我手头有26万,想买75万的门面房,我该如何投资门面房合适?

宛新骏


既然是投资那肯定要看投资回报率,而且一般商铺都是靠长期稳定的租金收益来获利,二次出售太难。而租金收益问题这个不能简单的只听别人来说,肯定得自己实地去了解以后才能定夺,先去了解周边1公里内商铺出租情况,具体包括出租率以及平均租金能达到多少,以及你想购买的商铺是否可以做餐饮,餐饮租金相比其他行业能高点。综合评判下来至少年收益率在8%左右,也就是12年回本,满足这个条件才可以考虑购买。总之一点,目前商铺投资需谨慎,了解清楚再决定


乐而久居


本人有经验,十年前我以每平米两千五购置一间商铺,今年以涨到每平米一万三,租金已收回成本,所以有钱买铺比投资住房好得多,当然要挑地段好的,二十五万以现在的店铺价格还是不要入手的好,只要是地级城市都买不到好地段,县城也不好说,买个偏僻点的店铺,招租麻烦,而且只有二十五万肯定要月供,租不出去就麻烦了,投资需谨慎


渭水真君


对于买门面房的事情,我来说说我的切身体会,希望对你有所帮助。

75万的门面房,按现在的操作模式,首付需要37.5万,加上购置税费和维修基金,差不多40万出头可以交给你使用。剩余37.5万,如果按揭10年的话,每月的按揭款差不多是4050元至4150元左右,如果门面的位置尚可,有人租的话,应该可以投资。按正常情况,一开始租1500-2500元/月,以后人气旺起来的话,租金是可以提高的。毕竟现在的市场,生意不是那么好做,好的高回报的项目很难找到。

我自己在12年就投资了一个门面房,56平方 总价62万。位置在小区门口,对面是农贸市场,原来想有农贸市场、有小区居民,生意应该不会差。谁知农贸市场兴不起来,小区居住率不高,一开始只租18000元/年,后来每年提个1000一2000元,到目前也才租到30000元每年。说实在的,到现在为止,还没有盈利,不过好在租金一年比一年高,多多少少还是看到了一线希望。

对于房产的投资,一开始你不要就想到盈利,要有放长线的准备,否则的话可能会让你失望。买门面要看未来的人气,如果周边人气越来越旺,那这房子就值得投资;如果人气方面未来几年看不到希望或者人气在下降,这种房子便宜也不要去买。这是我的看法!


蝶依美


我不太建议你用投资这个价格的商铺。因为现在的商铺两级分化非常严重,市场上大批低价的商铺其实租金回报率非常低,直接导致的就是你投资收益降低,甚至未来还会难以出手。

所以,当你没有找对商铺的时候,可能就是一铺坑三代的结果,只有找到了合适的商铺,才是一铺养一代,可以投资的机会。

我来帮你一一分析吧:

第一、商铺的投资最重要的就是看租金回报率!

其实商铺最大的看点就是它的租金回报率,所以说,看一套商铺值不值得投资,最重要的也就是看它的租金回报率有没有达标。

目前按照商铺的租金回报率,我们可以分为三类:

1)租金回报率处于3%~6%左右的商铺!这类目前非常多,主要集中在弱二线和大部分三四五线这样的城市,单价比较低,但是租金回报率不高。不值得投资,属于不合格的铺子。

2)租金回报率处于7%~10%左右的商铺!这类铺子主要集中在一线城市,新一线城市和部分强二线的城市,单价非常高,少则几百万,多则上千万。属于合格的商铺,可以投资!

3)租金回报率处于10%~15%左右的商铺!这样的铺子非常稀有,属于佳品,常常是开放商内部自持,只租不卖,又或者内部送给有地位,有权利的人士。很少在市面上看到,基本难以买到。

所以说,如果你的商铺租金回报率没有达到合格商铺的标准,那么其实是没有投资的必要!因为目前市场上大部分的无风险定存,甚至低风险的理财都可以达到3%~6%左右的收益,那么你的商铺连它们都跑不赢,其实也就丧失了一个投资的价值,风险还特别大,麻烦事还特别多,投入的资金又高。

第二、商铺的投资要看地段和人流!

商铺的价值在于它是否能够给你带来一个满意的租金回报率,还有就是它是否能够持续的出租。而对于商铺来说,其实地段是非常重要的。因为一个好的城市,好的地段往往会促使着许多的创业机会,那么给予商铺带来的就是源源不断的需求、租客、

我们可以看到,在中国近几十年里,一线、二线城市人口持续流入,三线城市人口略微流出,四线城市人口显著持续流出但近年有所回流。

那么对于商铺来说,这些有着人口流入支撑的往往更具有投资价值!!因为人,就是财,人多的地方自然有商机,会吸引着大家去创业。

举个简单的例子你就知道了:

在2018-2019年的饮品市场调查表里,我们可以发现,那些一线城市和新一线城市的饮品门店数量远远多于二线,三线,甚至四线城市。

特别是北上广深,以及成都,重庆这样的强一线,新一线,他们的商机充分体现在了人口的流入红利上。

大量的人流创造出了大量的需求,导致门店数量直接碾压其他城市好几倍。那么自然这里的商铺投资价值就会比其他城市高出很多,无论从出租率还是租金回报率上来看,都是遥遥领先的。

第三、买商铺还得有其他的一些注意事项!

1)买商铺尽量买一楼沿街的,因为一楼沿街的人流量大,出租率高;

2)买商铺尽量不要买商场类的商铺,因为商场类的商铺对于开放商的实力要求非常高,如果没有足够的资金和实力引流,往往容易变为“鬼城”;

3)买商铺一定不要买包租形式的,要买可以独立自营的,因为包租里的猫腻非常多,常常有“坑”;

4)买商铺尽量买能够重餐饮的,因为现在电商对于实体的冲击非常大,导致了大部分的创业者基本都是做餐饮为主的。数据统计,其中美食创业的人群在30%~40%之间,其他占60%左右。所以能够重餐饮的商铺往往更具备优势。

5)尽量不要买二手商铺,买新浦的价值更高。

我认为在满足租金和地段之外,只要在考虑到以上五点,基本就可以对于一套商铺进行定性,直接分析出适不适合投资!

最后,我们结合对于商铺投资的理解分析,以及你的实际情况作出一个综合的判断:

一、对于75万总价的商铺来说,大概率是在三四五线这样的城市,这样的租金回报率几乎不会超过5%,所以投资的价值其实不高。

二、商铺贷款需要支付50%的首付,以及50%的贷款额度,再加上其他的税收,75万的商铺至少你得拿出40多万的资金才有资格购买。所以26万完全不够。

综合来看,这套商铺如果租金回报率不达标,是不值得投资的,况且你的资金成本也不足以让你贷款买下这套商铺。

记住,一套好的商铺他所能够给你带来的收益是会逐步递增的,就好比第一年是7%,第二年的租金可能就会递增到7.5%以此类推。

但是当你买入了一套不合格的商铺,甚至无法达到持续出租的状态,那么你将在未来的很长一段时间里,不断地还着贷款,而且还空着商铺,甚至无法脱手。

所以,虽然投资商铺是一个不错的选择,但是也要量力而为,更要选择值得投资的商铺。“做老板,不如做老板的房东”,但这个“房东”需要的是一些眼光和一些实力。希望你未来积累到足够资金的时候,在考虑去投资一套合格、优质的商铺吧!



琅琊榜首张大仙


我手头有26万,想买75万的门面房,我该如何投资门面房合适?题主提出这个问题,可能对购买门面房的有关规定和当前的市场行情不太了解,简单交流下,希望能对你有所帮助。

首先,手里只有26万,是买不到总价75万门面房的。

购买门面房,最多只能贷到门面房评估价值50%以内的款。也就是说,想买到总价75万的门面房,你需要自备资金37.5万,加上必须交的契税等费用,最少要有40万以上,而且只能购买一手门面房;如果买二手门面房,还要再增加11万多过户税费,自备款则需要有50多万。

另外,排除县城位置非常偏僻、面积很小的门面房,其它地段用26万全款是买不到门面房的;即便加上贷款20多万,总价50万想要买到合适的门面房同样不容易。购买门面房还要看位置,即便是在县城,要买也买主城区门面房,位置偏僻的你赚不到钱。

其次,即便贷款买到总价75万的门面房,你的投资也不会赚钱,甚至有亏本风险。

假如贷款37万,银行规定款期最长不能超过10年,按照等额本息还款法,月供就是4335.21元,仅利息每年就要支付52022.52元。使用贷款购买门面房,如果月租金收益能够涵盖月供才有投资价值。那么你的年租金收益起码要达到5.2万元以上,租金回报率就要达到6.93%。不过这样的回报率不要说在县城偏僻的地方,即便是在县城中心区域也很难找到,你去周围打听一下就知道了。

即便你买的门面房能达到6.93%,还要保证租金收益稳定,10年还贷期间不能出现断租期或租金收益下降,这个难度是非常大的;如果买的门面房租金回报率达不到6.93%,那你每月就要再往里面贴钱,至于具体贴多少,就看你的实际收益了(差多少补多少),不仅要为银行打工10年,总投资不断扩大,回本时间也会相应延长。

其三,“一铺养三代”早已成为过去,目前商业环境已经不适宜再投资门面房了l。

过去买门面房之所以能够一铺养三代,那是因为没有电商冲击,如今网上购物方便快捷、价廉物美、商品种类繁多、可挑选余地大、售后服务也还不错,老百姓的消费观念和消费方式改变了;过去门面房的数量不多,如今新建门面房遍布城市大街小巷,总体产能处于严重过剩状态,加之房租、人工等经营成本增加,实体店利润越来越薄,门面房不仅不能养三代,养一代都够呛。

投资门面房,年租金回报率达到7%左右,回本时间不超过15年才算合格,低于这个标准就没有投资价值。当然超过7%以上或更高回报率的也有,但大多被关系户接手,其它都是吹出来的,比如返租铺、商场内铺等。还有就是网络写手杜撰的,什么一二线城市有几套都是7%以上的,能说出具体位置立马就露馅,商业环境摆在那里了。

总结:投资都是以盈利为目的,从上面所谈情况,26万不仅不具备买门面房的基本条件,一旦使用贷款去买那些位置很不理想的门面房,不仅不能够盈利,投资还会亏本。与其让钱打了水漂,不如把钱先存在银行,条件成熟以后再选择合适投资项目。以目前银行年利率4.2625%的三年期大额存款为例,每年也可以获得1.1万多的利息收入,虽说跑不赢通胀,也可以减少货币贬值造成的损失,而且收益稳定没有风险。


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