來源：《人民司法（案例）》2017年第14期
轉自：法務之家
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裁判要旨
在審理基於房屋買賣合同產生的返還原物糾紛案件時，應全面審查涉案合同的效力，根據證據優勢原則和日常生活經驗法則，正確認定當事人之間買賣涉案房屋行為的知情和認可情況，確認當事人的真實意思表示，確定有權代理行為的法律要件。當事人基於有權代理關係對標的物合法進行處分的行為有效，被代理人應對代理人的行為承擔民事責任。通過判斷合同效力，進而判定爭議標的物的歸屬。
案號 一審：（2014）寧民初字第153號 二審：（2014）松民一終字第834號 再審：（2015）吉民提字第120號
【案情】
再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：崔鵬飛。
被申請人(一審原告、二審上訴人)：韓濤。
被申請人(一審被告、二審被上訴人)：韓金明。
韓金明與韓濤系父子關係。韓濤稱於2005年以21000元購得兩間平房，並於2006年6月8日取得建設工程規劃許可證，對所購平房進行翻蓋。8、9天后，涉案房屋建成，韓濤為此支付6萬元。韓濤主張上述款項均為其打工積攢而得，未向他人借款。
2009年6月，韓濤離開松原市去靖宇縣工作。2009年7月8日，松原市房屋產權登記中心通知韓濤辦理房屋產權登記手續，韓濤回來填寫委託手續，委託韓金明代其辦理、領取房屋產權登記簿，如有產權糾紛等問題由韓金明負責。韓金明為韓濤辦理了房屋產權登記手續，領取房屋產權證(產權證號為松房權證寧字第00012432號)並在該房屋內居住。
2010年韓金明與崔鵬飛簽訂協議書一份，協議書寫明，韓濤將涉案房屋以193000元的價格轉賣給崔鵬飛，並於2010年2月8日交定金2萬元，餘款於2010年3月5日交齊。後韓金明與崔鵬飛簽訂房屋買賣契約，出賣方韓濤及代理人韓金明為甲方，房屋購買方崔鵬飛為乙方。該房屋買賣契約上有韓金明及崔鵬飛的簽字，以及東西鄰居的簽字。韓金明將房屋產權證照和土地使用權證及房屋交付給崔鵬飛，崔鵬飛支付了全部價款193000元。爭議房屋已交付崔鵬飛佔有使用4年。
韓濤稱，對韓金明將房屋出售給崔鵬飛一事其並不知情。2012年12月13日，韓濤從白山市調回松原工作，韓金明一直未向韓濤告知賣房之事。2013年12月，韓濤向韓金明索要平房產權證，韓金明才向韓濤告知已將房屋賣給崔鵬飛。韓濤認為韓金明、崔鵬飛的買賣行為侵犯了韓濤的財產所有權，訴請判令崔鵬飛立即返還韓濤的房屋共三座140平方米，判令崔鵬飛賠償韓濤經濟損失27600元。
【審判】
吉林省松原市寧江區人民法院經審理認為：韓金明與韓濤系父子關係。2009年7月8日韓濤出具的委託手續載明委託韓金明代辦、代取房屋所有權證，特別註明如有產權糾紛等問題由韓金明負責，但韓濤並未委託韓金明出售房屋。韓金明領取了涉案房屋的產權證照。2010年2月8日，韓金明以韓濤代理人的名義與崔鵬飛簽訂房屋買賣契約，後韓金明將房屋產權證照和土地使用權證及房屋交付給崔鵬飛，崔鵬飛支付了全部價款193000元。合同法第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”因韓濤與韓金明為父子關係，另韓金明持有該涉案房屋的產權證和土地使用權證，崔鵬飛有理由相信韓金明對出售房屋一事有代理權，韓金明的行為符合合同法第四十九條規定，構成表見代理。韓濤主張對韓金明將房屋出售給崔鵬飛一事並不知情，韓濤就其不知情未舉證予以證實，應認定韓濤對於韓金明將房屋出售給崔鵬飛一事知情，故其無權要求崔鵬飛返還房屋。韓濤主張崔鵬飛賠償損失27600元，無法律和事實依據，不予支持。綜上，依據合同法第四十九條的規定，判決：駁回韓濤的訴訟請求。案件受理費4609元，由韓濤負擔。
韓濤不服一審判決，向吉林省松原市中級人民法院提起上訴。
吉林省松原市中級人民法院經二審判決：一、撤銷吉林省松原市寧江區人民法院(2014)寧民初字第153號民事判決；二、崔鵬飛返還韓濤產權證照為吉房權松字第0012432號房屋及院落內韓濤所有的其他房屋；三、駁回韓濤的其他訴訟請求。一審案件受理費4609元、二審訴訟費4609元，由韓金明負擔。
崔鵬飛不服二審判決，向吉林省高級人民法院申請再審。崔鵬飛申請再審稱：一審法院判決適用合同法第四十九條規定，認為韓金明簽訂房屋買賣合同行為構成表見代理，適用法律正確，應予維持。二審法院判決認定，崔鵬飛明知韓濤為房屋所有權人，卻與無處分權人韓金明達成買賣協議，且事後長時間內未催告權利人韓濤進行追認或辦理過戶手續，屬於認定事實錯誤；二審法院依據物權法第一百零六條的規定改判屬於適用法律錯誤。故崔鵬飛主張韓金明簽訂房屋買賣合同的行為繫有權代理。請求撤銷吉林省松原市中級人民法院(2014)松民一終字第834號民事判決，維持吉林省松原市寧江區人民法院(2014)寧民初字第153號民事判決。
韓濤辯稱：韓金明是以自己的名義簽訂的房屋買賣合同，崔鵬飛買房行為不符合表見代理中善意取得的要件，且本案涉及公民財產權的重大民事行為，不適用表見代理。崔鵬飛提出二審判決認定事實錯誤，沒有證據證明。涉案房屋產權屬韓濤所有，韓金明沒有處分權。本案賣房子時韓濤沒簽字，沒有書面意見，知不知道都不重要，買賣同樣無效。就是簽字了，沒有過戶，要追回，法律也允許。針對庭審中崔鵬飛提出的“韓金明簽訂房屋買賣合同的行為繫有權代理”的主張，韓濤認為該項主張沒有證據證明。請求駁回崔鵬飛的再審申請，維持二審判決。
韓金明辯稱：涉案房屋是韓濤的，韓金明無權處分。
再審過程中，崔鵬飛提交證據：1.靖宇縣公安局河南派出所於2015年7月14日出具蓋有該所公章的證明，證明韓濤、韓金明、孫淑合三人於2010年在該所轄區共同居住，辦理過暫住證明。2.房屋照片，主張該照片中的房屋即為韓濤、韓金明、孫淑合在靖宇縣共同居住的房屋，以此進一步證明韓濤、韓金明、孫淑合在靖宇縣共同居住的事實。3.房屋照片和房屋買賣協議書，主張照片系韓金明在2010年搬到靖宇後購買的房屋，買賣協議書證明韓金明將照片中的房屋於2010年11月3日出售給了白峰，從而證明韓金明在賣房後就在靖宇縣居住的事實。4.被徵收人為汪洋的房屋徵收估價分戶評估報告單，主張該報告單評估的房屋系涉案房屋對面的房屋，證明涉案房屋的所在地區部分已經拆遷，其他戶也即將進入拆遷的事實。
韓濤質證：對證據1的真實性無異議。辦理暫住證是為了買車，但在靖宇縣居住不是事實。韓金明女兒在松原讀書，有學校頒發的獎狀證明韓金明在松原居住。對證據2的來源和真實性有異議。白山市靖宇縣房屋產權登記費用票據標記時間為2009年5月8日，可以證明在賣松原的房子之前就買了靖宇的房子。對證據3的真實性有異議，照片中的房屋不是韓濤買的那個房子。賣房協議簽訂時韓濤在靖宇縣工廠上班，單位規定不允許保安人員在靖宇有家。韓濤工作之餘在當地跑車，房子是韓濤花2.5萬元買的，用來放車，協議是讓家人代韓濤籤的。證據4與本案無關，該證據證明不了涉案房屋在拆遷房屋範圍內，目前也沒有拆遷公告。
韓金明對上述證據的質證意見與韓濤基本一致。
再審審查期間，為進一步查明本案事實吉林省高級人民法院依職權調取如下三份證據：1.2015年7月7日在中國建設銀行松原分行調取的韓金明在2010年3月4日、5日和8日的存取款明細；2.在中國郵政儲蓄銀行股份有限公司松原市源江路支行調取的韓濤賬戶(賬號為6221882400068813659)2010年的交易明細(3月8日卡存現12萬元)；3.在中國郵政儲蓄銀行股份有限公司松原市源江路支行庫房中調取的韓濤在2010年3月8日的存款憑證(賬號為6221882400068813659)及韓濤身份證複印件的打印件。
崔鵬飛對上述證據的意見為：對證據1的真實性沒有異議。該證據能夠證明在購房後崔鵬飛在2010年3月4日將剩餘購房款17.3萬元通過銀行轉賬方式支付的事實。對證據2的真實性沒有異議。該證據證明，2010年3月8日韓濤的賬戶上存入了12萬元，而同樣在2010年3月8日，韓金明用來存入購房款的銀行卡賬戶上支取了12萬元。兩者是互相吻合的，證明在收到賣房款後，韓金明將其中的12萬元給了韓濤。從而進一步證明，韓濤知道並同意賣房的事實。對證據3的真實性沒有異議。該證據證明，在2010年3月8日韓濤就在松原，而其在多次庭審中陳述在2009年至2012年沒有回過松原，其陳述是虛假的。再審聽證中，韓濤回答法庭詢問時，同樣陳述2010年3月8日本人不在松原，進一步證明了韓濤、韓金明虛假陳述，進而掩蓋本案事實的訴訟目的。
韓濤意見為：對證據的真實性沒有異議，但賬戶往來的錢跟賣房款不具有同一性，與本案爭議沒有關係，不能證明賣房合法。對證據取得的來源和程序有異議，法院沒有必要調取上述證據。
韓金明意見為：個人業務往來，跟本案無關。
吉林省高級人民法院再審認為：法院依職權調取上述證據是審理案件需要，符合民事訴訟法第六十四條、最高人民法院《關於適用民事訴訟法的解釋》第96條的規定，並無不當，應予採納。韓濤、韓金明、孫淑合三人於2010年在吉林省靖宇縣公安局河南派出所轄區共同居住，辦理過暫住證明，並曾在當地合意買賣房屋。韓金明在中國建設銀行松原分行的賬戶(賬號0897989980130371427)於2010年3月4日分兩筆(23000、15萬)存入173000元；2010年3月5日支取53000元；2010年3月8日支取12萬元。韓濤於2010年3月8日持本人身份證向其中國郵政儲蓄銀行股份有限公司松原市源江路支行的賬戶(賬號為6221882400068813659)存入12萬元。在韓濤到吉林省靖宇縣工作之前，韓濤與韓金明、孫淑合一直在涉案房屋共同居住生活。韓濤到靖宇縣工作後，韓濤與父母韓金明、孫淑合聯繫密切，交流正常。再審查明的證據可以認定韓金明、孫淑合既去過靖宇縣，辦理過暫住證與韓濤共同居住，並曾合意在當地買賣房屋；韓濤亦回過吉林省松原市，持本人身份證在當地銀行辦理過存款手續。故韓濤在本案原審及再審審查期間堅持的“2009年至2013年，韓濤一直在外地工作，沒回過鬆原，父子關係不好，長時間不聯繫”的主張與查明的客觀事實相矛盾，且並未作出合理解釋。出賣房屋系日常生活中的重大處分事項，根據日常生活經驗，韓金明決定處分涉案房屋以及決定房屋的出賣方式與價格等與家庭成員必定經過一個協商的過程，韓濤作為家裡的未婚的成年人、共同生活的一方，對於父親韓金明出賣自己名下房屋的意圖和行為應當知悉。根據原審查明的事實，韓金明在出售涉案房屋之前曾貼過出售廣告，韓金明家因為韓濤參加工作而宴請賓客，宴客時韓濤在家，當時出售廣告已經張貼出來。結合韓濤曾委託韓金明代辦、代取房屋所有權證的行為看，韓濤在本案原審及再審審查期間堅持的“韓金明揹著韓濤將涉案房屋出售給崔鵬飛，韓濤本人並不知情”的主張顯然不符常理，且無相關證據證明。同時，根據再審查明的事實看，崔鵬飛一方於2010年3月4日向韓金明支付了173000元購房款，2010年3月8日韓金明賬戶支出了12萬元，韓濤賬戶存入了12萬元。對在自己賬戶同日出現的同等數額的重大收支情況，韓濤、韓金明庭審中僅辯解兩筆款項沒有關係，並未作出合理解釋。崔鵬飛購買涉案房屋時主觀是善意的，支付了合理對價，至韓濤提起訴訟時已實際佔有、使用涉案房屋達4年之久。根據證據優勢原則和日常經驗，可以認定韓濤當時對韓金明與崔鵬飛買賣涉案房屋的情況是知情和認可的，並以自己的行為對房屋買賣作出了真實意思表示，符合有權代理的法律要件，韓金明對涉案房屋是有權代理韓濤進行處分的，韓濤應對代理人韓金明的行為承擔民事責任。故崔鵬飛提出的韓金明繫有權代理的意見應予支持。綜上，一、二審判決認定事實清楚，但二審判決依據物權法第一百零六條規定，將韓金明認定為無處分權人，屬於適用法律錯誤，從而導致判決結果錯誤，應予撤銷；一審判決依據合同法第四十九條規定，認定韓金明出售涉案房屋的行為構成表見代理，在適用法律上存在瑕疵，但判決結果正確，應予維持。依照民事訴訟法第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第(二)項，及民法通則第六十三條，最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第2條規定，判決：一、撤銷吉林省松原市中級人民法院(2014)松民一終字第834號民事判決；二、維持松原市寧江區人民法院(2014)寧民初字第153號民事判決。一、二審案件受理費共計9218元，由韓濤負擔。
【評析】
一、合同利益的實現和鼓勵交易原則
在審判實踐中，應著重把握鼓勵交易原則，注意保護善意的一方實現合同利益。合同利益分為信賴利益、履行利益和維持利益，合同相對人基於善意簽訂並履行合同，其合同利益應通過法律的全面保護而得以實現。
鼓勵交易是社會主義市場經濟發展的必然需要，提高交易效率，降低交易成本，維護交易安全，對增加社會財富，促進經濟繁榮，有不可或缺的重要作用。在判斷存在委託代理關係的合同效力時，應注意平衡交易中“靜的安全”與“動的安全”兩種法律價值之間的關係。1999年10月1日合同法實施之前，當時的經濟合同被認定無效的比例高達45%-55%，可見司法對“靜的安全”的保護過於強烈。合同法及相關司法解釋實施後，以前50%左右的合同無效認定率降低至15%左右，可見維護交易的穩定性是合同法的基本功能之一，交易安全即“動的安全”已經成為民法追求的一項非常重要的價值，在交易安全的“動”與“靜”之間，在正確認定事實的基礎上，應趨於保護交易的穩定性，嚴格限制無效合同的範圍，嚴格審查合同無效的情形，不能輕易認定合同無效。
二、代理權的確認
前述案件審理的關鍵在於代理人是否有代理權。該案存在以下幾個基本事實：
1、崔鵬飛購買爭議房屋時主觀上是善意的；
2、崔鵬飛支付了合理對價；
3、韓金明將房屋產權證照和土地使用權證及房屋交付給崔鵬飛，崔鵬飛佔有、使用房屋；
4、崔鵬飛購買該房屋後，4年內韓濤均未主張權利。
再審中查明瞭關鍵事實：崔鵬飛一方於2010年3月4日向韓金明支付了173000元購房款，2010年3月8日韓金明賬戶顯示支出了12萬元，韓濤賬戶顯示存入了12萬元；在韓濤到吉林省靖宇縣工作之前，韓濤與韓金明、孫淑合一直在涉案房屋共同居住生活；韓濤到靖宇縣工作後，韓濤與父母韓金明、孫淑合聯繫密切，交流正常。能夠確定的情形是，韓金明、孫淑合去過靖宇縣，辦理過暫住證與韓濤共同居住，並曾合意在當地買賣房屋；韓濤回過吉林省松原市，持本人身份證在當地銀行辦理過存款手續。綜合相關證據，根據證據優勢原則和日常生活經驗，可以認定韓濤對韓金明與崔鵬飛買賣涉案房屋的情況是知情和認可的，並以自己的行為對房屋買賣作出了真實意思表示，符合有權代理的法律要件，作為被代理人的韓濤應對代理人韓金明的行為承擔民事責任。韓濤訴請認為，韓金明、崔鵬飛的買賣行為侵犯了其財產所有權，請求判令崔鵬飛立即返還韓濤的房屋並賠償韓濤經濟損失，缺乏相應的請求權基礎及充分有效證據支持。
三、誠信原則的強化與鞏固
誠實信用原則是民法的基本原則，是整個民法領域的帝王條款和最高行為準則，是一種具有道德內涵的法律規範。其基本語意是要求人們在民事活動中行使民事權利和履行民事義務時應當講究信用，嚴守諾言，誠實不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評價。民法通則第四條規定：“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則”；合同法第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”。
該案中，案外的情形是，涉案房屋面臨拆遷升值，存在巨大的拆遷利益，由於額外獲益預期的出現，催生了房屋出賣方要求返還標的物的原生動力，進而產生了這樣一個不利於交易安全和社會穩定的訴訟行為，即對房屋出售行為的反悔。此種行為，即是違反誠實信用原則的典型表現。經過再審調查取證，詳細審理，去偽存真，還原了事實真相，維護了社會正常交易秩序和交易安全，有力保障了社會關係的穩定。誠實信用的行為準則關係著一個國家、一個民族、一個時代、一個法律系統對人性的基本認識和基本態度。該案的再審審理裁判，對誠實信用原則的強化和鞏固起到了一定作用，對民事領域類似案件的審理有一定的參考價值。
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