愁容騎士114

我就提問者的具體情況做一個分析。

延期過戶給買方是屬於給買方避稅的行為，其主要是對買方有好處。也可能是安置房買賣的原因，因上市交易有時間限制而採取這種方式。

但是不動產必須登記記錄在登記簿上才能產生法律效力。房產證是雙方不動產產權轉移交割的分水嶺。

換句話說，你的買賣房屋合同，雙方在房產證變更手續沒有完成前，這一合同實際上還是債權債務關係，等於對方在未來兩年裡，將房款先借給你用兩年。

延期兩年辦理房地產產證是買方先書面提出，則買方已構成違約責任，未來兩年內，如果房價大漲，你（賣方）可以選擇不履約（辦理房地產過戶），退還之前房款及房款的同期銀行利息即可。你提出解除房產買賣合同，還不構成違約（對方違約在先）。

相反，如未來兩年房價大幅下跌（假如從500萬跌到420萬），即使買房方毀約，拒絕房產證過戶，房價的差價損失依然是由買房房承擔的，賣方可以有2個選擇：

①解除房產買賣合同。買房方賠償你房價大幅下跌的差價（價差80萬元）後，你退還扣除差價後的購房款給買方，解除房產買賣合同；

②要求繼續履行買賣合同，辦理房地產過戶手續。

在本案中，因房產證沒有變更，說明房產依然是在你（賣方）名下尚未轉移，你依然可以將該房產作為你的抵押品，從銀行得到房產抵押貸款用於經營活動。

至於你的其他房產，第二、三套房（安置房性質）的賣出，因安置房首次上市交易是免房產稅的，所以不會受到影響。

一世明哥私家歷史

這個是購買一手樓比較常見的坑，一手樓從購買到出房產證通常需要幾年，所以想賣就無法及時賣出去，如果你當年購買的是二手房，現在房產證有可能已經滿2年了，自然就可以快速賣出去了。

現在買家由於證未滿2年，要求等證滿2年才過戶，這個買家還真的心大，買家為了稅費不願意過戶的不太多見。因為不過戶對於買家來說風險實在很多，很大，一不小心可能會出現讓買家無法承受的痛。

不過既然是業主諮詢本問題，我就不展開討論對於買家的風險何在，我們重點解決問題，對於業主有哪些風險，當然有一些風險是共同的。

1儘管已經賣出，房子依然在業主名下，視作業主名下有房。

所以業主再次買房，要視作二套，稅費，首付款比例，利率都需要按照二套計算，

如果名下無房購房，契稅1%或者1.5%，如果名下有房，再次購買契稅3%

如果名下無房購房，首付3成或者4成（購買豪宅可能是7成），如果名下有房，再次購買首付5成或者7成（豪宅）

這裡視作手套房子貸款已經結清，或者沒有貸款記錄

2會因為名下有房被限購

剛才說了這套房子也算是業主名下的房子，如果業主是在限購城市，那麼最多隻能再購買一套，業主無法再購買第三套的，當然如果業主在非限購城市，則是可以購買第三套的。

3如果由於業主的日常生活經營可能導致房子被查封

對於業主來說，那就是賣不出去違約了

4稅費的政策變化

買家希望房產證滿2年才過戶，確實按照目前政策滿2年後稅費低一些，比如免增值稅5.6%，這個也不少的。

可是等滿2年的時候，是否有可能要求滿5年才免增值稅呢？完全有可能，之前就是要求滿五年的。

另外過兩年也有可能稅局核准價調整，會導致稅費增加的。

5限購的政策變化

按照目前的政策，估計買家有購買資格的，如果過了兩年，是否有可能由於限購政策調整，導致買家沒有買房資格呢？

6資金交割的風險

不知道業主是否收齊全部款項，如果部分款項要求過戶交樓才給，業主可能會暫時沒有收齊樓款帶來資金的風險。

7交樓的風險

估計業主已經將房子交給買家了，但是由於房子產權尚未過戶，有可能水電費，管理費等尚未過戶，需要從業主的賬戶扣錢，這個也要交接好。

8房價波動的風險

如果該房子過了兩年，房價大漲，業主可能心不甘。問題是萬一房價暴跌呢？買家想違約不買了，到時候是否存在無法交易，業主利益受損，再次出售房價就降了，當然如果業主現在已經收齊全部款項了可能好一些。

南方房產

所以未來存在太多的未知因素，能辦還是及時辦。

假如，國家限售不讓賣了，限購不讓買了，又出臺新的稅費了，這些政策的出臺無法提前預知，但都有會直接對2年後的過戶帶來影響，這個風險不能承擔。

但錢不到賬，這筆錢的用途不歸自己支配，也就無法按自己的想法完成收益配置，假如遇到一套稱心的房子，因為沒有錢而錯過，那損失才是大了。

名下有房，無論繳稅還是貸款都是按照二套來計算的，如果清理了這套房產，就有可能滿足首套購房或貸款的條件，未來購房可以有效節省購房成本，購買時不受這套房產的影響也會更加靈活。

所以，要儘快過戶出去。

所以，這個風險不要擔

假如您實在抹不開面子，可以找個理由搪塞一下，比如說，這套房子佔用了購房名額或貸款資質，近期想再買房，這套房礙事了。或者說想拿著錢去國外投資、買股票等等。

所以，今日事，今日畢，答應了是人情，不答應是本份，約定好的，就按約定辦，這沒問題的。

小崔聊房

合同法上來講， 這樣做是可以的。

從合同上面來講，如果雙方達成一致，兩年之後給買家辦理過戶完全是可以的。但是建議您就此與買方達成協議，最好是書面的協議，以免雙方對此產生不必要的爭議。

另外，建議如果沒有給買房辦理過戶，意味著您名下有一套房產，如果您之後想要購買二套房，在貸款利率和稅率上面可能會有所影響，具體也要看您所在地的相關政策。

最後，也歡迎大家關注我的頭條號“北京房產律師李松”，更多房產法律相關的知識分享給您！

北京房產律師李松

首先，老亮告訴你兩年後過戶對於你來說幾乎沒有風險。但是對於你買二套、三套房是否有損失這個倒是不好說，需要具體看你當地對購房的政策是如何規定的。下面老亮說房產幫你進一步分析一下。

首先老說說不過戶的風險問題。如果2年以後過戶對於你來說幾乎沒有影響，但是對於買方來說反而要承擔一定的風險。假設發生了你已經賣了的房子把樓下淹了的情況，如果買方不賠付你可以不給他過戶，對於你來說是有保障的。但是如果到時候你不配合他過戶，他就很麻煩。

接下來說一說你買二套、三套是否會有損失的問題。這個具體要看你所在城市是否有限購政策，如果沒有限購政策對你買房來說一般是沒有影響的。如果你買二套房或三套房時需要貸款，那麼一般情況下，第二套開始貸款是要上浮的。不過對於二套貸款的政策，什麼情況下貸款屬於二套房貸款，還是需要看你是在城市的政策。

最後老亮建議你還是儘快完成過戶的比較好，即使2年以後過戶現在對你沒影響，誰也不知道2年內政策會發生什麼樣的變化。如果方便可以告訴我你所在的城市，以便幫你做進一步解答。喜歡老亮的回答，請給老亮點個贊👍，謝謝。

老亮說房

你好，大炮來回答你這個問題。

延期過戶給買方是屬於給買方避稅的行為，其主要是對買方有好處。但我們最主要需要關心的是這種行為能給我們帶來多少影響？是否有風險存在？有沒有其他損失？

風險

其實這種做法對於買方來說風險更大一些，畢竟錢給你了，但是房子仍然是你的。這期間但凡出現一下問題，你到時不給他過戶，損失和著急的是他而不是你。但這不代表你自己一點風險沒有。

如果你打算怎麼做了，那麼你一定要和買方簽訂《合同變更協議》把條款加進去，因為之前的協議是出證過戶。現在出徵了，不過戶，雖然是對方提出的要求，但是，沒有落到紙張上簽字畫押。如果這期間出現一些問題，屆時對方告你不給他過戶，拖延過戶，你會很被動的。所以如果你打算配合他，一定簽署《合同變更協議》，做事嚴謹一些沒什麼不好。

我們都知道，房地產一直再漲，但是綜合來看，部分地區也存在房地產降價的情況，誰也不能保證兩年時間房價到底是什麼樣子。萬一降價，且降價總額比這套房子成交合同約定的違約金更多，那麼不排除買方寧願繳納違約金也要違約的情況。到時候買方一撒手，不買了，反正也沒過戶，房子還是你的。你說你去找誰去？

損失

首先，大部分沒產證或者不具備過戶條件或者沒過戶的房子在交易過程中都是要押一部分尾款的。首先如果你答應幫買方避稅而延期過戶，對方能不能給你把尾款結了？如果不能給你結，你還是拿不到全款。

其次，這個房子買方買的時候是要貸款還是全款？如果全款還好說，如果不全款的話，是要你配合買方到銀行面籤申請貸款的。到時候之前給你的錢還需要你拿出來，如果你延期過戶，兩年時間，你把錢花了，到時候證過二了，對方要你去銀行配合面籤，你拿不出來錢咋辦？還不如趁現在有錢也有證了，把流程早早走完算事，最起碼了了一碼心事。

另外，如果你一直不過戶，你名下一直揹著一套房子，這樣對你買二套房子和三套房子多少會有些影響，雖然不知道你所在的城市當地的銀行是什麼政策，但是據我所知，完全沒有限貸條件的是地方是幾乎不存在的。就拿我所在的城市來說，如果你名下有房有貸，那麼你買二套房首付比例30%，利率上浮20%甚至還多，更別提三套房的貸款條件，更苛刻。

建議

基於以上幾點，風險不大，但是是有的，房產交易是一個漫長的過程，而且房產交易產生的糾紛又是最多的，誰也難保在此漫長的兩年時間，會不會出現些許的問題和不愉快。建議還是今日事今日畢，避免日後不必要的麻煩。

貝殼張大炮

對於提問者的情況即是隻公證不過戶的情況，可能是由於過戶費較高，因為剛買的房子，產權證剛出的話，各項稅費就會比較高，所以過戶的話，就得繳納高額稅費，但是兩年後，有些稅費就可以減免，所以買方要求只公證不過戶，也是有相應原因的，但是在這樣的選擇下會帶來一定的風險，由於物權變動是以登記為準的，在沒辦理過戶登記的情況下，就表明物權還未變動，就是說房子的產權仍舊屬於賣方，對於賣方而言，如果想買其它的房子，那麼要通過貸款的話，那麼就屬於第二套或第三套房等等，或者限購的話，那麼就可能沒有買房資格了。而對於買方的風險會更大些，因為房子還沒有過戶到買方名下，那麼可能會存在由於賣方的原因致使房屋被查封的情況致使您最終無法過戶的情況，但是由於兩年後的稅率政策也許會發生變化也說不定，可能到時候要支付的稅費也許也會有很多。

房產說法93

對（賣家）你的影響：由於沒有過戶，交易系統只會認為已經出售的房屋還是你的。所以如果你新買房屋，可能會受到你們當地政策的限制，比如對你執行限購、限貸、上浮貸款利率、契稅不打折、徵收房產稅等等等等。具體會受到什麼影響，還需要諮詢你們當地銀行信貸部和房地產交易部門。

如果你們當地的政策對你（再次購買）絲毫沒有影響，你不妨同意買家的要求等滿2年再過戶給他，畢竟能助人為樂想必你也很開心啊。

即便你們當地政策對你（再次）購買有影響，那麼影響是多大，就需要你和你的買家仔細計算一下了。建議如下：打個比方，你的買家2年後過戶，可以為他節省20萬；而你為了幫助他現在不過戶，但你新買房子（由於你出售的房屋沒過戶）導致你要損失10萬，那麼你完全可以讓他付你10萬等於你依然沒有損失，這樣也可以幫助你的買家節省10萬。還是那句話，畢竟助人為樂想必你也很開心啊。

反正，能助人為樂我是很開心的。山不轉水轉，相信有一天人家也會幫助你。

666飛哥

1、這是哪個城市，對於交易稅費有什麼規定？持有房子滿兩年，是不是稅費較低？如果買家是出於避稅的目的，對於賣家來說，可以考慮接受，2、風險：買家需要貸款嗎？如果貸款，不辦理過戶是沒法貸款的，銀行不放貸。如果不貸款，買家全款付清，對買家來說，風險很大，賣家的風險幾乎沒有。如果到過戶時房價下跌了，買家不買了，你的損失他要承擔，並且他的錢在你手裡比較方便。如果房價上漲了你不賣了，他就被動了。3、這樣的交易容易引發糾紛，需要仔細考慮成本，不只是金錢上的，還有精力上的。

Let風雨go

但是如果你想把房屋賣掉之後再購入一套房產，這就要看你在不在限購或限貸的城市，有的城市如果是外地戶口只能在哪裡擁有一套住房，如果你這套住房沒有過戶出去就不能再購買了，所以不能同意；如果你所在城是你還擁有購房資格你還需考慮貸款成數和貸款利率的問題，如果貸款成數你基本能搞定利率也能接受，按照你上面那套房子兩年後過戶是可行的！還有就是你所在的城市不限購也不限貸，你賣掉上套房屋又考慮再買房，只是首付款多了一成，利率上浮10%左右，我覺得也是可以的！

最後還要考慮的一個問題就是目前你所在城市的房價走勢，如果你預計近2年房價還會緩慢上漲，而自己2年後才過戶那就會被限購限貸，這樣就最好過戶後抓緊重新入手一套！否則2年後的房屋升值價值你都後悔莫及！

所以這個問題取決於你在哪個城市，這個城市是否限購限貸，房屋的增值空間，自己是否還需購房幾個因素綜合考慮就可以了！

關鍵字: 過戶 買方 房產證