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更快洞察商業地產最前沿
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作者 | 朱公子
從深圳地鐵2號線後海站D出口出來乘扶梯上去，就能直達海岸城商圈，這裡是深圳西部商圈崛起的見證。而整個海岸城商圈最有特色、人流最旺的區域當屬於二層的深圳灣大街(SHENZHEN BAY AVE.)。 深圳灣大街全長約725米，商業面積近4萬平，連接了南北兩側的甲級寫字樓大型購物中心、星級酒店和公共廣場，這裡是整個海岸城商圈客流導入最密集的區域，也是經營坪效最高的區域。
這裡的商鋪曾經創下了60多萬一平的天價，更掀起了一輪商鋪投資熱潮。
（海岸城深圳灣大街）
然而接近年底，深圳灣大街的商業卻悄然起著變化。 近日，筆者走訪發現深圳海岸城商圈尤其是深圳灣步行大街上，大量的商鋪貼上了旺鋪轉讓、招租的廣告。 有的商鋪經營不到一個月就退租、關門，有的位置很好的商鋪竟然空置了4個月。
也有中介也表示，“現在海岸城商圈的商鋪整體不太好租，業主不願意降價、租客認為鋪租太貴。”
曾經紅紅火火的海岸城商圈，如今似乎也有點難受！
近20家商鋪關門，轉讓、清倉……海岸城商圈也不旺了？
據筆者10月31日實地走訪統計，海岸城商圈關門的商鋪有將近20家，很其中十幾家多都位於深圳灣大街。
（點擊放大查看）
（海岸城商圈關門轉讓的商鋪，作者實拍）
現場很多商鋪已經搬離，店裡面貼出了“旺鋪招租”的廣告。
曾經的網紅店，如今黯然退場
例如，這家位於OK mall潮流廣場二樓的安東雞，是海岸城商圈第一批次的網紅店。
開業當時還有很多媒體報道：
“它是去韓國旅遊必刷的美食前三名，曾創下5000箇中國人組隊去吃它的驚人記錄，全球200+分店，開一家火一家。”
微博和小紅書上之前也有不少博主前來打卡。
然而，近日這家店也突然關門，10月31日筆者路過的時候店裡已經被清空、正在招租。
11月7日筆者再次路過，店鋪已經被圍起來了，裡面已經在裝修。
這家明月瓏茶，屬於夫妻加盟經營的小店，朱公子國慶期間還去喝過，可是不到半個月之後竟然就悄悄關門了。
旁邊的奶茶店店員們透露，“主要是生意不好，不做了。”
同樣關門的還有尋花的茶、莘芙麗咖、愛點……等以做茶飲和糕點為主的品牌。
同時段，保利文化廣場的一樓，人流要更少一些，有幾家商鋪關門。
還有正在營業的店鋪，也貼上了“旺鋪轉租”的廣告。
從走訪的當天來看，海岸城商圈整體人流還可以，不過很多網紅店例如喜茶、陳鵬鵬排隊的人都比較少了。
而海岸城購物中心整體也在改造升級，海德三道很多店鋪被圍擋起來了，看起來沒有了往日的繁華。
OK mall潮流廣場，從去年開始也一直在招商。
很多商戶表示，“今年生意不好做，租金又高，所以只能關店另謀生路了。”
從深圳中原的網站上可以看到，海岸城商圈目前正在轉租的商鋪將近111家（不包括其它平臺放租的）。
租金高，商戶壓力大，一個月賣一萬杯奶茶才能回本
海岸城商圈商鋪的租金也不便宜。
根據中指研究院調查數據，2018年下半年，深圳灣步行大街平均租金超60元/㎡·天，僅次於東門。
從放盤的情況來看，深圳灣大街位置略好的商鋪，平均租金都在100元/㎡·天以上。
由於租金太高，很多商戶都表示都很難盈利，經營壓力大。 以位於天利名城購物中心2樓的這家原鹿角巷的商鋪為例，68平的店面，月租金約25萬，年租金約300萬。 按照奶茶客單價20-30元一杯來算，一個月得賣掉一萬杯奶茶才能抵扣租金。
這樣的租金，壓垮了深圳第一家鹿角巷，如今也遲遲找不到下家。從7月放盤至今，這個商鋪已經空置了4個多月。
同質化競爭，缺少統一招商管理
除了高租金之外，還有很多關門的商家是因為同質化競爭。 以茶飲為例，除了喜茶、gaga鮮語、臺蓋、COCO等相對知名的連鎖品牌之外，還有很多不是特別出名的茶飲、糕點。
這些不知名的品牌，由於缺少網紅基因、產品質量不過硬、再加上價格也沒有優勢，因此很難以持續吸引人流。
另外，深圳海岸城的商圈的整體構成比較複雜，其中很多商鋪都散賣給了個人業主。
業主買商鋪的主要目的也是想投資、收租，不會看重商業的招商運營。
所以，即使是商鋪空置，業主也不願意降租金。
於是就出現了很多商鋪空置的情況。
對於海岸城商圈目前的現狀，有人認為這是消費升級、必然所致。
有人認為，是高租金逼退了商戶，整個商圈喪失了和諧共生的機制。
還有人認為，這是實體經濟入冬的警告......
關於海岸城商圈的現狀，你怎麼看？歡迎留言評論~
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