超級大盤開發進入2.0時代
超級大盤開發至今已有很長一段時間的歷史，如今已經演變成城市運營的有效載體。眾多房企也試水大盤項目，從北辰實業的三角洲項目到碧桂園的森林城市，2019年恆大、中海、世茂也均有超級大盤項目入市，如恆大金碧天下，中海國際公園城、世茂銀河·世茂璀璨天宸。大盤的開發不僅僅提供一個居住的場所，更創造全新的生活方式和生活品質。在超級大盤的開發中會面臨許多問題，這也對房企的能力提出了更高的要求，只有將生活、生產、生態相互融合的項目，才是符合時代發展需求的項目。
圖：超級大盤項目打造要點
需要明白的是，超級大盤項目的打造，不是單純住宅項目的打造，本質來說，應該是城市運營的縮略圖，項目中應滿足人民生活、生產、休閒、養老、教育等多方面需求，這需要前期的精心規劃和後期的持續運營，所以超級大盤的打造必將經歷較長的一段時間。本文將通過解析已經過較長時間運營的長沙北辰三角洲項目，分析其項目特色，為企業打造超級大盤提供借鑑。
超級大盤典型項目解析——北辰三角洲
北辰三角洲項目位踞湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽河，東靠芙蓉北路，南抵319國道城區段，毗鄰長沙“三館一廳”城市文化地標。項目總用地面積78.5萬平方米，總建築面積520萬平方米，目前是代表長沙城市經濟與文化發展水平的超大型城市建築綜合體。
圖：北辰三角洲項目全景圖
長沙三角洲項目包括住宅、商業、酒店、會展等多種業態，涵蓋了商務、商業、文化、教育、休閒、居住等多種需求。總體來看，三角洲項目有如下特點：
➤因地制宜創新開發模式，創造安全便利的生活環境
立體開發、人車分流、節地模式。三角洲地塊處於河谷階地、周圍地勢較高，北辰通過“立體開發、人車分流”的模式，巧妙利用了湘江39米的防洪堤實現了平臺層以下架空大道6米的落差，搭建了一個架空層“蓋板”，在不同標高層分別安排人、車交通系統，保證了防洪安全的同時也兼顧了居住的濱水品質。
圖：北辰三角洲立體開發、人車分流、節地模式
多組團同期建設策略，加快資金回款平衡經濟效益。項目採取了有效合理的開發節奏，保證整個項目的如期滾動開發運轉。通過採用多組團同期建設的策略，使商業、產業和住宅相互協調，儘早樹立項目高品質形象，使未來產品的價值預期甚至提前兌現。這種滾動開發節奏，既能有效促進項目銷售和招商工作，也能保證項目在長短期內達到平衡的經濟效益，更能加快資金的快速回籠。
➤打造區域標誌性建築，提升區域影響力
長沙市最大綜合體，總建築面積520萬平方米。北辰三角洲項目作為長沙市最大的綜合體，總用地面積78.5萬平方米，總建築面積520萬平方米，居住人口容納多達20萬。
中南地區標誌性建築，268米“北辰時代廣場”。項目目前已經建成一幢高達268米的地標甲級寫字樓——“北辰時代廣場”，未來北辰在三角洲還將有另一幢305米的5A寫字樓屹立於湘江邊上，將成為中南地區的標誌性建築。
規劃設計的時尚性。項目邀請全球著名的建築設計團隊，聯袂打造三角洲項目，所有的建設標準均採用了具有時尚潮流的國際領先設計技術。如定江洋運用了立體化思維打破了常規的單元化秩序，將其設計成為艦艇造型，定江洋豪宅則是5棟風帆，洲際酒店是艦橋，中信大廈是桅杆，無一不展現了建築獨特的設計理念。
圖：北辰三角洲洲際酒店、定江洋
➤採用綠色節能系統，促進可持續發展
運用綠色節能環保理念，降低能源負荷。其中北辰時代廣場採用了高性能圍護結構保溫隔熱系統、全封閉式單元體玻璃幕牆、高效的離心機組和鍋爐作為項目冷熱源，同時滿足國內節能和美國ASHRAE節能標準要求，最大限度地減少空調及採暖負荷。
採取可持續生態系統，提高資源利用效率。項目在內配置上採取了國際最先進的系統，有效的提升了資源利用效率，促進城市的可持續發展。其中系統主要包括T-5節能燈具及智能照明控制系統，照明功率密度相比傳統照明方式降低30％以上；國際最先進的VAV變風量全空氣系統，可以獨立線性微調每個房間溫溼度，去除95%以上的0.5微米顆粒物以及90%以上的甲醛。
利用自然饋贈資源，提升能源再利用。一方面，長沙國際會議中心的綠色科技系統通過光伏發電、雨水回收、排風熱回收等綠色環保功能，極大地提升了自然資源的再利用，大幅降低了資源能耗。另一方面，建築群架空層平臺下的空間被靈活地設計成為陽光車庫，通過自然採光功能有效降低能耗。
➤業態有機融合，全面覆蓋客戶需求
有機融合多元複合商圈，使居民職有所住、住有所享。 目前北辰三角洲的商業產業包括已經孵化達10家文創類上市企業的產業園區、68萬平方米中央商務商業區、17萬平方米濱江體驗式商業公園、5萬平方米集合高檔零售商業及休閒餐飲娛樂業融為一體的商務商業區、12萬平方米長沙最大的社區商業街區、8萬平方米“現代鳳凰”風情式地鐵主題商業區等。多重商業街區、居住、工作與生活互為引擎、融為一體，逐步形成了城市副中心級的複合商圈。
持續完善社區配套和人文環境，全方位滿足人民對品質生活的需求。項目內部設置了從幼兒園到初中的12年全方位的精英教育體系，滿足了區域內全方位素質文化教育需求。此外，三角洲的“三館一廳”——長沙市規劃館、長沙市博物館、圖書館、音樂廳，也為三角洲高品質都市生活添加了許多新的符合新時代和社會發展要求的元素，滿足了人們對居住需求的同時也滿足了精神需求。
培育和發展養老產業，藉助國際經驗打造頂尖的養老服務水平。項目聯合打造的北辰歐葆庭國際頤養中心立足長沙北辰三角洲，覆蓋長沙市，輻射湖南省，總面積2.5萬平方米，地上19層，底下2層，房間數224間，床位418床，是集合全新理念和模式的健康養老城市綜合體，面向自理、失能及認知症老人家庭提供個性化、專業化、國際化的養老康護服務。北辰三角洲融入的養老產業做到了真正以人為中心，為造福人類貢獻智慧。
完善城市綠色公共交通體系配套，促進區域經濟繁榮發展。北辰三角洲擁有長沙市內唯一的社區內地鐵站（1號線北辰三角洲站），在地面及地下空間，社區內部11條道路形成4縱7橫的“井”字形路網，保證小區各個方位的居民快速進出；穿越社區的長沙地鐵1號線還可直接接駁“長株潭”城際輕軌，輻射整個中南部地區。便捷的交通出行真正開啟了北辰三角洲地鐵人居新時代，凸顯了北辰三角洲作為長沙市城市副中心的區位優勢。
發展“地產+會展”的運營模式，促進區域硬實力發展。北辰三角洲配備的長沙國際會議中心，總建築面積3.6萬平方米。除了滿足大型會議、展覽、新品發佈、典禮演藝、輕型展館等活動之外，同時為政府、企業及民間資本搭建一個信息聚集中心，聚集信息流、技術流、人才流、物質流等各種要素。
總結：超大盤開發的要點在於，不僅要為居民提供更優質的生活方式，滿足區域內多元化的綜合需求，同時，應承擔起城市價值提升的重要作用，通過生活、生產、生態的綜合打造，為區域發展注入強勁動力。
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