2019，金五月和金九银十不再，郑州北龙湖的房价“降了”？

地王，再地王！高楼价，更高楼价！北龙湖，传说中的北龙湖！尽管2017年以来，房地产市场调控趋紧，郑州北龙湖没再现破纪录地王，但北龙湖“1米8”的楼价还在。

两年前，不止一个声音高叫着：北龙湖楼价8万不是梦，10万不是顶，俯视绿博白，碾压南龙湖，追撵北上广。

北龙湖某项目售楼处

今年以来，金五月和金九银十不再，不少市民觉得楼价没有上涨甚至有可有跌幅。但作为郑州地王窝、豪宅区的北龙湖，到底实情如何？

当日，一行踩盘北龙湖。给你一个现场的北龙湖，给你一个镜头下无美颜的北龙湖。本期正弘臻、永威上和琚、荣盛华府、名门樾府、中建七号院、保利珑熙等等，还有像教堂外感的融创壹号院。

1、各家楼价半斤八两

“豪宅”也是用来住的，在房住不炒下，豪宅的价格也很实在本分，楼价大多在4万左右。但大多一房一价。

踩盘中了解到，正弘臻、中建七号院、保利珑熙等等，价格多在4万——5万，精装修，装修成本据介绍在12000左右。情况不一样，每家装修成本会有差异。但向客户介绍时，一般只报房价，没有主动报装修成本的。

作为非豪宅消费者，这些豪宅的设计、用材，也是颠覆了看管了刚需大众楼盘者的想象，与市场上不少楼盘相比，这里就是5G时代。北龙湖区域土地有限，地价在那，开发商又是靠激烈争抢夺得的地块，人力成本、融资成本等等自然不会低，楼价也会更高。3万多那是起步价，还是毛坯房。

举个栗子，我们平时购房选房的楼盘，大多有地暖就是标配了。新风系统、中央空调，配置的不多。毕竟，对于普通老百姓刚需盘，居住功能是第一位的，价格虽然也在那。

北龙湖某项目处

但北龙湖不一样，这里是公认的豪宅区，郑州的高端物业区NO1。

踩盘了解到，北龙湖精装修的楼盘里，在冷暖系统方面，不少是“三配”，即地暖、中央空调、新风系统。但也有毛坯房项目也是配有地暖、中央空调、新风系统的，这不仅在郑州房地产市场不多见，在北龙湖也不多。

说起地暖、中央空调、新风系统，别说上个世纪九十年代的住房，就是2000年代的住房，都还是概念般的存在，属于想象中的事物。但在北龙湖，不一样，别说十年前不能相提并论，就是和其他区域也不能同档。既然是豪宅，就不仅仅是开窗换气，而是对空气、温度、阳光、噪音和湿度等等方面的智能控制，可以做到实现常年恒温。

如果把一年前的北龙湖的豪宅市场看做一场传说中的北龙湖，而2019年以后的北龙湖则群强群豪争霸，拼背景，拼实力，拼才华，拼颜值，拼5G身段和智商，拼他个白日黑夜火火火的探清水河！

据说，北龙湖有项目样板间参观需要验资300万才可以看的，好吧，这让小编想起了若干年的蓝堡湾。

2、不是每个豪宅都找到主银

郑州发展越来越快，城市框架越来越大，曾经的北三环、东三环之外的偷瓜都懒得去的乡村，现在都成了郑州最贵的黄金宝地了，地价引领郑州之最，郑州的豪宅区。

搁在十年前你不敢想象，20年前，想象都不敢靠近你！怕你再怎么想象翅膀都不会满格。

北龙湖某处道路

北龙湖，就这样诞生了，高地价！高房价！低密度！当然也有同质化！

豪宅就那么多，参加北龙湖拿地开发的开发商的也就那么几十家；但郑州的能买得起住得上北龙湖富豪的富豪们，相信也不会一时间凑齐那么多，即便有那么多，同一时间在2019年买房的也不会那么多。

电话里好友李想瘦这样说：

扯淡！你今晚上能凑齐5个老同学一顿饭场？试试看？！毕业了就甭想一个都不能少了。

时间差，让北龙湖的豪宅开发商们卯足劲去兜售项目卖点，去拉拢意向客户，去如何节约成本、计划项目进度又能保证资金成本。

毕竟，消费市场就那么大！不是每个人都是买的起北龙湖的土豪！被人均7000元的郑州，不是每个人都买得起北龙湖豪宅，即便买得起，未必养得起。

那么，什么样的人会买豪宅？富人！废话！

接下来，我们来看看，那些人会买北龙湖的房子。

首先，对垄断稀缺资源看重者。有机构曾估算，全球超过1/2的城市豪宅湖居或河居，当然，金水河、东风渠这样的河水除外。因此，水居豪宅这在一个城市是极小的一部分。

富人自然知道稀缺资源的重要性，也是身份和人脉资源的象征。在风水上，水也是财。他们在资产配置时自然紧跟城市发展，抢占真正豪宅区的“入场券”。

其次，品质和性价比。豪宅区虽然都称之为豪宅，但豪宅们之间也是有区别的，比如开发商品牌，开发商美誉度，楼盘的品质和性价比等等，这样就在选房的时候择优而选，优中选优。

第三，改善性配套，由于豪宅区大多规划有各自项目的教育医疗游玩等配套，也有政府配建的设施，这也形成了项目之间的比拼和对以后配套需求方面的抉择，有人看重配套的的品牌和品质，有人看重配套的基础性和前瞻性。

所以，虽然萝卜白菜各有所爱，但不是每一个看房者是你的菜，也不是每一个富人都是你的菜！

3、市场压力不止销售

在北龙湖一项目展示处，一位工作人员介绍，她们属于较早进驻龙湖者，现在项目已经基本售罄，公司的另一个项目即将面世，价格也有确定。

据这家工作人员介绍，北龙湖区域购房者比较青睐的楼盘有两三家吧，她们项目属于其一。并表示，成功推荐购房者，可以给出百分之一左右的佣金奖励。

踩盘中比较发现，能够给出这个应佣金占比的不多。在一家央企项目展示处，工作人员表示可以如果成功推荐客户成交可以给佣金，但不会到百分之一。

目前，北龙湖早期的楼盘已有交付入住，有的项目展示厅已经开始拆改，装修作他用。有的项目还在建设中，很多却没有售楼处。

北龙湖某项目处

一家正在建造大门的项目，现场工作人员表示，他们项目现场售楼处还没有开放，需要看房要到市区某个地方。还有一些项目地四周布满围挡，动工缓慢。一些项目正在布置售楼处，接待在即。

现场，没有建造售楼处、展示厅的项目不在少数，有的甚至只是工地，四周都是围堵，连临时售楼处都懒得建了？

北龙湖的道路两侧上，几乎停满了车辆。从车辆车况看，可以确定的是，很多不是看房者的，多是现场工作人员的。

北龙湖某处道路

与其他地方相比，项目动不动就建造售楼部，项目刚刚动工甚至刚拿到地就开始建造售楼部，北龙湖在售楼部方面却显得谨慎，甚至缓慢，有些项目早已过了开工阶段，但售楼部却迟迟不见，不少项目四周环绕查看，也没用看到售楼部。

毕竟，售楼部成本投资不少，豪宅售楼部更是造价不菲，如果只是临时备用以后拆除，则是一笔不菲的真金白银，如果以后留作他用，自然需要好好设计规划，也是需要时间和精力的。

还有，是不是豪宅造价高，科技含量大？觉得不少项目工程进度不快，这也给竞品楼盘带来产品竞争压力和想象空间。

户型看，大多在170—260平之间。多家楼盘的工作人员介绍，这个区间的户型相对畅销。一家楼盘工作人员表示，170左右的户型已经基本销售完毕，260左右的户型还剩下不少。

一起踩盘的胡同学戏言：

看来，富人们有时候也不是只选贵的大的啊？！小巧玲珑体型的有时候也是不少土豪们的最爱哈！

对于进入白刃肉搏时代的北龙湖，判断房子的单一因素已经不可言喻，品牌、价格、科技、软件硬件等等，这一如国际顶尖赛场上，进入百米决赛的的选手一样，伯仲之分，只是一分一秒、一厘一毫的差别。当然，也有运气。

毕竟，你看得见的，看不见的，收房前的，收房后，体验前的，体验后的，难免不会有误差和偏差。

比如外立面，如果说建筑外立面、景观是豪宅的门面，那么豪宅的内核高科技则是豪宅的精髓所在。

北龙湖的房子外观大多给人一种低调平实的感觉，色调多以浅色和银灰为主，崇尚简约，外行看热闹，内行看门道。

北龙湖，是这个理儿吧。

北龙湖某项目处

不过，虽然只有一个北龙湖。但北龙湖不止一家名企，不止一家豪宅。

路过那个誉为不知道又多是少K含量的亚洲十大豪宅项目，同行的一位朋友说：咋看起来像教堂？

嘘！要尊重豪宅，要尊重买豪宅而不维权的富人！

好吧，哥们不懂北龙湖，哥们不懂豪宅，哥们不懂忽悠。