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近期各地土地市場流拍的情況愈演愈烈，很多房企在經歷了上半年的拼價格，不敢拿地，到了下半年的現金流緊張，沒錢拿地的窘境。據不完全統計，有接近三分之一房企的大部分區域公司今年都沒拿到地。
拿地艱難的行情有著特定的背景原因：
三四線城市棚改機遇消費殆盡
從2017年開始各個一線城市執行限購限售限貸的政策，大量衝規模的房企獲取土地土地儲備的衝動得不到施展。
正好在這一階段廣大的三四線城市的棚改政策大規模落地，涉及上百萬戶，釋放的市場容量上億方。引得大量房企進行區域下沉，重倉很多地級市，縣城。土地成交數量，價格雙雙走高，土地財政收入增加後得以繼續造新城，推出新區的土地，房地產市場一片欣欣向榮的景象。
在經歷兩年的時間後，2018年底全國範圍內的大規模棚改任務基本完成。大部分三四線因為本身沒有產業支撐，購買力被上一波剪割殆盡，房地產市場降溫明顯。
三四線城市經歷了一波瘋狂去庫存-瘋狂補庫存的過山車式經歷，很多三四線城市目前的去化週期都是接近20個月，導致很多房企不敢拿地。
金融收緊，缺錢
自今年5月銀保監會發布23號文以來，金融政策收緊步步為營，查漏補缺。房地產企業的傳統銀行融資渠道，非銀行金融機構融資通道，境外發行債券融資等渠道都被全方位收緊。
9月央行的兩次降準，涉及釋放的流動性達上萬億，但是沒有一項是針對房地產的，讓很多房企看在眼裡急在心裡。
雖然目前整體執行的偏寬鬆的貨幣政策，但是對房地產來說短期仍然看不到放鬆的可能。8月份，同策研究院公佈的數據顯示，40家典型房企的融資金額僅368.26億元，環比下降近六成。
拿地資金上的捉襟見肘，直接表現在房企拿地的意願上，大部分房企對後續拿地持謹慎的態度。
地方政府賣地太多，補庫存
在這一輪週期當中，大部分城市的地方政府隨行就市，加大了土地供應的總量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百萬方的城市，供應量直接上漲到幾百萬方。
地方政府在此輪城市擴張中龐大的新城建設開支，導致財政收支極為緊張，為了緩解財政壓力必然加大土地供應，供應越多流拍也就更多。
原本棚改政策導致的去庫存效應，隨著大量土地供應的增加，又變成了“補庫存”。一個地方的市場容量有限，去化的風險在疊加。
拿地謹慎的房企，在研究市場的風險之後，會放慢拿地的節奏，等待機會型進入。
地價增長預期有限，不敢看太高預期
這一波房地產行情輪動之後，除了一二線城市以外，大部分的三四線城市房價已經觸到了天花板，不可能有太大的增長空間。
過去則不一樣，以前的房企拿地並不是著眼於近期1—2年的土地儲備，而是多多益善。因為以前拿地可以無限地加預期，再過個三五年，就算自己不開發，囤的地賣給其他房企也能掙不少。若是自己開發，則比新拿的高價地塊佔盡優勢。
而現在則不同了，房價進入一個長時間的橫盤期，這基本上已是很多房企的共識。房價上漲的預期不足，如果囤一些需要很長時間才能開發的地，每年產生的利息都無法承擔，而且大量自有資金的佔用會影響企業的“高週轉”。
最近有不少房企都表示，下半年基本不拿地：
限購限價，市場分化
部分城市執行嚴格的調控政策，對預售進行限價，新項目開盤嚴格參照周邊的均價，不得高於周邊在售樓盤的價格。後續加推的房源又不得在首期房源的基礎上有太大的價格漲幅。
在這輪房地產行情當中，很多地方政府的市場預期大幅增長，新推出的土地價格往往高的離譜，貼近往期成交的最高價，還設置有底價。很多房企拿的地，測算出來是虧損的，拿地的意願自然十分消極。
一二線城市土地供應端相對理性，但土地成交呈現兩極分化，近郊及主城的土地競爭異常激烈，遠郊區的土地流拍的風險增加。
嚴冬之下拿地如何破局
1、憑實力“逆週期拿地”
目前很多地方的土地流拍才剛剛開始，隨著融資渠道的繼續收緊，土地流拍的現象會愈演愈烈。一些土地流拍之後再上拍賣席，政府對價格的預期都會降低不少，導致拿地成本大幅降低。
很多房企都表示年底應該有一小波拿地的行情，可以機會型選擇地塊參與拿地。
但需要考慮的是，很多房企年底有做年報，回籠資金的要求，因此能拿出的資金相對有限。現在全國性的大週期基本上不存在了，目前地價的高峰，低谷各個城市都不一樣。需要充分研判各個城市不同的情況，針對性著手。
2、產業勾地
之前招拍掛市場火爆，是因為拿地快，適合高週轉。
但是現在很多房企發現勾地雖然週期長，費時費力，但是拿地成本較低。而且地方政府基於安全的考慮，對於開發商的資質，排名，產業能力有了一些要求。
結合地方政府的一些普遍要求，房企需要在以下方面下功夫：一是有運營自持物業的經驗，資金實力，以及變現的渠道；二是相關酒店、幼兒園、商業綜合體的設計和建設能力；三是引入總部企業，相關實體產業的資源。
從另一個側面講，恆大布局新能源汽車，碧桂園佈局機器人產業，都是有這個意思。
3、強勢收併購或者合作
上一輪房地產週期時，很多中小型房企對市場預期存在一定的誤判，認為拿高價地之後通過等待下一輪行情輪動，通過房價的上漲來消化。但是調控的長期化，讓房地產週期幾乎消失了，這類房企大多已經撐不下去。
這類房企大多已經到了生死存亡的關鍵階段，因此可以通過強勢併購這類項目，或者合作開發的模式，取得項目的開發權。
雖然這類項目大多都是高地價，但是通過收購談判，或者合作開發，降低前期自有資金支付比例，充分發揮後期融資的效用，還是有價值的。
4、提前佈局潛在熱點區域
通過充分研判地方政府的文件政策，把握城市未來的的新發展方向，提前
佈局大城市周邊，獲取低價地塊是一個不錯的選項。
通過佈局城市群的周邊城市，搶佔未來區域的發展紅利，特別是佈局城市群核心城市與周邊城市的快速交通幹道，城市軌道交通周邊。
5、合作拿地
隨著地價的上漲，現在一個地塊的土地款動輒十億計。通過跟規模、實力相近的房企合作拿地，共同開發，降低自有資金投入分攤項目的風險。
如果能找一個“高富帥”的國企合作拿地，那就更好了，充分利用國企融資成本低的優勢。
6、跟隨大房企佈局周邊，享受開發紅利
有的房企很善於“造城”例如萬科的小鎮，恆大的童世界都是業內的優秀代表。可以通過深入研判標杆房企的拿地新動向，“貼身”跟進，提前佈局其新項目周邊，通過後期地價和房價的升值，享受發展紅利。
7、深耕市場
“強龍鬥不過地頭蛇”部分中小房企可以深耕部分城市，積累良好的市場認可度，實現品牌溢價。
同時，通過區域深耕，精簡人員，優化成本，降低費用，提高費效比，從而增強盈利能力。
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