近期，廣東省人民政府頒佈《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，提出了19條針對性的改革措施，
招招有力，切中要害，是推動“三舊”改造取得突破性進展的一大利好。從08年迄今，十年時間國內舊改需求噴薄欲出，以舊城舊村舊廠為依託的“三舊”改造成為房企參與的絕佳載體。
政策利好，需求量大。可以預判，在房地產政策未見根本性鬆動的情況下，舊改將成為中國房地產市場下半場的絕對支柱。
稱之為支柱，是因為市場廣闊佔據天時，城市更新佔據地利，居民改善需求便是人和。舊城、舊村、舊廠是支撐舊改土地市場的關鍵力量。
從全國範圍來看，除北京在2008奧運會前經歷過一輪大規模舊改外，其他城市尚未有之匹敵的大規模舊改動作。舊改與城市新區的打造思維不同，因為土地供給情況不同、利益主體不同、產業需求也不同。此時之舊改與舊時之舊改也不同，在4/5G時代下於移動端興起的新商業、新零售、新營銷、新文旅已深刻改變了城市產業肌理和客群習慣。
客觀大勢決定了現時之舊改絕非慣常房地產思維打法，更多的是城市資源利用效率提升背景下的舊改新模式。奧園的舊改案例可作為分析標的之一。
舊改需要新時代經驗：共贏共生
奧園很早即開始佈局城市更新項目。據不完全統計，截至目前在大灣區及其他地區擁有逾70個不同階段的城市更新項目，分佈環北京區域、粵港澳大灣區、中西部城市群、北部灣經濟區等地，實現舊村、舊城、舊廠“三舊”改造全覆蓋，並擁有整村改造復建回遷和多箇舊改項目建成開業成功案例，獲評2018年度十大城市更新新銳機構。
早期即進入國內核心區域的舊改項目，給奧園帶來了在新時期完成舊改的寶貴經驗。
經驗一：在一二級聯動開發模式下，奧園有與地方政府、地方城投合作的經驗，包括在複雜社會模式中如何調配資源、統合建設性力量的企業智慧與經驗積累等等。當然無論是舊村、舊城還是舊廠，奧園仍然面臨著保護與開發的雙重考驗，秉持讓城市更新變得更好的初心，此中經驗奧園亦是邊幹邊學邊積累邊迭代。
經驗二：2010-2020年代下的舊改，奧園面對的原住民當家者更多是70後、80後人群，他們高知、高情商更懂得尋求自身最大利益，在舊村和舊城的改造中能否切中這些人群的核心訴求，更好的平衡利益關係是奧園在這數年間得到的第二個難得的經驗。在“三舊”改造的過程中，中國奧園通過全方位的專業開發運營和服務，為政府、企業、業主、商戶、投資者搭建起多贏的平臺，建立起利益共享機制。這種利益共享的操作模式，不僅是單方的勝利，更是多方共贏。
中國奧園參與改造前的舊城鎮、舊村莊、舊廠房，基礎設施陳舊，生活配套落後，居民生活環境髒、亂、差。改造後，多個三舊項目變身為集精品住宅、高端寫字樓、大型購物中心、主題商業步行街等多種業態為一體的新型城市綜合體。
其中曾經破舊衰敗的珠海梅溪舊工業區，被中國奧園集團改造為珠海奧園廣場，於2018年7月開業，一躍成為珠海新的繁華商業開放地和城市名片，開業兩天客流超30萬。該項目曾經珠海市“三舊”改造工作會議研究，作為綜合服務體納入珠海市“三舊”改造範圍，並作為珠海市唯一項目，代表市裡參加“廣東省地塊招商推薦會”，在省市各級領導的見證下進行簽約。
一座新型城市綜合體便是城市一個區域的新引擎，其背後蘊藏著巨大的客流、物流、信息流、資金流，這些流量匯聚便可啟動一座城市的新引擎，提速換擋的真正含義便蘊含其中，而這些就是新時期舊改的新特徵。
舊廠區的改造從舊改難度來說尚屬於第一檔，後續的城中村與舊城區改造對房企的要求更高，掌握平衡的藝術程度更難。中國奧園做的怎麼樣？
舊改需要藝術：精細化管理、誠實守信
珠海區域是中國奧園舊改佈局的重鎮。中國奧園在珠海區域的項目投資總額已達300億元，其中在新香洲的項目2018年已繳納稅收近4億元。
除了梅溪舊廠區改造，奧園對珠海市翠微舊村亦將進行脫胎換骨的改造，同時其也是珠海關閘、聯安、下圩、高沙、水翁坑等多個村的前期合作企業和開發企業。
村民盼望的舊村改造是什麼樣？ 首先是不爛尾，有實力房企，做過舊改標杆的房企便是村民和居民的首選。
去年8月，中國奧園接手珠海市翠微舊村改造。這些舊村項目大部分環境差，基礎設施落後，存在消防、治安隱患。當地村民和居民們都非常盼望能引入有實力、講信用、負責任的企業幫助他們儘快改善居住和生活環境。
從這個角度來說，房企多年積澱下來的品牌影響力和標杆項目案例發揮了重要作用。
為了加深村民對奧園的瞭解，針對每一個項目，中國奧園都組織村民到奧園總部和下屬項目進行考察，廣泛地聽取村民意見和建議。同時成立“工地聯合臨時黨支部”和村民監事小組，做好安全文明生產工作，定期向村民反饋返村物業建設和交付進度，受到了村民們的一致認可。2019年10月31日，中國奧園正式成為珠海翠微村舊村改造實施主體。
從奧園這個案例可以看出，溝通無小事，舊改溝通是大事，精細化管理在與村民的溝通中居功甚偉。
一組數據顯示，與奧園深度融合的幾個舊改村，幾乎都是90%以上高票通過村民大會的表決，其中水甕坑村100%通過。
珠海市聯安股份合作有限公司董事長伍社捷對奧園的溝通方法曾有過這樣的表述：“剛開始，聯安村村民對中國奧園都持有懷疑態度。在參觀了中國奧園在廣州的幾個代表性項目後，村民對奧園有了信心，尤其看到珠海奧園廣場建成開業，周邊村民生活質量大幅提升，更是大大增強了聯安村民的信心。去年補償方案公佈以後，許多村民很快就簽約了。而在隨後的合作過程中，也感受到奧園工作效率高，信守承諾，說到做到”。
分析這位合作伙伴的表述可以分析出奧園舊改方式的幾個特徵。
一是眼見為實。帶領村民等利益相關方看標杆，展示企業開發運營的真實能力。這個背後的意義就是告訴村民，做舊改不是玩票，房企與村民是融合在一起的同向方，從相關方到同向方意義自然不同。
二是補償方案實施的效率要高，不拖延、不耍小聰明，誠實守信說到做到，要有城門立木的示範效應。這種示範效應意義亦是最為直接，其產生的效應也最為明顯：讓合作者受益，讓觀望者改觀。當數十數百個村民居民家庭都能與奧園形成合力，舊改項目已然在人心中成功。
舊改需要溫情和尊重：保護文脈與鄉愁
運營層面要講藝術，那麼一家房企在心底的溫情和尊重便是軟文化。
目前國內不少城市的舊村都有百年曆史，歷史建築與村民記憶交融，對歷史建築的保護也是對村民記憶的致敬。
還是以珠海市翠微村為例，它是珠海歷史最久、規模最大的城中村之一，面對這種數百年曆史的老村，奧園要展現的還有自己的軟文化。
擁有700年曆史的珠海翠微村，如今淪為破舊凋敝的城中村，其凋敝景象被形容為密密匝匝的握手樓、蜘蛛網般凌亂的電線、年久失修的祠堂古宅。針對該村現狀，奧園不僅立足於建設現代化、高標準的居住條件。按照項目規劃，小學、幼兒園、公交首末站、活動中心等配套設施都被寫入規劃之中，被賦予了提升城市品質、優化生態環境和集聚社區功能等多元訴求。
城市更新不是簡單的舊城拆遷，還會涉及城市保護、城市修復等，翠微村更新項目在規劃上保留了珠海歷史記憶，原址保留部分古建築，還針對如三王廟、韋家大宅等重要的歷史建築進行保護翻新。當地村委稱，“奧園在我們村改造，會保留兩萬平方的古建築群”。
新社區也要有鄉愁的味道。“我們要做的不僅僅是保護，更希望將翠微的人文歷史發揚光大”，中國奧園集團高級副總裁、商業地產集團總裁張俊曾公開表示。奧園將採用“整體拆建+局部保護”改造方式，把翠微村打造成一個環境優美、配套齊全又不失傳統文化的高品質新社區。
比之以往，新時期的舊改從開發階段到運營模式，從原住民訴求到客戶消費習慣，均已發生了翻天覆地的變化。以奧園舊改案例為引，可以仔細挖掘新時期舊改的新經驗。積極調動村民積極性，奧園通過“專業團隊+複合產業”，將教育、醫療、養老、體育、商業、文化、產業、科技等複合產業融入舊改項目，形成獨特的“奧園舊改模式”。
不過無論經驗如何，專業的舊改操盤能力才是真功夫。硬實力與軟文化兼備，才能讓一家房企在舊改這個房地產下半場中屹立不倒。
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