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說活該這話一定是帶著情緒的，畢竟萬事萬物存在即合理，更別說房子這種商品，但買不起太窮是不爭的事實；買或賣都是一個願打一個願挨的事情，但二手房在西安實在是太特別了，最近接連幾天陪不少人去選二手房的經歷，讓我著實糾結了；
西安二手房難賣，更難買背後有市場的因素，但更多的是房價上漲後，買賣雙方心態的變化，這就是今天的故事。
二手房
二手房難賣嗎？難，賣的人滿面愁容，急需用錢週轉；二手房難買嗎？更難，房東隨意定價，還要捆綁銷售；一邊是死扛不降價的房東，一邊是急需房子的業主，買賣有需求，怎麼就談不到一塊去呢？
一說到這裡，聽到最多的就是活該，買家說活該你不降價，砸手裡了吧，賣家覺得活該你不多加錢，就只有搖號的命；同一個房子，在房價上漲的大勢下，心態卻在發生變化；
這種互相不對付體現在成交量上就是西安新房一年可以賣掉22萬套，但二手房不足三分之一，且還有下降趨勢；
但話說回來就如同人人都會老一樣，房子也是一樣，一旦交房後也就淪為二手房，不過就是三年的時間，既然是商品，就肯定要流通，所以無論你願不願意，西安都會走向二手房市場。
對於身邊還在看二手房的，17年絕對是最紅火的一年，前有搶人落戶，扎堆買房，後有新房價格攀升搖號艱難，逼得一部分人不得不去看二手房，也就是這一年房東毀約，肆意漲價的事兒時常見諸報端；
但也就是這一年後，西安的二手房成交量直線下滑，有價無市成為二手房揮之不去的代名詞，更通俗的話就是賣不動。
買家心態
對於買家而言，買房看新房的慣性思維就如同本能一樣，房子既然是商品，二手的就是別人用過的，理應價格低，畢竟是折舊的，當然要比新的便宜，這是正常的商品折舊規律；
但在實際的市場中，卻總是有例外，因為房子的價值，除了鋼筋水泥外，還綁定著城市稀缺資源，比如上學，所以西安的學位房價格一直穩定，這當然算例外；
（西安二手房價堅挺的特例，學位房）
對於大多數的二手房，在買家眼裡如同菜市場的隔夜菜，是備選的，備選的原因呢，價格不透明，沒有合適的面積，戶型老舊，捆綁銷售，稅費極高都是原因；
這其中，價格是最敏感的，西安的同區域二手房，新房差價平均在20%左右，即同品質上，新房13000，二手15000，以此類推，但是實際交易中，這個價格就變得撲朔迷離 ，我們遇到最多的事情就是沒人要也不降價，以及讓人頭疼的隨意漲價；
尤其是幾戶人同時看一個房子時，房東心態就很容易膨脹，跳價的概率也就越高，這些事情中介經紀人幾乎都遇到過，價格的博弈也是人性的博弈，最後的結果就是不買了。
（西安二手房成交面積區間）
除去價格談不攏，戶型面積的不同也是很多人二手房難買的原因，貝殼統計了近2200套二手房的成交面積，100平以下的中小戶型幾乎佔據一半，120-140平大約四分之一；
至於160平以上就更少了，這也是我們勸大家投資的時候面積不要買太大的原因，因為總價高面積大，接盤的人有限，能買得起的，又大多不看二手房，這是西安市場的特殊性；
這是賬面的數據，實際到購買中，適合的房源就更少了，我最近在幫朋友看長安區的二手房，計劃150萬的預算拿下110平左右的三室，這個選擇還是很大的；
但實際在選房源中卻很難，其中最大頭的願意肯定是部分小區價格太高買不起，而在買得起的裡面，想找一個戶型不錯，樓層尚可，沒裝修的毛坯，其實挺難；
僅有的幾套，要麼房東押金要100萬，要麼需要捆綁12萬的無產權車位，種種條件下，只能作罷，這還是沒算中介費，增值稅，契稅這些的價格；
按照西安二手房的市場，稅費最少5個點，普遍10個點，卻是十幾萬的費用，很多人感慨，不是不買二手房，而是真的買不起。
畢竟對於多數貸款買房的人，這些成本都是要分攤到每個月的月供裡，和生活質量息息相關，一個5000月供的房子銀行要求流水達到2.2倍，大約月入11000左右，壓力還是很大的。
賣家心態
而與之對應的賣家心態則是另一個故事，我們不評判對與錯，只談感受；基本上現在上市的二手房，網籤滿三年的基本是17年左右的小區，因為沒下證，所以有額外5.6%的增值稅；
這類房子的賣點在於證不滿二，所以房東的價格沒有那麼硬氣，同時外加都是房價上漲前買的，房價基本翻倍了；
對於買家來說，這種次新房毛坯居多，小區較新，必然是首選，但實際的房源量呢？並不多，很多人還是在持房觀望的心態，而三年漲一倍的市場也給了大家信心；
雖然說西安掛牌量70000套，但這類次新房的比例比較少，真正大份額的還是房齡在10年朝上的小區，常理講這種是貶值的，但區域新房的短缺，卻把這部分房源捧了起來，但這類往往也是最難賣的；
一般一個正常的小區，雖說產權70年，但往往十年後折舊就很厲害了，更別說很多小區交房就問題一大堆；除非佔據上學，地鐵等特殊優勢，本身的競爭力是不高的；
在房價上漲市場較好的時候，這一類房源的價格就會虛高一些，但市場一旦冷凍，比如現在，就很難受，不單是有價無市，物價也是無市；這個時候，房子的價值就回歸到本身的素質上，即房齡，戶型，裝修，地段，學區等等；
事實上，各個區域內一些價格堅挺不倒的，也往往具備以上特徵，如果沒有死扛不降價，怕是隻能栽在自己手裡。
賣家的心態，除了房子本身品質帶來的底氣，市場是繞不開的檻，買新房我們叫買漲不買跌，賣二手房則是賣跌不賣漲；
大家仔細看，每年二手房房源最多，價格最低的時候，都是年底，這個時期，需要賣房週轉的生意人很多，年年如此從不例外。
供應斷層
買家資金有限，房源難尋，賣家有價無市，糾結犯難，說到底還是貨不對版，也就是我們常說的西安房子很多，好房子不多的現狀；
這兩年的市場，新房和二手房雖然價格會拉到一起，但其實已經是兩代的產品了，以城北舉例；
作為成熟的二手房市場，鳳城五路周邊，16000的價格新房已經是大平層時代，二手房好一點的才是2T4戶的點板高層；同樣價格產品基本差一代，更別說品牌，物業這些軟性服務；
當買家已經被新房的水平教育過後，二手房的路子其實是慢慢變窄的，除去搖不上的機會外，新房普遍大面積算是給二手留出一點空隙，畢竟西安動輒130平起步的主城區，很多人還是買不起的；
數據顯示，2019年，全市中小戶型住房（90平方米以下）完成投資295.57億元，下降28.6%；中小戶型住房新開工面積381.61萬平方米，下降2.7%；中小戶型商品住房銷售面積249.49萬平方米，下降37.7%；新房部分中小戶型的短缺越來越嚴重，這部分市場相當於留給了二手房；
只要這部分房源迴歸正常的價位，還是有消費的人群的，西安新房市場看似供應量巨大，但產品價格已經走偏，地價催高的大戶型高總價銷售艱難，購買力還是集中在中小戶型的剛需上，而這類房子現在，且未來最大的供應量還是在二手房；
現有老盤千人搖只能算過渡區間，一旦這類小區銷售完後，高價拿地的盤，售價只高不低，這個市場對於剛需越來越不友好，要麼買二手，要麼去新區成為唯一的選擇題。
（購房者搖號視力表）
目前來看，買二手房無論是價格還是房源，比較艱難，預算實在有限，且運氣不佳趕不上千人搖的，被迫去新區也是無奈之舉；
城市發展總是超前的，是看數據的，而具體到一個個人的生活幸福感，往往會被忽略，二手房買賣，既是買家和房東的博弈，也是市場供需不均衡，價格失控的體現；
況且商品房的本質就是，把房子賣給買得起的人，而非賣給需要的人，這也是為什麼二手房東可以堅持不降價，新房開發商可以高價拿地再蓋新房的底氣吧；
對於完全買不起的就會被市場捨棄，擠一擠能買得起的，就讓你被迫改善，預算充足的就看個人喜好了。
房哥有話
雖然殘酷，但也現實，慢慢的你就會發現，買新房的時候，是房挑你，別看你口袋有錢，但房子是大爺，尤其是價格不貴的房子，作為買房很被動，即便戶型，開發商不怎麼著調，但在房價的滾滾車輪下，只能擠破頭搖號，期房的現實也容易掩蓋無謂的擔心；
買二手的市場，錢在你手，房源千千萬，彷彿假象裡你是說了算的，但實際呢，看似無數的選擇，無限的房源，在預算有限，限制頗多的條件下，反而很難買到合適的；
買房，從來就不是一件容易事，可以說是智力，體力，膽識，財力的多重比拼；二手房也是，誰讓我們囊中羞澀呢？
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