哎哟___喂

金老师最近常去新开楼盘与二手房的中介公司，据我所知，银行并没有下调房贷利率。银行调整房贷利率只能通过上下浮比例进行调节，而最近通过将央行基准利率调整为房贷利率的市场执行利率，是市场化的行为，并不是银行行为。

我们先了解房贷利率的计算方式。原来在未改变房贷利率的基准利率为央行公布的基准利率，在此基础上还有一个银行执行的上下浮比例。比如，现在央行公布5年期以上的贷款利率为4.9%，那么房贷利率的执行基准利率为4.9%。

当然了，这是基础利率。在此基础上还有各银行执行的上下浮比例，如房贷利率上浮20%、15%、30%等，还有下浮情况，如10%、20%等。现在的上浮比例普遍为20%，计算得出的实际房贷利率为4.9%×（100%+20%）=5.88%。

在此计算方式中，银行的上下浮比例并不以央行调整的基准利率为变化。什么意思呢？比如，现在央行调整基准利率为5.2%，后面的上下浮比例关系（已签订合同）是不跟随变化的，也就是上浮20%的比例关系是不变的，变量只是前面的基准利率。计算方式为5.2%×（100%+20%）=6.24%。下浮比例也是一样不变的。

那么，现在银行开始下调房贷利率了吗？并没有，20%的上浮比例关系从2019年至今仍旧保持，并没有下调变化。

对下调房贷利率的认识，应该是将央行调整的基准利率改变为市场基准利率，现在市场的基准利率为4.85%，下调的幅度为0.05%，对方房地产市场影响性不大。

既然现在房贷利率对房地产市场的影响不大，对房价的影响也就不大。银行上下浮比例仍旧保持在20%，对比2017年、2018年时的30%的比例，确实有下降，但20%的比例已经维持了一年，房产价格虽有松动，但对房价也没有造成很大的影响。

厚金说

房贷利率下调，这只是一个趋势，说明现在房价确实面临了很大压力。从个人需求端来说，已经在走下降趋势。

但是，房价涉及到很多方面，还需要综合很多因素来看，比方说楼市调控政策，如果楼市调整的政策风向发生改变，这才是预示着房价走势的改变

以上！

鄧行长

银行下调房贷利率是必然的趋势，因为居民的积蓄都已经被房产、房租掏空，再不降低，放任利率自由波动，后续大概率“韭菜根”都要被连根拔起了。

虚高的房价相比于居民微薄的收入而言，是不具备可持续性的，这一点明眼人都能非常直观地发现。就拿深圳为例，人均月收入水平在 9000 元左右，但是房产均价却达到了 4-5 万一平米，房产均价达到了平均月收入的5-6倍！对于很多月收入在平均水平以下的朋友而言，绝对是个可怕的噩梦。

下调房贷利率短时间内对于楼市的回暖有一定的助推作用，毕竟释放了政策利好，在贷款利率降低后，原本持币观望的购房居民也可能趁此机会果断买入。

不过，就实际情况来说，房贷利率的降低对于月还款额度的减少是微乎其微的。一般而言利率降低的幅度都会在25个基点，也就是0.25%，4.9%的房贷利率变成4.65%，有多大的差别呢？每月还款额的差距也就在数百元的区间而已，对于动辄几千上万的房贷来说，简直是杯水车薪。

房贷利率的降低更大程度上是为了维稳地产业，使得房价不会过快降低，这才是最主要、最关键的原因。房贷利率的降低对于日益冷清的地产市场能起到一定的维稳军心作用，使得市场的人气能够暂时性得到稳定。

房价降低销售是不被允许的，新闻报道过，曾经有不少开发商企图降价销售然后被监管部门约谈。房价贵，居民收入又少，还不能降价，那么从利率入手也就是没有办法中的办法了。

房贷利率降低对于房价而言只是暂时性的“止痛剂”，房价上涨的周期已经遭遇了严重的瓶颈和压力，只不过人为通过限购、限贷这种限制市场流动性的方法把价格框死在范围内。一旦限制性措施消失，供过于求的现状将会异常突出，房价大规模滑落也是存在极大可能性的。

现在的经济大环境并不乐观，外资都在卷铺盖走人，即便是毕业季实体企业也没有明显招人的意愿。在日益增高的生活成本助推下，想要攒下积蓄本就不容易，房价还那样无厘头，用我们的逻辑思考一下就能明白，高高在上的房子迟早有一天会“高台跳水”。

或许，这一天已经不再遥远。在浮云君看来，未来三年内，房价至少会降低 30%，不信，我们走着瞧。

浮云财经观

银行下调房贷利率是为了稳定成交量，稳定房价，过去两年调控限购力度非常大，房贷利率上浮20%、30%的情况很常见，甚至还有房贷利率上浮40%的个别情况，对遏制房价起到了立竿见影的效果，房价上涨的势头很快就被遏制住了。

另一方面，房贷利率的上浮，对刚需购房者来讲是很大的购房成本，对调控高峰期买入房子的人，月供压力是很大的，对于还在观望人来讲也是望而却步，由此产生的结果就是：在房价上涨遏制住以后，那么成交量逐渐萎缩，数据很好的验证了这一点。

2019年前两个月商品房的成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，也意味着房地产市场43个月的“牛市”结束。

所以年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期，调控政策也不再是一刀切，而是实施“一城一策”的政策，目的都是稳定房价、稳定地价。所以对于成交面积缩小的情况，放松原来上浮的房贷利率是一种必然。所以未来一年买房的人在利率上是幸运的，毕竟利率上浮是变相的涨价，都是购房者的支出，无论是给到开发商还是作为利息给到银行都只是一个名称而已，本质都是购房者付出的成本。

或者利率下调是为了稳定房价、稳定地价，期望房价大幅下挫的愿望是不太现实的。房价崩了，没有那个城市能承受！

还有一则消息，最近取消中小城市的落户限制，除了城区人口500万以上的城市，其他城市的城乡二元制度已经名存实亡！！也不存在户籍的限购了，在户籍上存在限制的500万以上的城市也只有10个左右的城市而已，所占人口总数不过1-2亿左右，人口实现了真正的和户籍相关的迁移自由，这是一天被低估了的政策！！

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

壹号股权

蒋老师观点：银行开始下调房贷利率，这说明全国的经济增长乏力，需要通过降低购房成本，来刺激楼市，进而刺激经济，促进消费，这样会引发房价的上涨，预示着未来的房价走势会从低谷走向高位。

房贷利率怎么解读？

房贷利率是我们在购房的过程中，不得不涉及的内容，这也是跟我们每个人息息相关的房贷利率。房贷利率原来的计算方法是央行的基准利率+各家银行上浮比例，也是就下面这个公式：

房贷利率=基准利率4.9%+银行上浮比例

这个上浮比例一般从3%~25%不等，如果是房地产行情火热的话，那么会提高上浮比例，加大房贷人员的资金成本，从而抑制购房和投资炒房的需求。通过调整房贷利率这个有“真实痛感”的指标，来调控房地产市场，是一个非常有效的举措。

如果房地产行情下滑，那么大家的购房热情都削减了，直到房地产行业出现了滞销或者滑坡的情况，那么就会下调房贷利率。通过减少上浮比例，让大家购房的过程中，资金成本降低，这样会重新刺激购房热情。

最新的房贷利率情况

现在的房贷利率已经不再采用基准利率+上浮利弊，而是通过LPR报价制度，加上各家银行的加点构成房贷利率，最终的落地房贷利率要看各家银行的情况。

这种变化不会导致房贷利率降低，相反，而是会让房贷利率有一定轻微上浮，不过最终实际的房贷利率要看最终的落地利率情况。

房价走势的影响因素有哪些？

房价走势的影响因素有很多，除了宏观的经济指标和经济运行情况，还包括高层对于房地产的定位和调控手段。

如果当前经济处于相对火热的状态，那么就意味着房地产也处于相对火热的情况，房价会在温和中不断上涨，如果上涨已经到了非常明显的程度，调控政策就会下来，打压购房热情。

相反，如何经济下行压力大，那么国家对房地产的调控就会放松些，那么在一段时间内，房地产的限制减少，房价又会从低谷走向下一次高峰。

房贷利率与房价走势的关系

那么房贷利率的走势与房价的关系也非常密切，银行如果下调房贷利率，很大可能是当前的经济走势不理想，下行压力大，国家对于房地产的调控政策在放松，那么这种放松的一个表现就是下调房贷利率。

如果国家通过央行下调基准利率，那么对于全国的购房者来说，都是一个巨大的刺激，房地产已经到了一个谷底的位置，需要通过降准来刺激经济，刺激楼市，在关键时刻，不得不拿出直接降准的这个大招了。

所以在这种刺激下，房价会开启新一轮的涨幅，如果有了明显的降准预期，在这之前布局房产，是一个非常好的选择，短期内就可以收获几个点的涨幅。

下调房贷利率，我们应该怎么做？

如果银行下调的房贷利率，对于购房者来说，是一个利好。所以有购房需求的客户，要抓住这个机会，选择优质的标的，及时入场选好房子。

以中国房地产调控的周期来看，在房贷利率的低位入场，用不了2年的时间，房价就会重启一波涨幅，这样在低位布局，就有机会收获涨幅。

对于已经购房的群体来说，房贷利率是按照已经签订的合同来执行，银行下调房贷利率对于你的贷款利息没有影响，如果央行调整了基准利率，那么对已经购房的贷款利息是有影响的。

综上所述

银行开始下调房贷利率，说明房价相对平稳，如果当前经济形势比较差的话，这个政策就会直接刺激房价的走势，在短期内对房价的影响是从低谷开始走向高位。如果在这个时候布局房产，在未来就有机会收获涨幅。但是房贷利率并非最核心的影响因素，房价的走势需要综合各方面因素来做出最终判断。

蒋昊说经济

银行房贷利率的下调，可以刺激消费，这个是显而易见的。

目前西安的房价基本在一万二千元左右，一个购房者按照买一百个平方的房子计算，首付三十六万，贷款贷款五十万，如果银行房贷利率下跌，那么产生的利息就少很多，月供相对来说减少，那么消费者会多出来一部分钱来拿去消费，这样才能刺激消费，对整个经济也能产生刺激作用。

房贷利率下降，买房的人自然会比原来多一些，如果房产供应不足，房价就会上涨，如果市场供应能够满足消费者购房需求，短期内房产市场还是比较稳定，不会上涨，如果涨也不会想2018年涨的那么厉害。

不管如何房贷利率下降对于刚需购房者还是非常利好的消息，如果你是刚需购房者可以尽快入手购房，月供比以前会有所减少。

大秦农商

今年以来，房贷利率上浮比例的确有所下调，据我刚在网上查到的数据显示： 2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6个基点；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降8个基点，目前均为2018年以来最低水平。目前依然有100多家银行下调了房贷利率的上浮比例，从银行的贷款利率来看，未来的房价大方向估计是高位震荡下行（个别城市出现上涨只能算是个案），而从今年前5个月商品房的销售数据来看，也说明了这个问题：

从今年1-5月份全国商品房的销售数据来看，销售面积出现了下滑，销售额的增速出现了一定的回落，“有价无市、成交量逐渐萎缩”的现象比较明显，尤其是三线以下的中小城市，随着人口的不断流出、就业机会不多，商品房的供应严重饱和，很难支撑房价的继续上涨，房价面临着巨大的压力，而一二线城市由于有不断的人口流入、就业机会多、公共配套设施齐全，房价可能会比较坚挺，不过，大的趋势可能依然是高位震荡下行！

另外，今年是全球的降息年，许多国家央行已经纷纷降息，预计美联储也会在下半年开始降息，我国央行大概率也会跟随降息，届时，房贷的利率也会进一步降低，还贷的压力会有所缓解，不过，需要注意的是，全球迎来降息潮可能意味着全球的经济下行压力比较大，就业压力也会大增，在工作及收入不稳定的情况下，我们最好是减少负债、现金为王，以应对不时之需！

以上是我的个人观点，仅供参考，欢迎大家留言讨论~~

K涛资本

银行开始下调利率，预示着目前的成交量需要增加，或者目前的成交量比较一般，通过利率的形式来进行一个调控，利率只是一个调控工具，对房价走势的影响，其实影响不大，但是对交易量影响比较大，因为利率下调，因为这购房成本减少，千万不要小看利率下调，特别是刚需一族，为什么呢？

利率调整，一定要和房价挂钩，可以理解为，目前可以买房，目前的房价比较低，未来如果还有其他跟进政策，房价有可能会增长，也可能会平稳，总的来讲，不给房价设定下行通道，原因很简单，稳定的房地产市场，才是政府所追求的。

利率的调整对购房者的影响，到底有多大？

就个简单例子，利率下调30%如果按揭30年，可能会减少总房价的18%的成本，相当于房价，降了18%左右，可以这么理解，反过来讲，利率上调就会增加购房成本，总的来讲，对于刚需一族，利率下调的时候购买房子，可以理解为正确姿势，千万不要理解为，利率下调，房价会降价，就是因为房价有可能降价，才会下调利率，如果继续降价，还会有其他的政策跟进，总的来讲，追求平稳的房价才是政府所追求的，所以不要盲目认为，再等等，万一房价降了呢，这就属于痴心妄想了啊！

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一些关于购房的一些小常识，赶紧来哦。

乐福居

国家下调房价利率当然预示着房价的走势，利率的下调肯定会影响房地产市场的。咱们再看国家对整个市场的调控手段。主要有税收调控，利率调控，贷款储备金调控，政治管制手段，行政管理手段，这些方式方法都对市场形成控制。在房地产的市场，运用最多的就是利率的调整。利率调整：有贷款利率，有土地出让金利率。

房地产产业对利率是非常敏感的。因为无论是开发商拿地盖房，还是我们个人买房，资金都需要有银行在背后运作。所以贷款的利率高低就会直接影响市场走势。

第一，现在中国的房地产市场处于什么样的情况？

房地产市场，调控以来也有五年时间了，国家领导人一句话指定了房地产的具体限制，也就是说：房子是用来住的。直接把房子住的功能确定，那意思就是要去掉所有的投资功能以及其他的功能，这样就完全的把房地产给控制住，冻结了。而中国目前的宏观经济一直在缓慢下降，而且非常疲软，中小企业家已经有非常多的倒闭，很多互联网企业都发不出薪水，甚至走向倒闭。目前消费，比如家电，汽车都呈下降趋势，一带一路走出去的消费量也不足以补足经济下跌的。房地产市场，因为控制住了基本是冻结状态，没有买没有卖。在目前这种大形势之下，如果房地产能够拉动消费，刺激经济，也是一个手段，但是钱花了很多，市场的消费越来越疲软，新增的刚需购房也越来越少，人口老龄化了，房地产市场也是一片悲观，未来极有可能大幅度下跌。

第二，为什么会这样的降低利率政策？

目前经济平稳，房地产也经过了几年的调控，人们也清晰地认识到了，房地产不具备投资价值。各种投机也远离了房地产，房子也回归了住的正常功能，所以现在调低房贷利率。让房地产市场慢慢回归理性，让政策慢慢退出。房地产市场要理性的为市场，为老百姓谋福利，成为一个真正为老百姓增加生活幸福的商品，这也是大势所趋，也是在长期调控中的一个重要的布局和一环。

第三，未来房地产市场将如何走向？

未来中国人口老龄化，新生一代的劳动力会缓慢下降，这就是我们中国人口的减少，所需要的居住房屋越来越少，房地产市场的需求也会逐渐减少。恶性炒作和投机已经被全面遏制住了。那么房产这个商品只有一种住的功能。

未来中国的房地产市场肯定是大城市和旅游为中心的需求点。咱们再看住的人口需求，人口净流入城市，也就是中国的，北京，上海，深圳，广州这样的几大城市人口是流入的，还有天津，重庆，这些直辖市还有省会城市武汉，石家庄，西安。这些城市的人口是净流入状态，说明这个地方的房屋需求，租房需求他是比较大的，我们在这地方是有房产，还是有可能升值，把它变成资产。其他地区的人口都比较少，投资性房产不要参与，有刚需居住的可以购买。

还有旅游城市的房产也会有热点消费出现。旅游城市的房产有季节性，区域性，热点性特点。

总结一下：房地产是中国最大的资产，是老百姓最大的资产，这么大资产有任何政策倾向，都会牵一发而动全身。任何风吹草动都会影响整个局面的发展，这就是我对房地产市场的一些基本分析，也便于你未来投资。

我是伯乐集团董事长李合伟，白手起家创业20载。主营餐饮，投资，教育(演讲学院)。新开专栏《财商秘术，领袖思维，业绩倍增》。关注我为您分享更多的人生感悟……

合伟说

银行开始下调房贷利率是好事，银行的房贷利率高低确实是可以预示着房价的走势，房贷利率都是跟房价走势成正比例的。

根据当前的2019年全国房价来看，银行再不下调房贷利率的话，银行日子也难过了，这么高的房价让大家买不起了，银行的钱也放贷不出去，银行自然会降低贷款利率来鼓励大家贷款买房，为可以的利益着想。

现在的房价虚高太多了，泡沫太大了，比如说一线城市的房价已经达到10几万一个平方，工资收入大约6000~8000元左右，房价是工资收入的十几倍，一年不吃不喝也买不起一个平方。

还有就是三四线城市，工资底就是1500多，加上七七八八的各种补贴，每个月工资大约在2000~3000元，而房价已经都是过万每平方，同样除了生活开销，辛苦一年连一个平方都买不起。

所以现在的房价确实高攀不起了，按照现在的工资收入与房价相比，大部分人哪怕干一辈子，都是买不起一套100平方的房子，这就是当前的房价，这就是现在的事实。

目前在如此环境之下，银行如果继续提高房贷利率，增加购房成本的话，大家距离买房就更加遥远了。如果房子卖不出去，开发商不用吃饭了吗？炒房客还能还的起房贷吗？银行还有钱赚吗？这些都是一条生物链，在当前情况之下银行再不降低房贷，为房价作出贡献的话，以后银行日子也是不好过的。

银行其实也是心知肚明，比谁都清楚现在的楼市行情，现在国内房子总面积已经够34亿人居住，房子饱和了。房子总市值高达450万亿，这些市值已经是虚高的，泡沫来的。再来就是地产大佬们都纷纷抛售房子，都高含变卖房产转型投资。这些银行都是看在眼里，银行也是被不得已得降低房贷利率的。

总之银行的房贷利率确实跟房价走势息息相关的，当银行房贷利率不断上浮之时，房价是上证的，说明房子供过于求，银行肯定要趁机提高房贷利率赚更多的钱。反之银行下跌房贷利率之时，说明房子不好卖了，房价要跌的迹象。假如银行房贷利率出现打折之时，更加说明房子很冷，楼市寒冬之季了，所以从银行房贷利率也是能看出楼市行情。

楼市黄金十年一去不复返了，接下来楼市将会迎来好冷的冬天。最起码未来十年之内楼市肯定会冷，跌幅在20%~30%之间，必然会出现挤泡沫，让房子回归到价值之内，拭目以待。

關鍵字: 房贷利率 财经 下调