最近有網友諮詢老歡，說對有些片區樓盤價格完全搞不懂了，明明兩個樓盤距離近的很，相隔一站路或一條街，但房價卻可以差好幾千，這是什麼原因呢？
老歡分析了下，可能有下面三點原因：
第一、拿地價不同。對於樓面地價高的項目，我們一般都成為“地王”。這些地王項目由於前期拿地成本較高，後期高價入市才能獲取利潤，不然就是賠本買賣。
第二、樓盤類型不同。這說的就是老盤和純新盤的區別，老盤已經開過盤，會被前期入市價所限制，而純新盤則沒有前期參照價格，房價一般都會高於片區老盤價格。
第三、入市產品不同。高層、洋房、別墅及公寓，由於產品不同，價格肯定也會不一樣的。另外，對於有部分硬傷產品，價格也會低於周邊樓盤。
對於剛需購房者來說，不管是出於什麼原因，只有你價格低，還是有不少購房者會湧入。今天老歡要咵得就是這樣一個後湖房價“尷尬盤”——
片區低價精裝盤 奈何鄰居毛坯房搶市場
星河2049項目入市以來一直賣的是毛坯房，第一次入市時間是今年4月，均價約18000元/平，最近的一次入市時間是9月，均價約18200元/平，也就是說該項目近半年，房價只漲了約200元/平。
武漢樓市雖有限價政策，但是還是有不少老盤在偷偷摸摸漲價中，不漲價或將意味著該樓盤銷售情況並不那麼好。下面，我們先來看下該項目在後湖片房價水平？
（後湖片房價圖）
精裝梯隊：星河2049精裝價18200元/平，漢悅府坤璟精裝價19800元/平，仁恆公園世紀精裝價23000元/平。可見，星河2049項目屬於片區精裝房“底格”，比片區精裝房便宜約1600-4800元/平。在精裝梯隊中，本來該項目房價是有優勢的，奈何該片區有大量毛坯房搶市場。
毛坯梯隊：後湖片關注度較高毛坯項目有百步亭和諧裡和幸福時代五期，這兩個項目都是純新盤，預計入市均價約17000元/平，比星河2049項目便宜約1200元/平。由於精裝房存在溢價，且後期交房質量不好把握，毛坯房將有更高的關注度。
總結一句就是說：星河2049項目精裝18200元/平價格，相比片區精裝房優勢還是有的。但是鄰居毛坯房由於低價關注度更高，該項目房價處境尷尬。
考察完新房價格，我們再來考察片區二手房情況，這將關係你未來房子是否有升值的可能。星河2049項目周邊有老小區幸福時代四期地塊，二手房均價約19000-20000元/平，其價格已超過片區新房價格。
（星河2049周邊二手房價格）
相比周邊毛坯房，星河2049項目房價優勢並不明顯，那麼，在周邊配套上是否有脫穎而出的亮點呢？下面我們繼續咵。
離地鐵站約1.2公里距離 你能接受嗎？
在之前文章中，老歡就一直在強調地鐵房的概念：步行5分鐘內500米的是正地鐵房；步行10-15分鐘內1公里的是近地鐵房。
星河2049周邊有地鐵陽邏線百步亭花園路站，距離項目約1.2公里，步行時間約要18分鐘左右。這樣離地鐵的距離，步行時間還是偏長，老人出行和孩子上學是不太方便，特別是雨雪天氣，安全係數降低。
（項目離地鐵站的距離）
陽邏線是連接漢口和新洲陽邏的地鐵線路，起點站是後湖大道，沿線要經過新榮、武湖及陽邏區域。總的來說，陽邏線覆蓋範圍較窄，但是可以在後湖大道站和地鐵3號線進行換乘，居民地鐵出行需求還是可以滿足的。
（地鐵陽邏線站點分佈）
在公交出行方面，距離星河2049最近的公交車站是幸福街百步亭花園路口，約400米的距離，但是隻有363路和717路，公交車次較少。
就目前情況來說，星河2049在軌道交通和公交出行優勢並不明顯，但是在自駕出行有優勢。 項目周邊主幹道較多，有三環線、後湖大道、建設大道延長線等。該項目北面就是三環線，距離約850米，自駕業主出門走溫馨路即可上三環，溫馨路目前在建中。
2公里內三大商圈 對比鄰居盤優勢卻不明顯
星河2049項目周邊有三大商業，距離約1.2公里有萬家匯商業，步行約15分鐘左右可到。目前盒馬生鮮已經入駐。另外，新生活摩爾城和華林廣場距離項目約1.7公里，步行約20分鐘左右可到。
（項目周邊商業）
（萬家匯商業）
相比鄰居盤幸福時代五期，一街之隔就是新生活摩爾城和華林廣場，星河2049的商業配套優勢並不突出，但因為離商圈有一定的距離，受到噪音影響較小。
在小型生活配套方面，星河2049項目雖然周邊老小區較多，但是底商多集中在臨近後湖大道區域，目前買菜、餐飲等小型生活配套，
需要步行約5分鐘左右到百步亭花園路上，後期待小區自帶商業成型後，居住購物會更加方便。
（項目周邊環境）
和周邊樓盤對比，星河2049在房價、地鐵及商圈優勢並不明顯，但是該項目也有自己獨特的優勢，就是旁邊的後湖公園。
一街之隔即是後湖公園 生態環境是加分項
和星河2049項目一街之隔就是約30萬方的後湖公園，該公園分兩期施工，一期12萬方已經完工，二期18萬方正在施工中，規劃包括約2000平的綜合性活動場所，包含3個籃球場。
（後湖公園跑道）
（後湖公園實景）
對於後湖片樓盤來說，育才系學校是該片區的一個亮點。星河2049後期將對口哪個學校呢？
兩大品牌盤“搶學區” 入學陷阱需警惕
星河2049項目周邊有一個重要的學校資源——武漢市育才可立小學，目前該項目售樓部釋放消息是對口該學校幾率較大，其理由是周邊小區都是對口該學校。
另外，距離該項目約1.5公里是幸福時代五期，該樓盤是自帶小學用地規劃，但是具體開學時間待定。若在交房前學校沒建好，也是將對口育才可立小學，其理由是項目前期地塊都是對口該學校，其它目前能對口的小區都只是代管，後期變動可能性較大。
那麼，到底哪個項目對口該學校的幾率大呢？老歡帶大家來看下育才可立小學所接納的社區。
（江岸區對口小學）
從2019年江岸區劃片入學政策中，能對口育才可立小學包含幸福時代社區，還有部分社區確實標註了代管，這意味著後期有可能會進行調整。
星河2049在售地塊有11棟高層，幸福時代五期有25棟高層，再加上之前能對口的小區，育才可立小學是無法提供如此大的學生入學需求，未來必定會有調整。所以，星河2049交房後是否能對口育才可立學校，還是個大大的問號。
另外，該項目小區自帶一所幼兒園，北側有一塊教育用地，規劃有一所48班的中學，目前該學校規劃還在調整中，具體是什麼學校及開學時間都還沒有確定。
（項目周邊學校規劃）
最後二棟樓將推出 全是三房略顯單調
星河2049項目共包含四個地塊，目前在售的是項目的K1地塊，總佔地面積約7萬方，建築面積約36萬方，共計2047套房源，項目共包含11棟住宅樓、一所幼兒園及部分商業，容積率3.58，車位配比1:1.3，即將推出的是一期最後兩棟8號樓和9號樓100-142平精裝房，預計均價18200元/平，首付約55萬起。
（項目沙盤圖）
8號樓是2個單元，3梯4戶，47層結構，戶型面積段是102-142平；9號樓是2個單元、2梯4戶結構，33層，戶型面積段是100-137平。
（8號樓戶型分佈圖）
（9號樓戶型分佈）
具體戶型圖如下：
戶型分析：100平三房兩廳一衛結構，9號樓中間戶。該戶型三個臥室朝南，房間採光情況較好。另外主臥帶有陽臺，次臥帶有飄窗，可利用空間較大。
該戶型不足之處：第一、三室結構，只有一個衛生間且沒有做到乾溼分區，後期早晚高峰期使用不方便；第二、客廳沒有陽臺，只有窗戶，採光面較小，後期室內光線會受到影響；第三、進門就是次臥，正對著客廳，該房間隱私度將受到影響。
戶型分析：102平三房兩廳一衛結構，8號樓中間戶。該戶型和100平結構相同，可以說是四開間朝南，佈局比較緊湊。100平三房的設計，居住功能性需求都可以滿足。
該戶型不足之處：只有一個陽臺且在主臥，晾曬衣物需要進入主臥，該房間隱私度受到影響。若陽臺放置洗衣機，也會存在噪聲影響。另外，該戶型進門房間有拐角設計，使用面積有浪費，不是南北通透戶型。
戶型分析：120平三房兩廳兩衛結構，9號樓兩個單元銜接戶。該戶型北面廚房有窗戶，南向有陽臺，可以達到南北通透的效果。臥室帶有陽臺或飄窗，可利用空間較大，可增加衣物晾曬區域。
該戶型不足之處：進門就是臥室，該房間正對鞋櫃，室內隱私度受到影響。另外，公共衛生間正對餐廳，後期進餐時或將面臨看到衛生間內部的尷尬場景。
戶型分析：121平三房兩廳兩衛結構，8號樓兩個單元銜接戶。該戶型南北雙陽臺設計，是全通透戶型。北面陽臺離廚房近，可以放置廚房雜物，可使用空間較大。另外，公共衛生間也做到了乾溼分區。
該戶型不足之處：公共衛生間門是正對餐廳，後期將面臨關不關門的問題。不關，進食時將能看到衛生間內部，關上，衛生間氣味不容易消散。另外，進門次臥離公共衛生間較遠，需要經過廚房及餐廳區域，夜間使用不太方便。
戶型分析：三房兩廳兩衛結構，8號樓、9號樓邊戶，8號樓是142平、9號樓是137平。 該戶型南北雙陽臺結構，可以達到全通透效果。主臥帶有獨立衛生間及衣帽間，公共衛生間也做到了乾溼分區，居住舒適度較高。
該戶型不足之處：進門就是次臥，該房間隱私度有影響。同樣，和122戶型一樣，進門的次臥離公共衛生間較遠，夜間使用不方便。另外，142平的大戶型只有三房設計，二胎家庭需要無法滿足。
綜合點評：
1、星河2049項目於18200元/平的精裝價，比片區精裝房便宜約1600-4800元/平，在精裝房中還是有優勢的。就周邊配套來說，離地鐵、離商圈的距離都在1公里左右，約15分鐘的步行時間還是可以接受的。但是因為鄰居盤幸福時代五期，離地鐵和商圈更近，還賣毛坯房，或將分流部分購房者。
2、即將推出的是項目本期地塊最後兩棟樓，100-142平的三房結構，覆蓋面較窄，無法滿足二胎家庭需求。其中，100平的戶型硬傷比較明顯，客廳只有窗戶，採光面較窄，後期需要開燈來滿足居住需求。
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