國家統計局最新公佈的數據顯示，10月份，商品住宅銷售價格漲幅穩中有落。另外，1至10月份，商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時報》記者，10月份，房價增速平穩下行，成交增速如期小幅改善，開發投資增速有所回落，資金來源增速繼續放緩。
中原地產首席分析師張大偉表示，“金九銀十”階段樓市表現並不亮眼，預計2019年全年樓市將保持平穩態勢。
房地產市場價格漲幅有所回落
據國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀，10月份，房地產市場進一步趨穩，價格漲幅有所回落。
“10月份，各線城市房價漲幅以回落為主，房價上漲城市數量繼續減少。”中國民生銀行研究院宏觀分析師袁雅珵對《金融時報》記者說，70個大中城市中有50個城市新建商品住宅銷售價格環比上漲，較上月減少3個；31個城市二手住宅銷售價格環比上漲，較上月減少9個；共有40個城市二手住宅銷售價格環比漲幅較上月收窄。
《金融時報》記者發現，分城市類別看，4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落，同比漲幅略有擴大；31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落，同比漲幅均繼續回落。
再從具體城市看，袁雅珵表示，一線城市中除深圳外，其餘3個城市二手住宅銷售價格環比均轉為下降。二三線城市則分化較明顯，環比漲跌基本各半，但環比上漲城市數量也在減少。其中，二線城市二手住宅銷售價格環比上漲和下降城市各14個，持平者3個；三線城市二手住宅銷售價格環比上漲的有16個，環比下降的有18個，持平者1個。
值得注意的是，35個城市二手住宅銷售價格環比下降，數量明顯增多。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這說明到了傳統的“金九銀十”階段，降價促銷成為主要舉措。
“大部分城市價格下調主要是因為持續出臺的政策疊加資金收緊。後續如果沒有明顯的信貸變化，預計下調趨勢將在2019年持續。”張大偉說，整體來看，樓市政策仍以穩定為主。
商品房銷售數據短期好轉
數據顯示，1至10月份，商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉正，1至9月份為下降0.1%。同時，商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。
對此，夏丹分析稱，四季度是積極推盤促銷和業績衝刺階段，疊加基數走低的直接作用，銷售面積同比轉正，銷售額增速回升。主流房企中，六成房企已完成其全年預定任務的80%以上，其中恆大、龍湖等10家房企完成率在90%以上；近三成房企完成率在70%至80%之間。銷售數據小幅反彈趨勢可能延續到年末。
另據張大偉測算，2019年最後兩個月首次成交額只要不出現突然暴跌，且跌幅不超過25%，2019年全年房地產市場成交額超過15萬億元就會成為定局，有望創造接近16萬億元的房地產年度銷售紀錄。
“然而，銷售數據短期好轉可能不會帶來趨勢性反轉。”夏丹認為，一是以供促需和以價換量力度將在明年年初減弱；二是今年土地購置持續減少，各月土地購置面積和土地成交價款同比持續負增長，可能降低明年推盤的“糧草”，銷售改善持續性存憂。
據統計，1至10月份，房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款分別同比下降16.3%和15.2%，降幅分別收窄3.9個和3個百分點。夏丹表示，土地市場成交兩位數負增長貫穿全年各月，分期給付的土地購置費可能進一步放緩。
以價換量趨勢將在年末持續
1至10月份，不僅房地產開發投資同比增速比1至9月份回落0.2個百分點，房地產開發企業到位資金同比增速也比1至9月份回落0.1個百分點。夏丹表示，在行業資金增長受限背景下，除銷售提升帶動定金和個人房貸增速加快以外，其餘各項資金來源均有所放緩。若銷售改善不可持續，融資環境沒有放鬆跡象，則房企到位資金增速將繼續放緩。在資金受限客觀條件下，更多房企選擇以價換量方式降價促銷，該趨勢將在年末持續。
對於四季度房地產市場走勢，張大偉表示，一方面應關注年末信貸政策，另一方面要注意各地人才政策波動是否會影響市場。
“總體而言，房價整體退熱，穩中趨降。”袁雅珵說，一二三線城市房價漲幅以回落為主和二手住宅市場不再強勢，表明前期各項調控政策已顯成效，這些都有益於樓市進一步健康穩定。預計後續房價漲幅將繼續回落。同時，要注意鞏固調控成效，預防個別熱點城市房價再度反彈。
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