日前，頻頻有網友在後臺詢問我金穗花園這個小區值不值得投資或自住。據我所知，金穗花園是個拆遷安置房。而購買此類型的房子，還是需要謹慎的。
為了給到網友客觀準確的回答，我今天去小區實探了一番並走訪了附近的中介，也瞭解到目前該片區安置房的市場行情。
實探！地鐵口，配套齊全，居住氛圍濃厚
從地圖上可以看到，在永初路站附近有三大安置房——清河園北園、清河園南園和金穗花園。其中，清荷園北園離地鐵最近，有距離優勢，金穗花園最遠。但它們共享區域配套，目前三個小區在365二手房上的掛牌價相差並不多。
早上8點10分左右，我從S3號線永初路站1號口出來，跟著導航往小區走去。一路上，我看到很多商鋪，還有一些上班的人吃著早點，正匆忙往地鐵站走去。
大概步行10分鐘左右，我就來到了金穗花園小區。小區幾乎沒有門禁可言，可以任意進出。
進入小區後，第一感覺是還挺乾淨的，路面乾淨整潔，隨後我就發現工作人員正在打掃衛生。
順著音樂聲，我走到了一處小廣場，看到一群老年人正在練健身操。連旁邊準備買菜的阿姨也跟著舞起了胳膊。明媚的陽光，加上這群老年人的熱情，突然覺得真美好。
我在小區轉了一圈，發現裡面的老年人特別多，很多休閒的亭子裡都是老年人聚在一起打牌，或是曬太陽聊天。
隨後我在兒童遊樂場處遇到一位正在帶孫女的阿姨，和她聊了起來。得知這位阿姨一家是在這邊租的房子，三室毛坯，一個月2500元。阿姨告訴我這個小區的租客特別多，還有很多老年人在這邊養老。
小區裡面有個籃球場，一位爸爸帶著兒子正在打球，還有很多健身設施，有老年人在這邊曬太陽。
同時我也發現小區不太好的地方，比如：
1、幾乎每棟樓下都停放著滿滿的電動車；
2、部分地方几乎沒有綠化；
3、樓棟之間過於密集，讓人很壓抑的感覺。
綜上，可以看出金穗花園小區物業管理一般，內部環境也一般，但小區的居住氛圍很是濃厚。
最後，我來到了金穗花園的北門，發現這邊的公共信息欄上貼滿了出租信息，有單間也有整租，房租並不便宜。
出了小區，馬路對面就是清荷園南園。抱著好奇的心理，我也進這個小區轉了轉。
結果給我的感受就是和金穗花園沒什麼太大區別，樓棟之間還是很密集，還有人直接在公共區域曬起了青菜……
值得一提的是從清荷園南園出來，對面就是好鄰里生活廣場。這裡一樓是美食廣場，各種特色小吃應有盡有。二樓是菜場，環境也很乾淨整潔。完全可以滿足附近居民的日常生活需求。
好鄰里生活廣場後面就是清荷園北園了，小區門口配套齊全，各種餐飲小吃、藥房、超市，應有盡有。
小區內部環境和前面兩個小區相比，個人覺得稍微好那麼一點，感覺沒有那麼擁擠。
金穗花園單室套受歡迎，清荷園北園成交量最大
看完三個小區後，我來到了千諾地產金穗花園店，和這邊的中介瞭解金穗花園的成交情況。以下是我根據和中介的聊天，得到的具體信息：
1、金穗花園的房子掛牌很多，但是成交一般，可能和年底有關。
2、成交最多的是67㎡的戶型和單室套，尤其是單室套，比較好賣，因為戶型稀缺，目前的成交均價大概在2.6-2.7萬/㎡。
3、最近賣出的一套48平的單室套，總價135萬，單價高達2.8萬/㎡。值得一提的是，金穗花園的戶型，陽臺都沒有柱子，其他兩個小區陽臺有柱子。
4、買這邊的人主要是自住和投資，自住的話是剛需，投資就是買來出租的，因為靠近地鐵口，租金還很可觀。
365二手房網站上，金穗花園單室套48㎡，總價只要135萬，小戶型67㎡的掛牌價在2.6萬/㎡左右，總價175萬。大戶型90平左右掛牌價沒到2.5萬/㎡，總價226萬。
135萬就可以在河西板塊買到房子，聽上去還是很吸引人的。
那金穗花園和其他兩個小區目前的成交對比如何？
據中介透露，這三個小區中是清荷園北園賣的最好，基本是出來一套好房源立刻被秒掉。主要原因有下面幾點：
1、清荷園北園離地鐵更近，就在永初路地鐵站對面，而且距離好鄰里生活廣場也最近，生活更方便。
2、相對來說，清荷園北園小區房子的採光更好，內部環境稍微好點。
3、清荷園北園的房子基本都滿5年，可以上市交易。清荷園南園很多房子還沒有滿五年，無法進行交易。
永初路安置房VS油坊橋安置房，誰勝？
值得一提的是在不遠處油坊橋地鐵站，還有一大片安置房，如蓮花新城北苑、蓮花南苑、蓮花新城嘉園、七彩星城等。
365二手房上顯示他們目前的掛牌價是在2.5萬/㎡左右，價格略低於永初路站安置房。
據中介透露，目前油坊橋這邊的安置房成交更少，其中蓮花新城南苑因為總價比較低，成交可能會多點。但總體來說，遠沒有永初路的安置房受歡迎。
主要是以下幾大原因：
1、永初路站的安置房更加靠近河西南商品房和名企阿里巴巴、小米等。
2、永初路站的安置房房齡更新，小區內部環境更好。
3、永初路這邊的人流量相對於油坊橋而言，會少點，沒那麼擁擠，居住感受度會好點。
其實，可以發現，無論是永初路安置房還是油坊橋安置房，目前租客都比較多，而且租金並不便宜。租客主要是在河西、南站等區域工作的人，以及剛畢業的大學生。
由於擁有2條地鐵、成熟的生活配套，對於租客來說，無論是出行還是生活，都很方便。但是對於買房人來說，就需要好好考慮了。
首先這裡沒有好的學區，365二手房上顯示這邊的學校是蓮花實驗學校小學、蓮花實驗學校。其次是這邊租客太多，人員混雜，居住感受會很差。
但如果不考慮學區這些，預算有限，剛需想要買房自住，又要靠近河西上班地點的話，這裡也不失為一個選擇。對於投資來說，目前來看，租金收益還是不錯的。長期來看，升值的空間也很有限了。
最後，如果購買拆遷安置房，一定要注意以下兩點：
1、建議購買安置房前先調查清楚房屋的產權性質，拆遷安置房滿5年才可以上市交易，如果房屋具備產權證，那就可以放心買賣。
2、安置房在拆遷時如果手續不全，就不能辦理過戶。所以購買者要確定相關事宜或仔細查看所簽訂的購房協議。
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