房子怎麼選？其實裡面很多道道

房子怎麼選？其實裡面的道道很多。

1、景觀

景觀是影響價格的顯性因素，但是無論多美的景觀，只要看久了就無愛了。景觀一般和安靜私密是衝突的，基本上景觀越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是這個道理，因此本地人一般都不住海邊，只有外地人才傻傻地買海邊的房子。

你想要看到遠處的景觀，房子前面就不能有遮擋，可沒有遮擋就擋不住噪聲。雖然你可以通過安裝比較好的窗戶來隔音，但吵還是難免的。看房的時候，噪聲問題非常容易被忽視，卻又最不該被忽視。白天吵不吵，晚上吵不吵，哪個樓吵哪個樓不吵，你感受一下就知道了。

如果是偶爾住一下，或者把房子當民宿，景觀就很有用。相反，如果是自住，景觀其實是首先應該放棄的因素，你應該在保障安靜私密的基礎上考慮景觀。住得舒服遠比朋友來了誇一句“真好看”要重要。

2、戶型

戶型最好是方正的，這樣實用率高。買房的時候儘量不要選形狀奇怪、凹凸不平的。因為有凸就有凹，各種柱子位置不理想會影響到你的室內裝修；另外，地震的時候最先垮塌的都是形狀奇怪的地方，比如飄窗，比如特別大的客廳。

小家庭一般選兩居室或三居室，這是考慮以後會有孩子，老人要過來幫忙照顧孩子，多一個房間可以住得下。現在二胎全面放開了，要讓兩個小孩都有自己的房間，三居室也是有必要的。女士自己住的，也可以考慮買一居室。

另外，在選擇戶型上也要考慮隔音、私密性，避免相互影響。

3、面積

買二手房看房時，你要有意識地關注房子的面積，最好帶把卷尺實地測量。千萬別不好意思，每個房間的面積，既是你買下房子裝修的依據，也是判斷這個房子是否划算的指標，它關係到得房率。

不同房子的得房率是不同的：

•公房得房率最高，超過100%。

•平房得房率約等於100%。

•多層板樓（無電梯）得房率90%左右。

•高層板樓得房率90%左右，高層塔樓得房率85%左右。

•新建小區高層塔樓得房率80%左右。

•寫字樓得房率50%—70%，一般寫字樓的公攤面積比較大，檔次越高的寫字樓公攤面積越大（所以我不建議大家買住宅的時候買商住樓，它的公攤面積標準參照的是寫字樓，會導致得房率很低。）

越是新建的小區，得房率越低，這是因為小區的公建配套設施越來越多，75%—80%的得房率也是存在的。得房率太低的房子，購房人需要考慮單價是否合算。

4、採光、通風、噪聲

採光也是非常重要的因素，有的房子賣得便宜，是因為採光有缺陷。朝南的房子採光好，北面的房子可能就相對陰溼。晚上去看房是看不到採光情況的，所以看房儘量約白天。

噪聲和通風問題比較容易看出來，就是你把所有窗戶都打開，聽、感受，把窗戶都關上，再聽，要在每個房間尤其是臥室聽。賣房的時候沒有業主會跟你說房子通風不好、噪聲太大、採光不好的，問他們沒用，只有自己的感受最重要。有的人對噪聲不敏感，有的人則對聲音特別敏感。如果房子買了以後還有別人要住，或者你現在還不知道未來的對象是否對噪聲敏感，那麼你就儘量買個安靜的房子。不過，噪聲問題是可以通過安裝比較好的窗戶來降低影響的。

取暖問題也是一個考慮因素。屋子裡頭不暖和，到了冬天就不舒適。如果你買房的時候不是冬天，就只能靠這個小區其他鄰居給你情報，看房子是看不出來的。

5、樓層

選好樓之後要考慮樓層的問題。一般是頂層、底層便宜，高層相對比較貴。比如一個20層的房子，十幾層比較好——既不容易被遮擋採光，通風也相對好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不來了。不過不要以為樓層高了就不會吵。

頂層之所以便宜是因為容易漏水，而且從保溫的角度來說，頂層冬天會比較冷，夏天又比較熱，因此儘量不要考慮頂層。漏水是個非常麻煩、非常難處理的問題，基本上修了還會再漏。另外，頂樓下雨天聲音較大，可能你晚上會睡不著。

選樓層有時候也有各種忌諱，中國人忌諱4樓、14樓、18樓，因為4和死諧音，18讓人聯想到18層地獄。

6、房屋產權

沒有產權證的房子儘量不要買，房產證上的名字必須和合同上的名字以及賣家身份證對得上。房子質量、小區環境再好，產權狀況出問題也沒用。

籤合同前，一定要查檔確權，千萬別買到查封、抵押的房產。如果是帶租約的，一定要租客簽署“放棄優先購買權書面聲明”，並且搞清楚租約年限。因為買賣不破租賃，這點也很關鍵。