线、轻轨1号线及地铁3号线，其中离项目最近的是阳逻线百步亭花园路站，距离约860米，步行10分钟内到达。另外两条地铁线路离项目均在1公里外，步行在15分钟以上。
（项目周边地铁线路）
阳逻线是连接汉口和新洲阳逻的地铁线路，起点站是后湖大道，沿线要经过新荣、武湖及阳逻区域。总的来说，阳逻线覆盖范围较窄，但是可以和地铁3号线进行换乘，居民地铁出行需求还是可以满足的。另外，幸福时代五期项目门口就是后湖大道十大家公交车站，有6趟公交车。
（阳逻线站点分布）
可见，幸福时代五期在区位及交通配套上，还是有一定优势的，但是也隐藏了噪声的问题。该项目是位于主干道后湖大道和百步亭路交汇处，首开将推出的7号楼、8号楼是离主干道最近的区域，后期必然会受到来往车辆的噪声影响。
另外，首推的这两栋楼底部规划是商业，7号楼底层是三层商业、8号楼底层是四层商业，东面是华林广场和新生活摩尔城，西面是项目自带商业街。可以说，这两栋楼是被商业环绕，未来业主入住后噪音影响还是比较大的。项目后期地块楼栋由于离主干道较远，噪音问题将会减弱。
（项目商业规划）
（项目对面华林广场商业）
聊天这里，有孩子的购房者会问，幸福时代五期位于育才系学校遍地开花的后湖片，那它能对口重点学校吗？
两所幼儿园+小学地块 “时间陷阱”需警惕
幸福时代五期在学校配套上有两大亮点：
第一是小区自带两所幼儿园和一所小学，特别值得一提的是小区内的幼儿园是公立的，相比私立幼儿园，学费也会更低些。另外，项目还有小学规划用地，但是目前还未开工，也还没有确定会引进什么学校。第二、项目隔壁就是武汉汉铁高级中学，该学校是湖北省重点中学和湖北省示范高中， 教学质量较好。
（武汉汉铁高中实景图）
单看上面两条，幸福时代五期的教育配套也是不错的，自带幼儿园和小学、临近重点高中。但是老欢就喜欢在光环下“找茬”，为购房者分析其可能存在的隐患：
第一、项目虽然自带小学，但是具体是什么学校还没确定。如果是一所普通小学，楼盘价值将大打折扣。另外，该学校竣工时间还不能确定，这就意味着前期业主交房后，能否顺利入读本小区内学校，还是个未知数。
那么问题来了，如若不能就读本小区自带学校，业主孩子会读哪所学校呢？我们来看考察下周边二手房对口学校情况，该项目周边有幸福时代前期已交房地块，其对口的是育才可立小学。
（周边老小区对口小学）
（对口中学）
可见，幸福时代五期，后期对口育才可立小学的可能性较大，初中对口的是第二初级中学。但是最终对口学校，需要等交房后教育局划片确定。
第二、隔壁虽然是省重点中学汉铁高中，但却和你家孩子却不一定有关系，因为该学校是要考试进入的。
反之，高校旁边住宅，还会存在陪读房的可能性，或将影响小区居住纯粹性。幸福时代五期即将推出有69平和79平一室小户型，刚好能满足这类家长的需求。
中心区稀缺的小户型 奈何居住品质或将有影响
幸福时代五期占地面积约14.58万方，建筑面积约50万方，整个项目分为四个地块，由25栋高层，两所公立幼儿园、一所小学规划用地及社区医疗服务中心组成，预计12月首推的是K4地块7号楼和8号楼，均为2个单元、2梯4户的结构，其中7号楼是32层、8号楼是29层。
K4地块只有这两栋楼，并围起来和其它地块进行区分，这意味着该地块体量较小，在小区园林景观及运动设施等方面，可利用空间不大。
另外，该地块北面三栋楼是公租房，居住品质略显不足，后期K1、K2、K3地块情况会略好。
（项目效果图）
项目预计12月推出7号楼、8号楼69平、79平、111平、120平毛坯房，40万验资可获得开盘VIP邀请函，将获得择取优先选房资格。
其中69平和79平是一室结构，111平和120平是三室结构。可见，该户型面积段两极分化严重。
69平和79平： 户型虽然偏小，但是因为是一室结构，并不适合刚需购房者。若是作为刚需首套房，未来必将需要换大房，所花精力和成本都较高。
因此，这两个小户型只适合投资购房者，临地铁、有商圈及隔壁是汉铁高中，后期便于出租或出售，关注度较高。
户型分析：69平一室一厅一卫结构，7、8号楼中间户。 该户型布局较紧凑，无走廊等面积浪费。厨房、主卧及阳台都是朝南。南向阳台改造成房间，成为两室结构，但是会牺牲掉阳台及客厅空间，没有位置进行晾晒衣物，客厅光线也会受到影响。
户型分析：79平一室一厅一卫结构，7、8号楼中间户。该户型客厅、主卧及厨房都是朝南，室内采光不受影响。和60平户型一样，也是可以改造成两室结构，但是无餐厅区间，使用起来会比较拥挤。
111平和120平：均为三房结构，可以容纳三口之家，适合刚需及改善购房者，具体户型图如下：
户型分析：111平三室两厅一卫结构，7、8号楼边户户型。该户型布局比较紧凑，无走廊等面积浪费，客厅和餐厅相连，使用空间较大。北向客厅带有阳台，南向是次卧，无法做到南北通透。
该户型只有一个卫生间，早晚洗漱高峰期或将需要排队使用。
户型分析：121平三室两厅两卫结构，7、8号楼边户户型。该户型北向客厅有阳台，南向次卧也带有阳台，但却不是南北通透户型。整体布局和111平户型类似，不同之处在于主卧带有独立的卫生间，居住舒适度更高。
综合点评：
1、幸福时代五期属于三环内后湖片，临近主干道后湖大道，距离阳逻线百步亭花园路站约860米，一街之隔就是华林广场和新生活摩尔城，周边交通及商业优势比较明显，居住氛围浓厚，但噪音问题需要注意。
2、该项目在自身配套上带有两所公立幼儿园和一所小学用地，具体是什么学校及开学时间目前都还没确定，对于买学区房的购房者需要警惕“入学时间陷阱”。
3、首开K4地块体量及面积段都偏小，首付35万起可入住三环，全款约120万，对刚需和投资性购房者吸引力较大。但是由于69平和79平都是一室户型，未来出租可能性较大，小区居住品质将有所降低。
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