这几个月商业地产的报道走入人们“生活”，大体反映了目前城市中商业现状，投资实体店正在收紧，商铺投资跃入“新历程”，虽然存在商铺投资“失利”现象，但商铺依旧存在其潜在价值。
距离春节还是2个月左右，在外地工作的人群即将赶赴家乡，来回几年见证了家乡一次次的改变，其中最为显眼的就是房地产为家乡带来了翻天覆地的变化，在居住条件满足的情况下，有闲余资金的朋友便会考虑投资商铺。
有人说投资商铺有钱就是王道，与什么时候购买并无区别，但既然是投资，目的自然是增值，况且投资商铺的人群并非“穷人”，只有在保证生活的前提下才会考虑投资商铺。“年前”和“年后”买商铺到底有何区别呢？
“年前”投资商铺价格优势较大，“自营”方式更稳妥！
“年前”是秋冬季，是丰收与储藏的大时节，工作了大半年，或多或少有些积蓄，大多数人认为钱存起来跑不过通货膨胀，将钱投资起来才会“生钱”，于是目光转移至房地产投资中来，国家又提倡“房住不炒”！万众创新、大众创业的精神符合我国发展现状。
此时期对开发商来说需要大量资金回笼，用于支付上半年开销和年终结算。特别是建设费用中的人工开销，对于开发商来说更是一面形象旗帜，如果不能及时支付薪资，将影响员工民心。例如曾经一家开发商企业4个月才结算工资，临近过年才借钱发薪，照成这种局面，不仅有损公司形象，而且留不住人才，容易导致“年后”人员流失！
除此之外，年前的商铺售价普遍价格较低，各种折扣层出不穷，一方面为了提高销量完成年度业绩，另一方面过多商铺对开发商不能长期持有，存在一定风险，与住宅不同，商铺的投资性能更强，其价值不仅受到市场经济大影响，还与供需关系密切联系，随着房地产不断开发建设，商铺数量只增不减，长此以往商铺的价值逐渐被“分流”，一些偏远地段商铺的价值提升，中心地段商铺上涨速度便有所收敛！
然而对于银行放贷方面却是比较收紧，因每年的回款指标，此时依靠别人贷款凑首付不容易达成，当然对于房贷影响较小，毕竟房贷属于长期偿还性质，又存在实物，相比之下风险较小，购买者只需具备首付能力和征信无污点即可满足条件。
“年后”投资商铺，单价较高，投资者选择性更强，商家集中开店选址！
- “年后”商铺单价普遍高于“年前”，一方面要体现出“增值性”；另一方面资金压力相对较小。站在开发商的角度思考，不难看出:投资商铺的人群看中“增值性”，卖商铺与卖预期在某种程度上不谋而合，预期越高，商铺的增值性能越强，反之增值性能越弱，出此之外开发商在年后的主要工作是建设，在建设过程中存在的资金问题可以通过银行借贷解决，但是借贷就会存在利息，这部分利息便会加在售价中来，以此实现了开发商与银行之间“互利共赢”，不到万不得已难以降价！
- “年后”客户投资选择性更强，从房地产市场来看，年后楼盘开盘数量普遍多余年前。对投资者来说是好事，毕竟竞争之下必有“勇夫”，虽然开发商会借“预期”体现增值性，但是随着商铺数量增多，投资者会有多重选择，根据商铺使用性质、运营方式、地理位置等选择，商业综合体开业时间往往在5月份左右，一来可以在年后有充分的准备时间；二来即使5月不能开业，时间上面也可以延迟至10月左右， 配合节假日开业是商业综合体运营特征，此时投资者可结合开业倒计时计划、业态规划等选择具有前景的商铺！
- “年后”可根据商家开店选择、租金承受能力判断实体店市场，从而判断商铺会“增值”还是“贬值”。有的朋友投资商铺看投资回报率，但是很少去验证实际回报率，例如:年投资回报率=年租金收益÷商铺总价，而年租金收益受到市场影响较大，不能单方面看预期，需要根据市场市场水平对比，以此得到更为精确的投资回报率，年后商铺能不能买？正好可以通过商家承受租金判断，售卖者所描述的投资回报率一旦与实际悬殊较大，则应从商家角度考虑是否应该投资入手。
投资商铺应该在“年前”还是“年后”？
从上面对比可见，“年前”和“年后”价格区别较大，同时也能根据商家租金承担能力判断出能否达到投资回报率，作为投资者应该选择“年前”还是“年后”呢？
首先年前具备价格优势，对“自营”投资者更具优势，毕竟“年后”的实体店市场在“年前”无法准确估量，只能体现出当下购买更为划算。 “自营”投资者购买商铺的目的是为了自身经营，从经营过程中赚取利润才是关键，年后的租金上涨与否对自身影响较小，将重心投入到经营中来降低市场的“不确定性”。可见年前投资的“置换”更加直接有效！
其次“年后”投资直接被市场影响，水涨船高符合纯投资理念，对通过购买商铺来出租的人群更有利。例如年后的实体店前进较好时，大量商家选择开店，对商铺的需求量增大，此时商铺的租金具备“提价”空间，业主买下来的商铺即使起点高，也存在增值空间。反之市场行情不好时，商家对高租金承受能力有限，面对高租金也只能望尘莫及，此时商铺的价格若继续走高显然不好出售，开发商通过降价、降租为投资者创造“增值”空间，投资者面对行情也能应付自如！
最后是“年前”和“年后”差异不大时，投资者应及时预判出还是否具备“保值性”！一旦保值效果不佳，最好选择放弃投资商铺，特别是投资资金通过长年累月得来的人群，建议保持观望，今年的商业地产可谓是一道“分水岭”，年前商铺价格大部分地区有所下跌，与商铺数量与使用性质有关，至于年后会怎样发展，对“纯投资者”影响较大，若年后持续下跌，租金便有所降低，反而对自持商家影响较小，毕竟可将租金收益的风险转移到经营过程中来。
综上所述！“年前”和“年后”时期对投资者来说有着开发商本质利益区别，前者因资金回笼有所下跌，后者因商业地产市场发展而“潮起潮落”，从商人的角度思考，并存在非绝对有利时机，根据不同时期置换效果不同，“增值”空间也有所区别！在商业地产日益增多的前提下，投资商铺更加倾向于“自营增值”和“纯投资保值”！
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