最近有网友咨询老欢，说对有些片区楼盘价格完全搞不懂了，明明两个楼盘距离近的很，相隔一站路或一条街，但房价却可以差好几千，这是什么原因呢？
老欢分析了下，可能有下面三点原因：
第一、拿地价不同。对于楼面地价高的项目，我们一般都成为“地王”。这些地王项目由于前期拿地成本较高，后期高价入市才能获取利润，不然就是赔本买卖。
第二、楼盘类型不同。这说的就是老盘和纯新盘的区别，老盘已经开过盘，会被前期入市价所限制，而纯新盘则没有前期参照价格，房价一般都会高于片区老盘价格。
第三、入市产品不同。高层、洋房、别墅及公寓，由于产品不同，价格肯定也会不一样的。另外，对于有部分硬伤产品，价格也会低于周边楼盘。
对于刚需购房者来说，不管是出于什么原因，只有你价格低，还是有不少购房者会涌入。今天老欢要咵得就是这样一个后湖房价“尴尬盘”——
片区低价精装盘 奈何邻居毛坯房抢市场
星河2049项目入市以来一直卖的是毛坯房，第一次入市时间是今年4月，均价约18000元/平，最近的一次入市时间是9月，均价约18200元/平，也就是说该项目近半年，房价只涨了约200元/平。
武汉楼市虽有限价政策，但是还是有不少老盘在偷偷摸摸涨价中，不涨价或将意味着该楼盘销售情况并不那么好。下面，我们先来看下该项目在后湖片房价水平？
（后湖片房价图）
精装梯队：星河2049精装价18200元/平，汉悦府坤璟精装价19800元/平，仁恒公园世纪精装价23000元/平。可见，星河2049项目属于片区精装房“底格”，比片区精装房便宜约1600-4800元/平。在精装梯队中，本来该项目房价是有优势的，奈何该片区有大量毛坯房抢市场。
毛坯梯队：后湖片关注度较高毛坯项目有百步亭和谐里和幸福时代五期，这两个项目都是纯新盘，预计入市均价约17000元/平，比星河2049项目便宜约1200元/平。由于精装房存在溢价，且后期交房质量不好把握，毛坯房将有更高的关注度。
总结一句就是说：星河2049项目精装18200元/平价格，相比片区精装房优势还是有的。但是邻居毛坯房由于低价关注度更高，该项目房价处境尴尬。
考察完新房价格，我们再来考察片区二手房情况，这将关系你未来房子是否有升值的可能。星河2049项目周边有老小区幸福时代四期地块，二手房均价约19000-20000元/平，其价格已超过片区新房价格。
（星河2049周边二手房价格）
相比周边毛坯房，星河2049项目房价优势并不明显，那么，在周边配套上是否有脱颖而出的亮点呢？下面我们继续咵。
离地铁站约1.2公里距离 你能接受吗？
在之前文章中，老欢就一直在强调地铁房的概念：步行5分钟内500米的是正地铁房；步行10-15分钟内1公里的是近地铁房。
星河2049周边有地铁阳逻线百步亭花园路站，距离项目约1.2公里，步行时间约要18分钟左右。这样离地铁的距离，步行时间还是偏长，老人出行和孩子上学是不太方便，特别是雨雪天气，安全系数降低。
（项目离地铁站的距离）
阳逻线是连接汉口和新洲阳逻的地铁线路，起点站是后湖大道，沿线要经过新荣、武湖及阳逻区域。总的来说，阳逻线覆盖范围较窄，但是可以在后湖大道站和地铁3号线进行换乘，居民地铁出行需求还是可以满足的。
（地铁阳逻线站点分布）
在公交出行方面，距离星河2049最近的公交车站是幸福街百步亭花园路口，约400米的距离，但是只有363路和717路，公交车次较少。
就目前情况来说，星河2049在轨道交通和公交出行优势并不明显，但是在自驾出行有优势。 项目周边主干道较多，有三环线、后湖大道、建设大道延长线等。该项目北面就是三环线，距离约850米，自驾业主出门走温馨路即可上三环，温馨路目前在建中。
2公里内三大商圈 对比邻居盘优势却不明显
星河2049项目周边有三大商业，距离约1.2公里有万家汇商业，步行约15分钟左右可到。目前盒马生鲜已经入驻。另外，新生活摩尔城和华林广场距离项目约1.7公里，步行约20分钟左右可到。
（项目周边商业）
（万家汇商业）
相比邻居盘幸福时代五期，一街之隔就是新生活摩尔城和华林广场，星河2049的商业配套优势并不突出，但因为离商圈有一定的距离，受到噪音影响较小。
在小型生活配套方面，星河2049项目虽然周边老小区较多，但是底商多集中在临近后湖大道区域，目前买菜、餐饮等小型生活配套，
需要步行约5分钟左右到百步亭花园路上，后期待小区自带商业成型后，居住购物会更加方便。
（项目周边环境）
和周边楼盘对比，星河2049在房价、地铁及商圈优势并不明显，但是该项目也有自己独特的优势，就是旁边的后湖公园。
一街之隔即是后湖公园 生态环境是加分项
和星河2049项目一街之隔就是约30万方的后湖公园，该公园分两期施工，一期12万方已经完工，二期18万方正在施工中，规划包括约2000平的综合性活动场所，包含3个篮球场。
（后湖公园跑道）
（后湖公园实景）
对于后湖片楼盘来说，育才系学校是该片区的一个亮点。星河2049后期将对口哪个学校呢？
两大品牌盘“抢学区” 入学陷阱需警惕
星河2049项目周边有一个重要的学校资源——武汉市育才可立小学，目前该项目售楼部释放消息是对口该学校几率较大，其理由是周边小区都是对口该学校。
另外，距离该项目约1.5公里是幸福时代五期，该楼盘是自带小学用地规划，但是具体开学时间待定。若在交房前学校没建好，也是将对口育才可立小学，其理由是项目前期地块都是对口该学校，其它目前能对口的小区都只是代管，后期变动可能性较大。
那么，到底哪个项目对口该学校的几率大呢？老欢带大家来看下育才可立小学所接纳的社区。
（江岸区对口小学）
从2019年江岸区划片入学政策中，能对口育才可立小学包含幸福时代社区，还有部分社区确实标注了代管，这意味着后期有可能会进行调整。
星河2049在售地块有11栋高层，幸福时代五期有25栋高层，再加上之前能对口的小区，育才可立小学是无法提供如此大的学生入学需求，未来必定会有调整。所以，星河2049交房后是否能对口育才可立学校，还是个大大的问号。
另外，该项目小区自带一所幼儿园，北侧有一块教育用地，规划有一所48班的中学，目前该学校规划还在调整中，具体是什么学校及开学时间都还没有确定。
（项目周边学校规划）
最后二栋楼将推出 全是三房略显单调
星河2049项目共包含四个地块，目前在售的是项目的K1地块，总占地面积约7万方，建筑面积约36万方，共计2047套房源，项目共包含11栋住宅楼、一所幼儿园及部分商业，容积率3.58，车位配比1:1.3，即将推出的是一期最后两栋8号楼和9号楼100-142平精装房，预计均价18200元/平，首付约55万起。
（项目沙盘图）
8号楼是2个单元，3梯4户，47层结构，户型面积段是102-142平；9号楼是2个单元、2梯4户结构，33层，户型面积段是100-137平。
（8号楼户型分布图）
（9号楼户型分布）
具体户型图如下：
户型分析：100平三房两厅一卫结构，9号楼中间户。该户型三个卧室朝南，房间采光情况较好。另外主卧带有阳台，次卧带有飘窗，可利用空间较大。
该户型不足之处：第一、三室结构，只有一个卫生间且没有做到干湿分区，后期早晚高峰期使用不方便；第二、客厅没有阳台，只有窗户，采光面较小，后期室内光线会受到影响；第三、进门就是次卧，正对着客厅，该房间隐私度将受到影响。
户型分析：102平三房两厅一卫结构，8号楼中间户。该户型和100平结构相同，可以说是四开间朝南，布局比较紧凑。100平三房的设计，居住功能性需求都可以满足。
该户型不足之处：只有一个阳台且在主卧，晾晒衣物需要进入主卧，该房间隐私度受到影响。若阳台放置洗衣机，也会存在噪声影响。另外，该户型进门房间有拐角设计，使用面积有浪费，不是南北通透户型。
户型分析：120平三房两厅两卫结构，9号楼两个单元衔接户。该户型北面厨房有窗户，南向有阳台，可以达到南北通透的效果。卧室带有阳台或飘窗，可利用空间较大，可增加衣物晾晒区域。
该户型不足之处：进门就是卧室，该房间正对鞋柜，室内隐私度受到影响。另外，公共卫生间正对餐厅，后期进餐时或将面临看到卫生间内部的尴尬场景。
户型分析：121平三房两厅两卫结构，8号楼两个单元衔接户。该户型南北双阳台设计，是全通透户型。北面阳台离厨房近，可以放置厨房杂物，可使用空间较大。另外，公共卫生间也做到了干湿分区。
该户型不足之处：公共卫生间门是正对餐厅，后期将面临关不关门的问题。不关，进食时将能看到卫生间内部，关上，卫生间气味不容易消散。另外，进门次卧离公共卫生间较远，需要经过厨房及餐厅区域，夜间使用不太方便。
户型分析：三房两厅两卫结构，8号楼、9号楼边户，8号楼是142平、9号楼是137平。 该户型南北双阳台结构，可以达到全通透效果。主卧带有独立卫生间及衣帽间，公共卫生间也做到了干湿分区，居住舒适度较高。
该户型不足之处：进门就是次卧，该房间隐私度有影响。同样，和122户型一样，进门的次卧离公共卫生间较远，夜间使用不方便。另外，142平的大户型只有三房设计，二胎家庭需要无法满足。
综合点评：
1、星河2049项目于18200元/平的精装价，比片区精装房便宜约1600-4800元/平，在精装房中还是有优势的。就周边配套来说，离地铁、离商圈的距离都在1公里左右，约15分钟的步行时间还是可以接受的。但是因为邻居盘幸福时代五期，离地铁和商圈更近，还卖毛坯房，或将分流部分购房者。
2、即将推出的是项目本期地块最后两栋楼，100-142平的三房结构，覆盖面较窄，无法满足二胎家庭需求。其中，100平的户型硬伤比较明显，客厅只有窗户，采光面较窄，后期需要开灯来满足居住需求。
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