文丨王鸭梨

在我们的印象中，东京的楼价是处于世界顶端水平的。顶峰时期，日本一度流行着"卖掉东京就可以买下整个美国"的豪言。

即使是上世纪90年代房地产崩盘之后，东京依然被认为是世界上房价最高的城市之一。但是，东京一共有23个区，如果不是住在最核心的都心六区的话，即使是与北上广深之中房价最低的广州相比，大致地段的房子，东京楼价实际上大约只相当于广州的一半。

01．泡沫破裂后的东京房价，真的不高

我第一次去东京是在2014年，那时候中国的楼价还处于新一轮上涨之前的低谷期。那时候东京的楼价，相对于中国而言似乎还是高不可攀的。

2018年初第二次到东京，住在江东区的一处民宿。我们从锦糸町站出来，按照屋主提供的导航信息，七拐八拐之后，来到一个安静的社区，找到了之前网上预订的房子。那是一座小小的三层楼的独体建筑，在日本，这种独门独户的房子被称为一户建，有点类似于别墅，但没有别墅那么阔落豪华。

房子前面是一个狭长的小院子，可以用作停车位。一楼是两个小房间，关着门亮着灯住了人。我们沿着一条狭窄的楼梯上到三楼，三楼也有两个房间，我们订的是其中一间。二楼则是客厅、厨房和浴室、洗手间。

江东区并不是东京的核心区，但也并算不偏远地区。从地图上看，大致相当于广州的海珠区偏东南一带。

锦糸町则自古以来就是繁荣的下町地区，1990年代后半起成为东京新景点而快速发展。不过我们后来都没有去锦糸町站坐过车，因为还有另一一条铁路经过这里，距离我们更近，所以我们一般都是走路三四分钟到住吉站坐车，到银座、新宿等地都很方便。

对于素未谋面的屋主，我们一直很感慨，觉得能在东京拥有这样一座房子，怎么也得要一两千万人民币吧。

02．房价也就国内一线城市的一半

临到离开的时候，我们在二楼碰到了房子的女主人。那是一个三十出头的女子，正在厨房里做饭，看见我们，她先开口用汉语和我们打招呼。原来她是中国人，已经在当地落户。

自然而然就谈到了她的房子，我们都表示很羡慕。她说，东京的房子其实并没有你们想象的那么贵。她让我们猜房子的面积有多大，我在脑海里估摸了一下说，如果不包括院子的话，三层楼加起来应该有120平方左右吧。

其实并没有。她说，中国的房子都是按照建筑面积计算，日本是按照实用面积来算，如果按照中国地产商的算法，这座房子的确可能不止120方，但在日本，只算90方。门前的院子，也是免费赠送的。

那么这座旁边有两个地铁站、实用面积90多方的房子，售价是多少钱呢？

答案让我们大吃一惊：折合人民币大约只需要300万左右。

而且日本所有房子都必须是精装修完毕以后才能出售，或者出租。日本精装修的基本标准是：墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

"这个洗手间也是装修好了的吗？"此前我们一直觉得这家房子洗手间的各种设施简直如梦幻般完美。她说，是的，因为买的是二手房，上一任屋主可能进行了重新的装修。他们买了这所房子之后，直接就住进来了。

03．房贷利率低到惊人

接下来的说法更让我们感到有点不可思议。

她和丈夫买下这座房子的时候，竟然是零首付。她说，按照日本的规定，如果你的收入越高，购房所需要的首付比例就越低。她的丈夫是在一家IT公司工作，收入相当可观，所以买这座房子的时候，一分钱首付都不需要给。

房贷利率更是低得惊人。国内首套房贷款平均利率至少在5个点以上，而他们这座房子的贷款利率只有百分之0.6左右。

虽然是零首付，他们每个月要还的房贷，大概只需要人民币一万六七千元左右（大约数，记不清了。）他们家一共有四个房间，他们夫妻只住其中一间，其它三间都拿来租给游客，每个月租金收入有三万多人民币。也就是说，他们可以通过这座房子每个月纯赚一万多元。

后来我们在网上查了东京的房价，发现东京中央区、千代田、港区、涉谷、新宿等核心区房价确实贵得惊人，但世田、大田、北区、荒川、江东等区的房价均价，均只有三万多人民币左右。

要注意的是，这个均价，是按照实用面积来算的，如果折算为建筑面积的话，那就更低了。

我们可以对照一下，如果要在广州海珠区就算是一条地铁线附近的楼盘买一间120方（实用面积90多）的房子，600万恐怕是少不了的吧？这么算来，东京的这栋房子售价就只相当于广州的一半了。

就算不考虑两地收入水平的差距，只是再考虑首付、利率以及投资回报率、社会福利等各种问题，这种价值差距就更大了。当然，因为是永久产权物业，日本的房子每年都要交一笔房产税，但也不算太高，每年也就一万多元人民币。

04．为什么日本的房子这么便宜

那么，为什么日本的房子这么便宜呢？

在这位屋主看来，最重要的原因，是日本人"一朝被蛇咬，十年怕草绳"。

从上世纪60年代起，日本经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强，大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。

当时日本的房价短短几年间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。日本人房价永远不会跌的幻象在上世纪90年代初骤然破灭，日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

这位女屋主说，她刚到日本在一家日本公司上班的时候，有一位七十多岁还在上班的同事。后来了解到，原来这位老人在日本地产泡沫前贷款买了一套房子。因为当时东京房价太贵，他只能跑到远离东京的一个县城，也就是蜡笔小新所在的那个县城，花了一亿多日元才买下了那间房子。

现在，那间房子的价格不知道跌到了多少了，也不知道这么多年过去了，房贷还清了没有。