這個週末，可以說是武漢近段時間來推盤比較密集的兩天。
據武漢房管局更新數據顯示，從11月6日到8日的三天時間，一共發出了27張預售許可證，涉及項目23個。
預計其中大部分項目都選擇在9、10、11日三天集中入市。其中，不乏武漢軍運村、萬科新世紀翡翠濱江、濱江金茂府、蘭亭大境這些前期關注度就很高的項目。
軍運會結束，臨近歲末，武漢樓市又熱鬧起來。開發商分秒必爭的開盤，代表著競爭搶客正在各個區域激烈上演。
比如東西湖某盤首開95折，按時簽約還享2萬車位抵用券；還有萬科二環某項目，認籌1個點，認購2個點，按時簽約2個點，全款2個點……折後均價比備案加裝修價低了近1000元/平。
部分已拿證開盤項目 圖源網絡
還比如，7號取得預售的6個盤中，有3個都在漢陽。對購房者來說，無疑得到了更多的選擇機會。正好，今天我們就來咵一咵最近剛需購房者諮詢的比較多的一個項目——蘭亭大境。
時隔2月再加推 最低14000元/平起
蘭亭大境11月7日已獲得預售證，8日早上9點開啟認籌，認籌金5萬；10日出剛需搖號結果，11日上午正式開盤。
此次推出K1地塊6號樓約91平、106平和129平房源，毛坯備案均價約13000元/平，加2500元/平裝修。其中，最低的一套毛坯備案價11665元/平，帶裝修均價在14000元/平左右。與上期9月加推3號、5號樓時價格持平。
按照國際慣例，我們首先來看看這個價格。蘭亭大境位於漢陽區長江路以東、三環線外，屬於四新片區，也被看做是漢陽濱江。
目前整個四新片區住宅項目已經不多，基本都是商住和公寓在售，所以購房者開始往三環外地鐵沿線擴大範圍。對比周邊幾個項目，蘭亭大境的均價還是有一定優勢的。
其所在地塊於2014年被廣電集團以近15億元的起拍價競得，樓面地價2030元/平。2016年10月金地商置對外宣稱完成對廣電地產的收購，項目正式被金地商置接手，定位百萬方濱江大盤。
在項目附近漢陽濱江沿線2公里內，還有三個待售新盤。
電建地產洺悅江灣：電建地產洺悅江灣即將首開1號樓，45層三梯四戶，主推建面約120-140平非毛坯房源。
招商江山和樾：招商江山和樾預計11月底首開7號樓，推出建面約120-143平濱江房源。
綠城金地鳳起聽瀾：綠城金地鳳起聽瀾是四個項目中，離漢陽江灘最近的一個；預計11月中旬開盤，主推建面約129-246平濱江房源。
從幾個項目的主推戶型可以看出，以上三個項目基本都是定位改善型住宅，就算備案價與蘭亭大境持平，在起步總價上也會高出不少。而蘭亭大境此次推出的戶型還有91平和106平，偏剛需。
再看同為漢陽濱江的其他板塊，這次與蘭亭大境同日拿證的濱江金茂府，備案毛坯均價約21300元/平，另帶3500元/平的裝修；
離項目最近的國博新城，算是前期四新板塊內唯一在售的住宅項目，雖然並不臨江，目前均價為15800元/平左右；
甚至與項目同環線位置，直線距離約3公里外的經開板塊，幾個商住項目的均價也已經達到了約17000元/平。
因此多方對比下來，蘭亭大境的價格優勢還是較為明顯的。分析主要原因，蘭亭大境拿地時間較早，樓面價相當低。
而與其一路之隔的國博E4、E5地塊，樓面地價為15606元/平，可見後期區域開盤均價還會走高。
如此看來，14000元/平起的臨江房源，確實是漢陽濱江超值之選了？不要慌，這個價格是不是真的划算，還要來聽老歡慢慢咵。
雙地鐵加持 地鐵站步行500米內出行便利
蘭亭大境位於漢陽區長江路以東、三環線以南500米，大區位上屬於漢陽區濱江板塊，北邊緊鄰漢陽四新，南邊緊挨著經開區。
雖然也是在漢陽濱江，不過項目分為三個地塊，K3地塊才是真正的一線江景房，而首推的k1地塊的住宅是看不到江的。這個我們後面詳細說明。
但與周邊幾個項目比較，蘭亭大境是離地鐵口最近的一個樓盤。而且項目周邊緊鄰兩條地鐵線，分別是6號線和16號線，6號線已經通車，地鐵16號線也在建中，預計2021年通車。
其中，項目K1、K2地塊距離6號線老關村地鐵站直線約300米左右；K3地塊距離地鐵稍遠，約400米左右。
目前，從地鐵6號線老關村站，C或D出口出來之後，步行約3分鐘左右，就能看到項目入口。後期如果從A、B出口到達項目會更便利。
老關村站6號線與建設中的16號線的換乘站，目前因為16號線的施工，A、B出口暫時封閉，等到項目交房的時候，該出口有望打通。
地鐵6號線起於東西湖金銀湖公園，可與1號線、2號線、3號線、4號線、7號線等線路換乘，通過換乘可達武漢三鎮眾多知名商圈，如一站路就能到國博中心南站，還可以轉乘地鐵12號線。還能到達永旺商圈、鍾家村商圈、江漢路商圈等等。
地鐵16 號線（漢南線）工程為武漢市軌道交通第四期建設規劃中的一條市域線，是一條聯繫漢南紗帽新城、軍山新城與主城區的快速軌道交通線路。全線共設 2 座換乘車站，在老關村站與地鐵 6 號線換乘，在國博中心與 6 號線、12 號線換乘。
16號線一期預計2021年底建成。到時，項目就是雙地鐵加持的正地鐵盤了，軌道交通出行會非常便利。
緊鄰三環線 商業教育配套還需等待
蘭亭大境緊鄰三環線、國博大道，距離江城大道約2.2公里，周邊還有白沙洲大橋、楊泗港大橋以及鸚鵡洲大橋，自駕到武漢各主城區比較方便。
從項目出發可以很快速的上三環線，然後通過三環線到王家灣，漢口方向或者過白沙洲大橋往武昌，光谷方向都很便捷。
項目西邊的國博大道是漢陽的重要主幹道之一，也是已建成城市快速路，通過國博大道可以通往漢陽核心，以及連接楊泗港快速通道和二環線。
此外項目東邊的攔江堤路是晴川大道的延伸道路，晴川大道可連接楊泗港大橋到武昌，也可通過晴川橋到達漢口核心。
在行政區位上，蘭亭大境屬於漢陽區，而隔壁緊鄰的葛洲壩紫郡蘭園則是經開區，從行政區域劃分來說，主城區在落戶和學區劃分上的優勢還是明顯存在的。
蘭亭大境自帶兩個幼兒園，分別在K2、K3地塊。另外周邊的武漢國博新城、漢陽國博濱江E4、E5地塊均有規劃的教育用地，最近的小學可以確定為國博四小，中學待定；同時周邊還有國博二小已經建成，不過具體學區劃分要等到交房之後了。
除了教育配套需要持續完善中，該板塊還有一個弊端也是相當明顯，大型商業比較匱乏，後期主要依靠項目自身的底商滿足日常生活需求。
根據規劃，蘭亭大境自帶有約2.4萬方的商業，包含位於K2地塊的商業綜合體及K1地塊的部分底商，後期不僅可以基本滿足該項目的生活需求，也是板塊內的共享商業規劃。周邊其他項目也有自己的底商，只有等後期交房後，區域內才有可能形成一定的商業氛圍。
但目前項目周邊還比較荒涼，缺乏相應生活配套。只能在長江路地鐵老關村站，搭乘公交線路658路到經開永旺、江騰廣場、鍾家村等商圈。項目距離經開永旺約2.4公里、距離經開萬達廣場約5公里，自駕和地鐵前往較為合適。
永旺旁邊的武漢亞心總醫院距離約3.5公里，目前已經開業運營，另外還有武漢市中醫醫院、及建設中的泰康同濟醫院，距離約4公里。
高壓走廊+專用鐵路+變電站 首推地塊缺陷明顯
蘭亭大境項目整體體量較大，由K1、K2、K3三個地塊組成，總佔地面積約14.5萬方，總建築面積約105萬方，住宅建築面積約59.6萬方，由19棟48-55層的超高層住宅、部分社區商鋪、辦公樓、兩所幼兒園組成，總計4975套房源。
該項目於2018年底公示了K1地塊的詳細規劃方案，K1地塊佔地面積約4.5萬方，總建築面積約32.5萬方，由8棟超高層住宅組成。
K1整體呈圍合式佈局，中央為園林綠化，南北樓間距約55米左右，容積率5.07，總計1905套房源，2607個車位，全部是地下車位，採取人車分流設計。
但從規劃圖上可以看到，該地塊北面是規劃的市政公園和三環線；西邊是規劃的公園用地、6號線地鐵站以及有臨時高壓走廊；東邊為K3地塊，與K1、K2中間隔著鐵路 ，然後才是規劃的江灘公園及長江。
雖然該地塊距離長江約600米，距離建設中的江灘公園約250米，步行過去非常方便。但因為中間未來會被K3的樓棟完全遮擋，所有戶型都看不到江。
同時，從K1地塊車行到江邊和K3地塊，需要走K2地塊南面的規劃路。
可見，K1算是整個項目中條件最一般的地塊了，所推樓棟以剛需戶型為主，只能依靠低總價吸引購房者。
據現場置業顧問介紹，由於西邊存在臨時高壓線走廊的原因，雖然後期會埋入地下，但同樣130平左右的大戶型，目前西邊戶的單價也僅在14000元/平左右。
所以購房時一定要詳細諮詢樓棟和戶型位置，權衡利弊再做決定。
但值得一提的是，K1地塊採用了圍合式設計，所以有較多的空間可以集中做園林綠化，在小區內部還設計了陽光草坪、兒童樂園及健康跑道等，打造全齡化社區。該地塊是項目三個地塊中唯一採用了圍合式設計，擁有集中的中央園林景觀的地塊。
首付36萬起 戶型面積段跨度較大
本次6號樓一共只有3個戶型面積選擇，分別是91平、106平和129平的三房，五梯六戶。其中，91平和106平戶型每層4戶，北面靠中間的外部連廊連接；129平戶型為東西邊戶，整體上面積段跨度有點大，缺乏110平左右的中間段戶型。91平總價約120.8萬起，首付36萬左右，很明顯是以剛需客戶為主。
但據現場置業顧問透露，6號樓之後再推出的樓棟，將不再有100平以下的戶型，所以這次91平和106平的小戶型非常搶手，非剛需建議直接挑選129平的戶型。
91平三房兩廳一衛
2號和5號房，中間戶，方正緊湊；
整體佈局上利用率比較高，沒有什麼浪費，進門即廚房，主臥和客廳朝南；
該戶型北邊對連廊，可以達到局部通透。雖然中間的小書房實用性不大，但也做到了南向設計；
雖然實得面積不大，但戶型動靜分區合理，比較適合兩口之家。
106平三房兩廳兩衛
3號和4號房，連廊中間戶，大門正對電梯間；
全房南北通透，空間分佈比較合理，客廳和兩個臥室三開間朝南；
半通透結構，北面對連廊；整個戶型方正，動靜分區明顯，主臥為衣帽間+衛生間的套房設計且南北貫通；
南邊次臥帶有飄窗，有一定優化面積，實用性相對91平戶型要更好一些。
130平三房兩廳兩衛
東邊邊戶，可以看到中央園林景觀，視線較好；
南向陽臺達3.9米長，1.5米寬，保證室內採光和通風；
主臥大套間設計，有獨立衣帽間和衛生間，私密性和實用性都較強；
次衛做了乾溼分區，唯一不足是進門正對廚房，需要後期做出遮擋。
130平的三房兩廳兩衛
西邊邊戶，高層看外部高壓線走廊，景觀效果不好；
陽臺在西邊，武漢夏天的西曬可能會有些讓人受不了；
主臥有獨立衛生間，但進門處形成了一個走廊，利用率不高；
進門後一眼就望到陽臺了，私密性比較差，需要後期自行改造。
在品牌上，蘭亭大境是由金地商置開發的，金地商置是金地集團企業旗下公司。大境系列，是金地非常成熟的產品體系了。
在裝修方面，在用材和細節上比較到位。廚具均採用方太品牌，還有摩恩的五金件及海貝斯的智能門鎖等，此外還有入戶玄關收納、智能感應燈系統、過道小夜燈及廚房涼霸等比較人性化的細節。
老歡綜合點評：
蘭亭大境臨近三環線和國博大道等主幹道，還有地鐵6號、16號線在項目門口，交通出行便利。
但目前的周邊環境還比較荒涼，以倉庫、物流公司、石化單位、煤庫、鋼鐵集團為主，並且周邊多數也是正在建設中的新盤工地，不少卡車、貨車通行，導致項目外部塵土飛揚。與營銷中心內部形成鮮明對比，誰走過誰知道。
但因為項目位於漢陽濱江板塊，靠近長江主軸，擁有長江景觀資源和周邊多個市政公園規劃；外部環境和高壓線、鐵路等不利因素後期都會得到解決，目前選房可能需要權衡；同時，項目本身體量大，還自帶商業，後期居住環境和氛圍都會有所改善。
總體看來，目前漢陽整體新房供應並不充足，該項目價格與周邊區域相比優勢明顯，加上還有較小的戶型，剛需上車門檻較低，估計會比較難搶了，建議預算如果不太緊張，可以選擇東邊的大戶型。
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