引言：樓頂到底歸誰所有？防水維修到底歸誰買單？住了十幾年，屋面防水翻修兩三次，是屋面設計有問題嗎？樓頂到底如何修才不會漏水？
買七樓送樓頂！早些年買房子的時候經常會有樓盤給出這樣的優惠。一棟房子有7層的情況下，通常還有個第八層的隔熱層，如果你買第七層，第八層也送給你了。很多人感覺很划算，就買了。買了你就上當了，為什麼？
再窮不買樓頂！最近幾年懂行的業主多了，好多人買房子的時候，會有這個觀點。即使樓頂房價比樓下低很多，手裡再沒錢也不買樓頂了，為什麼？
住樓頂的業主最大的煩惱莫過於屋面漏水問題，似乎每過4-7年，屋面的防水就要重修一次，否則室內就會漏水。樓頂漏水長時間不解決，你家裡的裝修就會遭到破壞，吊頂發黴泛鹼，裝修膩子層脫皮。這就意味著住在樓頂裝修的頻率會非常高。本來買樓頂以為撿了個大便宜，沒想到後期居住的成本這麼高
屋面漏水破壞裝修
真相大白了，"買七樓送樓頂！"是因為樓頂夏天熱、冬天冷、雨天漏水不好賣，所以開發商在找外行接盤。而"再窮不買樓頂！"是住樓頂的業主深受其害後，終於忍不住把房子賣了，重新買房子的時候所立下的"誓言"！
提問：樓頂防水損壞到底是誰的責任？由誰來出資維修？
樓頂週而復始的漏水，每過幾年就要重新做防水，這個費用還不低，維修費用到底由誰買單一直都是爭論不休。責任人到底是誰？是開發商？物業？屋面以下全體業主？還是樓頂業主自己承擔？
最關心這個問題的自然是深受其害的樓頂業主，他們最開始的時候會歸罪於開發商，認為樓頂漏水是房子質量問題。如果是在5年的保修期內，開發商也認，但是開發商撐過了5年的質保期，他也不認這個賬了。
樓頂業主找不了開發商，就把矛頭指向小區的物業公司了，認為樓頂是公共部位，物業公司收了物業費應該負責公共部位的維修。但是物業公司也並非高利潤行業，只會小額小範圍的修修補補，根本解決不了問題。由此業主跟物業的矛盾也越來越大。關於樓頂歸屬權的問題肯定還是有法律依據的。
《城市異產毗連房屋管理規定》第六條 所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務;除另有約定外，任何一方不得多佔、獨佔。
意思就是樓頂的使用權歸全體業主所共有，那麼全體業主也應該一起承擔防水維修的費用。根據物業管理條例規定，公共部位維修還是要動用住宅專項維修資金。
每過幾年就要動用住宅維專項修基金，這可是小區房子的養老錢啊，樓頂防水維修的頻率太高了。這樣全體業主心裡都有意見了，樓頂防水週而復始的維修原因是什麼？
提問：是否是因為樓頂防水的設計有問題？
全國都在蓋房子，蓋了這麼長時間房子，作為商品房的樓頂，應該是有相關規定的。我們先來看看我們優秀的設計師當初是怎麼設計這個屋面防水系統的。以下文字可能有點難以理解，如果要搞清楚漏水的原因，我們還是要堅持看。
按照《屋面工程技術規範》GB 50345-2012第三條第二項之規定，屋面構造自上而下應該包含9層，分別為：保護層、隔離層、防水層、找平層、保溫層、隔汽層、找平層、找坡層、結構層。
設計者設計了9層是有原因的，簡單介紹一下每一層的作用：
- 鋼筋混凝土結構層顧名思義就是我們的樓板，它承擔整個樓頂的載荷；
- 找坡層是應用輕質材料，為屋面設計坡度，作用是讓水更快的流走；
- 找平層作用是讓坡度表面平整光滑，以便隔汽層施工；
- 隔汽層作用是防止保溫層和室內水汽互通，它相當於一層防水；
- 保溫層作用是，防止夏天室內太熱，冬天室內太冷；
- 保溫層上再做找平層方便防水層施工；
- 防水層作用是防止雨水進入室內；
- 隔離層是一層柔性過渡層，主要是防止防水層上面的剛性保護層破壞防水層。
- 在保溫層施工的時候，保溫層中還要埋入排氣管，排氣系統的作用是，萬一屋面系統中有水，可以讓水以水蒸氣的形式排出屋面。
如果嚴格按照設計者的要求來做，屋面的保溫效果和防水效果都挺好，屋面至少20年都不會漏水。按照商品房70年的使用壽命來算，房子一輩子只需要做三次防水而已。那麼為什麼有的樓頂經常不到5年就漏水了，後期翻修後還是管不了多長時間又漏水呢？
提問：難道實際施工沒有按照設計要求來做？
實際施工並非完全按照設計要求來做，我們來看看實際施工時候只做了哪幾層，這幾層中施工有什麼貓膩。以下是實際施工屋面的結構圖：
①屋面結構 本來計劃9層，結果實際施工只有五層而已，找坡層沒有了，實際施工直接選擇用保溫層找坡度，然後在保溫層上用水泥砂漿找平；
②SBS防水作業，按照設計要求：
- 在第三層（找平層）施工結束後需要養護7日，並確定基面乾燥後，才能做防水。實際上找平層才施工完一兩天就開始做防水了；
- 防水施工時，必須保證基面完全乾燥，實際施工時候，工人看表面幹了就直接施工了，找平層還處在養護期，裡面存水還很多；
- 設計要求防水施工前需要在基面滾塗底油以增加粘接力度，實際施工時候，只是代表性的滴幾滴或者不使用底油。
③上篇文章中專門介紹排氣管在屋面系統中的巨大作用。設計者要求排氣管必須埋入保溫層中，實際施工中壓根沒有做排氣管，露出屋面排氣孔其實就是一個擺設，他的根部只是固定在屋面最表層的保護層上而已，只是為了應付檢查驗收。
你買房子沒幾年就開始漏水了，為啥？因為實際施工少掉了這麼多工序。來看看少掉工序後會造成什麼影響：
- 省掉隔汽層了，相當於少了一層防水，少了一層屏障，漏水是應該的；
- 水泥砂漿找平層養護不到期，含水量大，底油又沒刷到位。導致防水層起泡，粘接不牢，造成防水材料提前老化，降低使用壽命。當然隱形工程，誰都看不到；
- 省掉了隔離層，意味著最上面那層剛性水泥保護層與防水層表面粘接在一起了，保護層在熱脹冷縮的時候就帶著防水層移動，把防水層拉裂了也看不出來；
- 排氣系統虛設，這是一個致命的錯誤，保溫層中沒有了排氣系統，後期漏水，直接遺留在保溫層中，重新做防水後，防水層將屋面封閉，保溫層中遺留的水就出不去了，它會成為下一個損壞防水層的兇手。為什麼？後面我們再分析原因。
設計師設計每一層都是有道理的，實際施工為了趕工期，省材料，省人工，直接改變了施工方案，反正是隱形工程，監理也看不出來。開發商只需要保修5年，等房子賣給你了，過了保修期就跟他沒有關係，樓頂業主成為冤大頭。
偷工減料
為什麼屋面後來重新做防水還是隻能管4-7年呢？
後期屋面防水維修，大家通常採用的有兩個維修方案：
①直接在原有屋面上再做一層SBS，面上也不做水泥保護層了。你想想看，薄薄的一層防水材料經過風吹日曬，雨淋霜凍，還要經受人為的不小心破壞，它能支撐多久？
②在原有屋面做一層SBS，面上再做一層水泥砂漿保護層，中間的隔離層幾乎是沒有人去做的。新做的防水層仍然面臨著保護層的拉扯破壞。再者因為原來屋面並沒有在保溫層中設置排氣管，以至於漏進屋面系統的水被新做的防水層封閉在保溫層裡，新做的防水層另外一面就會天長日久的受到水蒸氣的浸泡和擠壓，同樣也會加快卷材老化。
防水行業競爭激烈，價格高了不被接受，很多人就是誰價格低找誰做。自然是一分價格一分貨了，價格不同，防水卷材的材質和施工工藝都大有文章。
我們回頭看看屋面設計者的方案，對比看看實際施工的方案，再想想我們後期防水維修中做過的各種嘗試，為何始終改變不了屋面防水4-7年就要翻修一次的現實？
電影《無間道》裡面有一句話：出來混，總是要還的。《屋面工程技術規範》GB 50345-2012不是某一個人編寫出來的，而是全國各地蓋了幾十年的房子通過實踐總結出來的經驗教訓，是諸多建築工程公司，諸多專家一起編制而成的。結果偷工減料不按照設計要求來操作，快活了一時，後面卻帶來更大的損失。
結語：屋面設計者並沒有錯，只是他們的方案在實際施工過程中沒有去執行而已，既然屋面是我們自己的，後期我們維修樓頂，我們全體業主應該共同把關。下次防水維修，我們要把屋面結構從結構層以上的部分全部拆除，然後嚴格按照《屋面工程技術規範》GB 50345-2012來重新施工，看看這樣的防水屋面能不能管20年。
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