南都週刊見習記者 敖瑾、王曉珊
深圳“豪宅稅”徵收有了新的標準。
11月11日，南都週刊記者從深圳市稅務局證實，稅務局已收到深圳市住建局的最新通知，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144平米以下的房子，列屬於普通商品住宅，而根據相關財稅規定，普通住宅滿兩年，交易可免徵增值稅。
下午，深圳市住建局調整做出了正式回應。住建局表示，這次調整，是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。
多名房地產行業專家向南都週刊記者表示，深圳這次普通住宅標準的下調，將讓二手房交易的稅費成本明顯降低，進而刺激樓市成交量增長。
可以省下多少購房成本？
而根據深圳2015年的普通住房標準，除了需要滿足容積率和麵積的標準，住宅還需要滿足各區特定的總價標準，才能被劃分為普通住宅，如南山區住房總價須在490萬以下、福田在470萬以下、羅湖在390萬以下。
但在這次普通住宅標準的下調後，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進估算，對於購房者平時自住的住房交易來說，基本可以為二手房交易節省下20萬左右的稅費成本，產生比較大的降稅效應。
南山區125平米的房子為例，業主最初購入價格為600萬元，當前市場價為1200萬元。按照此前的普通住房劃分標準，這套房子總價超過490萬元，屬於豪宅。在購買滿2年後，這套房子再入市交易的“豪宅”增值稅為28.57萬元。
而在新標準執行後，這套房子因為面積在144平米以下，將不再劃入豪宅範圍，只要滿兩年再交易，即可省下28.57萬元的“豪宅稅”。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對記者表示，稅費的減免可能極大地促進樓市成交量的上升。但她擔心，標準的調整，會刺激業主反價，不利於房價的平穩發展。
業主反價的考量，主要出於，購房者因為需要繳納的增值稅減少，而可以更便宜地買到房子，但賣房子的業主可能通過提高出售價格，將增值稅減少這部分的價差填補，佔走增值稅降低的利好。
何倩茹注意到，目前已經有業主出現反價行為。“樓市進入博弈階段，後續市場走勢與購房者是否跟進有關，如果大部分購房者選擇繼續跟進購買，二手房交易價格可能出現上揚。”
新標準更符合深圳樓市現狀
深圳的豪宅稅起源可追溯到2005年6月1日，隨著營業稅徵收新政的實施，深圳也對普通住宅與非普通住宅作了區分。
當時，普通住宅的標準為：住宅小區建築容積率在1.0以上；單套建築面積在144平方米以下；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
2006年5月，深圳第一次從單價線劃定了可享受優惠政策的普通住宅標準，即不同區內的住宅，按不同的每平米單價標準，劃分為普通住宅與非普通住宅。
此後直至2011年5月1日，伴隨著深圳房價的快速上漲，市政府先後多次從單價上調整了上述標準。
進入2012年後，深圳新房和二手房整體均表現為上漲，從“1字頭”年代，進入“2字頭”。也是在這一時間，政府對可享受優惠政策普通住宅的劃定由“單價調整”變為“總價調整”。
深圳最近一次調整豪宅線，是在2015年10月，距今已經有4年時間。
諸葛找房數據研究中心國仕英向記者表示，深圳此次政策調整主要有兩點：“一方面之前深圳對於“豪宅”的定義是跟總價掛鉤的，但房屋的總價會受區位、周邊配套、開發商等外在客觀因素影響，此項政策實施後，即使房價再高，只要符合其規定的容積率和麵積的住宅都是普宅；另一方面，新的徵收標準規定小區容積率高於1.0，建築面積144平方米以下的住宅都是普宅，目前市面上很少有容積率小於1.0的小區，此政策調整更加貼合實際。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，根據國家統計局數據，2015年以來，深圳房價上漲已經超過40%，原來被認定為豪宅的房子，隨著房價的上漲，實際上已經算不上豪宅了。因此，他認為，讓豪宅標準跟上目前房價的漲幅，是這次劃分標準調整的主要原因。
李宇嘉還稱，降低住宅交易成本，也是這次劃分標準調整的重要考量。“高房價下，深圳住房交易成本很高，導致深圳存量房流轉效率也不高，換房需求受到一定製約，買房剛需族也會因此受到影響，這次標準調整後，對存量房的流轉會有一個很大的刺激作用。”
國仕英也指出，這次普通住宅標準調整對於深圳樓市來說是利好的政策，政策落實後，在一定程度上會增加深圳購房需求增加，帶動二手房成交量的走高。
嚴躍進表示，實際上，目前有很多城市都需要調整普通住宅標準，一般來說根據房地產週期，每三年就需要進行一次調整。“此次深圳的政策內容，對於全國很多城市也是有啟發的，即後續也需要根據全市房價和普通剛需購房需求等，積極進行普通住宅的標準調整，讓更多人享受優惠政策。”
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