不亞於兩江四岸的規劃熱度， 重慶市規劃和自然資源局總規處處長金偉，在今年7月發表的一篇專文中新提出，“一核、多心”，總共9大組團的城市空間格局。“現行規劃中，存在空間單元“規模較小、較散、功能相近”弊端，“一核、多心”的全新格局，將促進“組團內職住平衡發展;組團間控制組團隔離帶，提升生態品質”;並且由“一核”承擔城市主職能，“多心”作為區域公共服務和公共活動中心，部分承擔城市級功能。”
業界認為，“一核、多心”對城市空間進行了優化，體現了“精確增長”、“緊湊城市”的全新理念。
一核：即城市中心區，以解放碑江北嘴彈子石CBD為核心，由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南坪、大坪等商圈共同構成。多心：即對應除中心組團之外的8個組團中心，包括兩江、西永、茶園、釣魚嘴-龍洲灣、北碚、西彭、龍盛、南彭等8個組團中心。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，重慶市場整體不錯，購房政策、產業導入不錯，但需要這些組團產業更清晰，土地開發更靈活，才能激發後續發展機會。“各個組團的空間位置和經濟發展狀況不一樣，所以後續發展的情況也會有很大的差異。”
而這些空間中的中央公園、蔡家、西永、茶園等哪些被開發商看好的呢?聽聽開發商們怎麼說。
看好哪個組團？
某地產公司市場部負責人表示，我們對於區域規劃類沒有那麼敏感，目前重慶規劃頻率很高，這方面變動很多。“8個組團劃分比較粗放，我們一般會把重慶劃分為57個組團。”
兩江、西永在政策上有發展基礎，更被看好。
另外一位地產業內人士稱，重慶的經濟肯定向是北發展，如果兩江新區包含中央公園，北碚包含蔡家的話，自住首選中央公園，次一點再選蔡家，蔡家現在配套沒跟上。 “中央公園的配套需要時間，但是配套起來的時間肯定比蔡家快，這在於前者比後者離主城近。” 而自住和投資的需求又不一樣。
這位地產公司市場部負責人表示，兩江新區2004年、2005年重慶開啟向北模式，直至重慶政策和產業(汽配、醫療、水土高新技術)都在北邊，因此兩江是完全不可撼動的城市方向。西永要看政府扶持和產業，科學城對應產業(比如芯片)是重慶下一步發展方向，西永更新，但需要時間實現。
“相比西永，更推薦兩江的中央公園，雖然中央公園價格高， 但龍湖萬科商業體在緊密建設，未來差異化優勢明顯。”該地產公司市場部負責人稱，與前兩者相比，北碚蔡家相對較弱。
“從實際過程看，兩江、西永等組團和板塊，實際上未來受益於重慶自貿區產業的導入，往往發展效果較好。比如說西永等區域，本身各類基礎設施較好，教育資源和產業資源等也比較不錯，這都是當前各類開發商會積極進入的區域。”嚴躍進說。
嚴躍進認為，對於悅來和蔡家的優勢來說，未來受益於兩江新區的發展，實際上具有較好的發展優勢。此類區域總體上未來的人口導入和人才購房需求都很大，規劃力度大有助於發展。兩江新區周邊的概念板塊很多，比如中央公園、悅來、蔡家等，相互之間應區隔開;回興板塊實際上受益於兩江新區發展和江北機場輻射圈的影響，所以也具有很好的導向。回興板塊因為靠近機場，本身要注意更多的城市規劃概念。
“而相比之下，持謹慎態度的還是龍盛、南彭、西彭、釣魚嘴-龍洲灣等偏西側及南側的區域，我們考慮很多次，始終沒有進。”該地產公司市場部負責人認為，這些地方人口基數本身不那麼大，尤其南彭像巴南二三環輻射地，人口屬性不為城鎮化屬性;同樣在釣魚嘴是這樣，它處於城鎮化中早期，前景不太明朗，沒政策沒產業沒慣性的基礎，因此我們拿到會比較謹慎和保守。
他還補充道，巴南很多都是主城之外的，它的產業基礎無法支撐客戶生活條件。“茶園發展週期比北碚長十年，區政府也搬過去了，有很多產業及城市配套，茶園是重慶發展力度大一點的區域，目前已經不算是一個新區了。”
“龍盛與兩江自貿區，及重慶機場物流掛鉤，後續承擔產業轉移，成熟度不如兩江片區。釣魚嘴-龍洲灣位置比較偏，但發揮了土地性價比，結合重慶往南發展的機會，重點形成一個商圈。茶園片區比較成熟，地鐵等設施比較完善。開發商適當做重慶近郊市場，做剛需、首套改善購房。”嚴躍進說。
上述地產業內人士也認為，巴南龍洲灣價格一萬左右，不如同樣的價格買龍盛或者蔡家，後兩者發展潛力更大，尤其龍盛更具投資價值。
被看好的區域何時發展起來?上述地產公司負責人表示，茶園中心地方1998年開始規劃，2003年開始搬過去，最近幾年才火起來，什麼都不差，政府有配套有，就是沒有人，是沒有辦法人為干涉的城鎮化發展規律。“我們2014年2016年進茶園的時候，後來進就不好進了。”因此無論西永還是兩江，短期內不會形成那種繁華的都市核心，即使規劃後，要形成5到10年的發展進程。
都在哪個組團拿地？
“區位比較遠比較警惕，只能做重慶區域市場;位置近，地價高，產業和地方知名沒有做到位，影響投資。這兩者都是當地土地及房管部門需要注意的地方。”嚴躍進說道。
嚴躍進認為，對於北碚、西彭、南彭、釣魚嘴-龍洲灣等區域，其土地利用的優勢較為明顯，但是卻有很多新的困難，包括區位過遠等，但這也是很多房企主動把控地價後的較為優質的拿地區域。
據悉，萬科主要入駐北區和西區。另外和訊房產西南頻道編輯梳理了今年入駐開發商在重慶的拿地情況（日期截至11月13日），或更能證明開發商平衡價格與土地資源後，都是如何選擇開發區域的?
8月29日兩江新區中央公園板塊兩路組團C標準分區C49-1-1/05、C49-1-2/05號宗地，用地面積6.3萬平米，成交面積8.58萬平米，成交樓板價9969.56元/平米，成交總價8.55億元;8月22日兩江新區中央公園板塊兩路組團C標準分區C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03號宗地，用地面積7.39萬平米，成交面積10.59萬平米，成交樓板價10438.31元/平米，成交總價11.05億元。均為純住宅用地，且受訪方均為綠城中國控股有限公司。另外9月16日中央公園板塊兩江新區兩路組團C標準分區C52-1、C54-1、C49-7號宗地，用地面積8.14萬平米，總建面12.21萬平米，成交樓板價8660.04元/平米，成交總價10.57億元，屬性為純住宅用地，成交方方為保利發展控股集團。
8月22日兩江新區水土復興板塊水土組團D分區D17-1、D17-3號宗地，用地面積6.6萬平米，總建面9.9萬平米，成交樓板價5463.49元/平米，成交總價5.41億元，屬性為純住宅，受讓方為萬科企業股份。
8月30日兩江新區龍興組團J分區J48-1/04、J50-1/02號宗地，用地面積10.9萬平米，總建面16.34萬平米，成交樓板價600元/平米，成交總價9806萬元。10月21日，兩江新區龍興組團M分區M22-1/03、M25-1/03、M27-1號宗地，用地面積11.9萬平米，總建面9.2萬平米，成交樓板價1653.57元/平米，成交總價1.52億元。兩者均為商辦用地，受讓方分別為東方紅衛星移動通信有限公司、重慶兩江協同創新區建設投資發展有限公司，可見龍盛板塊在為引進產業作準備。
10月21日，渝北區回興板塊人和組團B標準分區B31-4號宗地，用地面積1.55萬平米，總建面3.88萬平米，成交樓板價1864.19元/平米，成交總價7234萬元，屬性為商辦，受讓方重慶克路德智能科技產業發展有限公司，兩江回興依然在引進產業。
可見，地塊供應供應及開發商拿地依然集中在兩江中心。
而西永的地塊供應與兩江組團旗鼓相當，也依然是開發商樂意進入的區域。
9月12日大學城板塊沙坪壩區西永組團U標準分區U4-4-5/06、U4-4-4/06號宗地，用地面積16.22萬平米，住宅面積31.8萬平米，成交樓板價5534.43元/平米，成交總價17.6億元，屬性為純住宅用地，成交方為龍湖地產公司。9月19日沙坪壩區西永組團L分區L49-1/07號宗地，用地面積5.27萬平米，總建面7.9萬平米，成交樓板價7023.13元/平米，成交總價5.55億元，屬性為純住宅用地，成交方為福建金輝集團與金科地產股份。11月7日大學城板塊沙坪壩區西永(調整)組團U分區U4-3-1/04號宗地，用地面積8.8萬平米，總建面13.2萬平米，成交樓板價5570.08元/平米，成交總價7.35億元。屬性為純住宅用地，成交方為中國電建地產集團。
9月10日沙坪壩鳳天路板塊區沙坪壩組團M分區M13/05、M15-1-2/07號宗地，用地面積3.01萬平米，總建面6.9萬平米，成交樓板價9374.5元/平米，成交總價6.5億元。屬性為純住宅用地，成交方分別為旭輝控股(集團),首創置業股份,重慶華宇物業(集團);11月7日，沙坪壩區大學城板塊西永組團U分區U7-1-2/04號宗地，用地面積9.0萬平米，總建面13.5萬平米，成交樓板價5521.32元/平米，成交總價7.46億元。屬性為住宅用地，成交方為大唐地產集團,中交房地產集團,金科地產集團股份。
值得注意的是這兩地塊為聯合拿地，開發商或比較謹慎。
另外9月12日，沙坪壩區曾家鎮蓮花湖片區組團A分區A01-3/05號宗地，用地面積2.66萬平米，住宅面積3.72平米，成交樓板價3500.11元/平米，成交總價1.3億元，屬性為純住宅用地，成交方國盛。
其他區域蔡家、茶園各一宗，西彭也有少量。8月22日蔡家組團L分區L68-3/05號宗地，屬性為純住宅，用地面積3.8萬平米，總建面5.69萬平米，成交樓板價7235.68元/平米，成交總價4.12億元，受讓方天福集團;9月19日北碚區靜觀組團C分區JG-C8-1/03、JG-C9/03號宗地，用地面積4.87萬平米，總建面4.15萬平米，成交樓板價3115.09元/平米，成交總價1.29億元。屬性為商住，受讓方為重慶協信控股(集團)。
8月7日九龍坡石坪橋板塊大楊石組團N分區N11-1/04、N09-2/03號宗地，用地面積1.95萬平米，總建面3.9萬平米，成交樓板價9599.93元/平米，成交總價3.74億元;8月29日，九龍坡九龍半島大楊石組團W分區W04-5/05號宗地，用地面積1.39萬平米，總建面2.79萬平米成交樓板價9255.27元/平米，成交總價2.58億元。兩者均為純住宅用地，成交方都為成交方融信(福建)投資集團有限公司。
10月31日茶園板塊南岸區茶園組團F分區F06-1/03(部分)號宗地，用地面積1.06萬平米，總建面1.9萬平米，成交樓板價6583.54元/平米，成交總價1.25億元。屬性為純住宅用地，受讓方為崇德。
但魚嘴板塊就只現商辦用地，暫時未見地產商在此拿下住宅。
8月30日魚嘴板塊大渡口組團J分區J9-2/03(部分)號宗地，用地面積988.14平米，佔地面積4886.21平米，成交樓板價14735.34元/平米，成交總價7200萬元，屬性為商辦用地，受讓方分別為重慶交通旅遊投資集團。9月10日雙山板塊大渡口區大渡口組團D11-1(部分)號宗地，用地面積4777.05平米，總建面2.23萬平米，成交樓板價6474.46元/平米，成交總價1.44億元。屬性為商辦用地，受讓方重慶市潤科房地產開發有限公司。
另外統計未發現恆大、融創、碧桂園的身影。
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關鍵字: 想象偉大的一平方公里 西永 萬科集團
