金九銀十已經過去，氣溫迅速下降。就在這個時候，總投資180億元，集合了戰略新興產業中心、總部基地、萬象商業等全業態體系的華潤城入市，對於膠州樓市來說毫無疑問是一條長著三角尖牙的鯰魚，讓本來已經形勢嚴峻的市場更加人仰馬翻。
曾經在青島主城區風光無限的華潤，會在膠州繼續書寫傳奇，還是像國足兵敗，黯然下課的裡皮那樣，在誰也無能為力的大勢面前跌下神壇？
華潤首開給我們的答案，不僅僅體現了這家央企的運營能力，或許還能讓我們看清膠州甚至青島樓市的“底牌”。
伴隨著諸多開發商提前開啟降價模式，老王也在氣象臺發佈寒潮預警之時再次進入了這個青島樓市最為慘烈的“戰場”，試圖提前尋找問題的答案。
| PART 1 |
百強榜上力壓海門
“金膠州”經濟繁榮背後存一隱憂
城陽與高新區兩座“大山”擋在身前，西海岸與即墨兩個勁敵環伺身側，在當下這個市場中，我們要研究膠州樓市，首先要研究的是膠州的購買力。
雖然許多膠州青年也在痛斥膠州收入低、房價高，但膠州經濟實力毋庸置疑。7月19日，由工信部賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2019賽迪縣域經濟百強研究》正式發佈，膠州市排名12位，較去年前進了3個名次，位列省內第二，僅次於龍口市。
相比龍口市，我們更應該關注比膠州低的城市——海門市。熟悉建築業的朋友都知道，海門市究竟有多牛。這個全國著名建築之鄉，全市擁有各類建設資質企業174家，其中特級4家、一級37家，有3家企業躋身江蘇省建築業20強。隨著房地產的繁榮，建築業過去幾年利潤也是非常可觀。 就是這樣一個縣級市，排在膠州之後！
根據膠州政務網的數據顯示，2018年膠州全年全市生產總值1211.4億元，按可比價格計算，增長8.0%。其中，第一產業增加值53.3億元，增長3.9%；第二產業增加值604.0億元，增長7.1%；第三產業增加值554.2億元，增長9.5%。三次產業比例為4.4:49.9:45.7。人均GDP達到135063元。
今年的1-6月份，全市618家規模以上工業企業實現總產值387.8億元，增長8.4%，預計工業增加值增長9.6%，製造業用電量10.26億千瓦時，增長7.13%，工業經濟呈現穩中向好發展態勢。
所以，膠州有錢人並不少。這也就是為什麼奧園·首府壹號這種爛盤，能賣到1.6萬元/平方米，且還能收割一部分剛需的主要原因。
問題，是膠州的人口。同樣來自政務網的官方數據，2018年年末膠州常住總人口為90.05萬人，增長0.8%。人口總數比平度都少很多，增速也非常不樂觀。
城區內為數不多的購買力在近三年已經被嚴重透支，而剛需增量不足，這是膠州需求端的現狀。
| PART 2 |
兩年賣地逾7000畝
膠州樓市進行“失序”時代
“房子是用來住的，不是用來炒的。”
2017年，對於房地產未來的發展，最高層已經給出了明確的方向。但是這一年，恰恰是膠州樓市的頂峰之年。
這一年，青島土地市場成交面積最多的是膠州市，共成交51宗，成交面積3028畝。
二級市場上，花樣年通過股權收購首次登陸青島，股權收購分別在膠州和即墨，在青島共拿地43宗，土地面積超過2400畝，成為青島土地儲備量最大的房企之一。榮盛也是先後兩次通過股權併購在膠州獲得1292畝土地，收購江西中西實業有限公司、江西中利產業有限公司、江西中同科技有限公司、江西中京產業有限公司4家公司100%股權。
也正是這兩家開發商，掀起了膠州開發區也就是現在上合示範區的開發大潮。
伴隨著最大的利好落地，2018年的膠州土地交易依舊非常紅火。
2018年，膠州市土地成交66宗，面積3676畝。而且在最瘋狂的8月份，膠州還誕生了樓板價超過6000元/平的新地王。
所以，現在我們去膠州探盤，不論是主城區，還是少海，或是去上合示範區，車開不了多元就是一個樓盤，甚至是一個樓盤挨著一個樓盤……
最大的問題，不是渠道商們還能去外地拉來多少看房團，而是讓人頭疼的競品如雨後春筍般的冒出來了……
| PART 3 |
以縣城的視角去看
華潤城萬元首開難言實惠
膠州的第一站，毫無疑問是華潤城。這個樓盤從立項開始，無不體現出“深圳速度”。6月22日項目用地啟動搬遷以來，僅18天完成土地入儲，50天完成首期項目用地供應，這種效率不是一般開發商能享受的待遇。
華潤城城市展廳旁邊就是徵遷改造建設指揮部，讓人感覺今年深圳學習是很有成果的。
只是站在城市展廳的門口，第一個疑惑就襲上老王心頭：作為實力央企，即使做個城市展廳，也不至於這麼low吧？
想了十分鐘，我漸漸明白了：這也許就是華潤眼中，一個縣級市該有的調性。對於現在市場上的剛需來說，你營銷中心多豪華關我什麼事，我買了房子能不能升值才是我最關心的！
在未來發展潛力這個問題上，沒有一個盤能比得過華潤城。這種在青島主城區都會讓人新潮澎湃的產城項目，也是為什麼在如此涼的樓市裡，營銷中心還能有不少人的主要原因。
但是，我們還是要回到一個縣級市剛需的思維中，你萬象匯確實能改變膠州的商業格局，但是我不是非要買你華潤城的房子才能逛萬象匯啊。小開發商的宣傳車，就停在華潤城城市展廳的門口，告訴你享受萬象匯的利好，還有更實惠的選擇。
告別了這個在老膠州眼裡有點偏的區域，我們再往城心走。緊靠著北京路小學的銀盛泰博觀御品也即將進入銷售期。
奧園·首府壹號這個還在玩戶型套路的大坑我們避開不去說，興源巴黎城的房價也慢慢開始接地氣兒了。
碧桂園、新城的洋房從規劃上講，居住舒適感更高，最關鍵的是洋房的特價房也讓人心動。
還有老王在膠州一直比較欣賞的廣廈獎候選項目我家·陽光上城，雖然是本土小開發商，但是前面買的不錯，而且老闆資金充裕。老王特意繞遠看了一下工地，樓座的主體建設十分順利。135的戶型，完全可以實現剛需改善需求。
一圈看下來，單就樓盤品質而言，膠州還是有不少好盤的。華潤城除了萬象匯等配套亮點外，單就產品而言並有太大優勢。這幾年喜歡坐在家裡賣房子的華潤，其渠道實力恐怕也難比融創、龍湖、碧桂園等。
所以，據知情人士透露，這個表面上要在萬元線上下開盤的標杆樓盤，起價會非常震撼，萬元線也許不是均價，而是……
如果在如此情況下，華潤首開能大賣，說明膠州市場還有微弱支撐，開發商們以價換量撐過春節問題不大了。
但是，如果華潤嘩啦了，膠州絕大多數開發商就剩下了一條路：飛“奔”保命。對於市場，很多開發商都信心不足，這也就是為什麼現在膠州主城周邊樓盤房價不斷下跌的主要原因。
| PART 4 |
利好與利空同在
膠州樓市未來的風險與機會
看到這，我想大家對於膠州樓市也都明白了。打個比喻來說，膠州就是一個十八九歲的壯小夥，活力四射，有著山吃海喝的能力。但是，一下子來了五個賣肘子的，四個賣燒雞的，他一個人不可能照顧這麼多的生意。在以前，還有人會過來幫著他吃，現在只能靠自己慢慢消化。所以，“燒雞”、“肘子”打折賣，不是東西有多差，而是商家為了維持生計的正常操作。
未來會怎麼樣？新機場開通，對於膠州一定是個大利好。但是，我們要看到空港新城周邊房子同樣不少。
而且，在大環境不佳的情況下，青島在一些區域未來有政策鬆綁的預期。一旦高新區和老膠南放開限購……
就膠州自身而言，華潤之後，萬科也入局了，明年的市場肯定更加熱鬧。局中人會很痛苦，但是這樣的樓市對城市發展來說未必都是壞事。城市經濟活力在這裡，房子慢慢跌出性價比，如果能守好質量底線，把學校、醫療、商業配套做好，膠州比比省內其他三四線城市的縣級市，宜居屬性無疑會大大凸顯。所以，對於本地剛需和改善族來說，不要因噎廢食，價格合適了該出手還是要果斷。
對青島的大局而言，膠州是遠郊幾個熱點板塊價格最低的區域，膠州房價如果進一步下跌，強大的渠道商會把方方面面的購房者引流過來。此消彼長之間，其它區域會受到影響。
所以，即使你的目標在創智新區、在辛安，在白雲山，也要關注一下膠州的樓市，特別是華潤的首開，這或將是青島樓市節前還有沒有一波降價潮的風向標。 -
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