剛需在武漢樓市就是“笑話”；
陪跑，後知後覺，買錯！以上總有一款適合您！買到且不後悔的剛需算是“中獎”了；究其根本，還是因為市場“畫餅子”的開發商太多了。
那麼，今天老歡要咵的是那些中獎的剛需是如何產生的！在預算滿足的前提下抓住兩點：1地段，周邊生活配套即住即有；2配套，只看地鐵和學區，因為二手溢價最高；根據這兩點再來淘項目是不是清晰多了。
撇開地理優勢的硬指標外，是不是學區房和地鐵房隨意買都能保值呢？如果不讀完通篇，那你又變成個笑話了。這裡面的門道多了去了，學區房分6年9年和12年制，直接對口和交房對口；地鐵又分地鐵上蓋和地鐵房，外加什麼時候通車？這裡的溢價空間不小！
我們先來看看，近五年來武漢學區房及武漢平均房價漲幅情況：
（近五年房價漲幅）
很明顯，學區房溢價高，甚至高過了武漢平均房價五年內的漲幅，但是購房過程中卻糾結點太多，為什麼這麼說？
想買中心區學區盤，但又擔心總價高；看了遠城區學區房，又嫌棄交通不方便；買了帶小學學區房，又將面臨初中換房風險。所以，既然剛需就必須一步到位；最好是能兼顧預算、地段和十二制教育的平衡問題。
近期，武漢冒出個“十二年陪伴式的TOD學區房”的概念，將解決購房者的這個痛點。對於這樣一個新的樓市用語，到底是個什麼意思呢？聽老歡下面慢慢咵!
“流動式學區”成常態 十二年陪伴式教育≠學區房
對於現代都市人來說，或早或晚都將面臨人生中最大的難題——孩子入學問題。根據武漢市就近劃片入學的政策，能解決該問題最可靠的方法就是買學區房。
但在買學區房過程中，也會遇到各種問題，比如買了名校周邊樓盤，卻發現最後不能上，“偽名校盤”太扎心；即使上了好小學，卻發現不能對口好初中，“流動式學區”太折騰；特別是隨著二胎家庭越來越多，購房者迫切需要一個能同時解決兩個孩子上學問題的省時省力方案。
那麼，什麼樣的房子才能解決購房者痛點問題呢？答案就是上文所提到的擁有12年陪伴式教育的樓盤，武漢有嗎？
老歡特意搜索了下，還真發現一個項目——地鐵時代·雲上城。該項目內部規劃有兩所幼兒園、一所九年制中小學，即是十二年一貫制教育配套，而且全是項目自建。
未來業主不用出小區就可以解決孩子十二年的教育問題。即使家有二孩，也完全不用擔心需要重新在折騰學校。自建學區，才叫直接對口。
（項目學校分佈圖）
（項目中小學效果圖）
聊到這裡，你會發現十二年陪伴式教育社區不是說圖個省心就行了，而是一個可以提前規劃孩子十二年教育的成長軌跡。
如果說這算是項目的一大亮點，TOD學區房概念中的地鐵配套感覺似乎是“很普通”，現在武漢地鐵線路這麼多，隨便拉個盤都可以說自己是地鐵盤。
下面老歡要咵的是購房者認識上的第二個誤區，TOD學區房的地鐵配套指的是地鐵上蓋物業，絕不是簡單的地鐵房。
地鐵上蓋≠地鐵房 出站回家的生活場景想過嗎？
隨著武漢軌道交通的完善，越來越多的樓盤開始打著“地鐵房”名號來吸引購房者，但是其中的各種貓膩，你真的曉得嗎？
第一、地鐵概念層出不窮。一般說來，步行5分鐘內500米的是正地鐵房；步行10-15分鐘內1公里的是近地鐵房；而地鐵上蓋物業，則指的是出小區和地鐵無縫對接。
第二、混淆時間概念。花多長時間能到地鐵站，這是需要購房者親身體驗的。市面上售樓員所說的到站時間往往是騎單車計算出來的，通常實際時間X2靠譜。
那麼，如何才能避開上這些地鐵房貓膩呢？選擇地鐵上蓋物業最安全，因為離地鐵的距離是你一眼就可以看到的。地鐵時代·雲上城就是這樣一個和地鐵無縫連接的項目，8號線金潭路站C出口即是項目商業街地塊。
（8號線金潭路站C出口即是項目）
地鐵8號線算是武漢黃金線 ，是武漢市第三條穿越長江的地鐵線路，將漢口區域和武昌區域連接起來。總體規劃有四期，一期是由金潭路到梨園站，已於2017年開通，即5分鐘可到後湖片，25分鐘可到徐東，30分可到東湖。
該地鐵線路二期是由省博物館站到馬湖站，預計2020年通車；三期是由野芷湖站到軍運村站，已於11月6日通車；四期將從金潭路站向北延伸，經漢口北大道至漢口北站，與輕軌1號線換乘。
（地鐵8號線站點）
地鐵時代·雲上城位於目前8號線的起始站金潭路站，往後一站路即是武漢首條三地鐵換乘點宏圖大道站，彙集了2號線、3號線和8號線。
地鐵2號線是從漢口天河機場開往江夏佛祖嶺，沿線經過漢口火車站、江漢路、洪山廣場及光谷火車站，是連接漢口和武昌的地鐵線路；地鐵3號線是從東西湖宏圖大道開往經開沌陽大道，沿線將經過市民之家、武漢商務區及體育中心，是連接漢口和漢陽的地鐵線路。
可見，從地鐵時代·雲上城項目乘坐地鐵，去漢口、武昌及漢陽區域都是非常快捷的，可以說是武漢少有的通達性很高的樓盤。
看到項目的正血統地鐵學區，這個可能是購房者到訪就能證實的硬貨，感興趣的購房者可能會問，那小區周邊配套如何呢？下面老歡細細咵！
百萬方大體量項目 商業街及公園配套自家造
地鐵時代·雲上城是由武漢地產集團和武漢地鐵集團聯合開發項目，總建築面積約109.8萬方，是目前武漢中心區比較罕見的百萬方大體量樓盤，整個項目分三期開發。因為體量較大，開發商在設計初期就考慮到一個百萬方項目，應該所具備各項功能性配套。
下面，老歡用看房行走動線的方式，讓各位購房者對樓盤有更直觀的感受：
地鐵時代·雲上城上蓋於地鐵8號線金潭路站，由於該站點是起始站，業主早高峰可以有座位坐，甚至可以打個盹。傍晚，結束一天的勞累工作，可以乘坐地鐵直達到家門口，完全不用步行。
從金潭路站C出口出來後，直接看到的就是項目自持的商業街，集購物、餐飲、文化、娛樂體驗於一體。商業部分採用下沉式設計，多首層結構規劃聯動商業，欲打造的是智慧體驗街區。業主一出地鐵口，可以直接在小區門口順便買到所需的物品，省時省力。
（項目商業街實景）
穿過繁華的商業街，不用拐彎不用繞行，直接就是小區一期地塊的幼兒園。下班時間早的話，還可以順帶接下孩子放學，幼兒園後面是項目正在推出的一期地塊房源。也就是說，業主在歸家路上，可以一站式的解決採購及接送孩子放學等事情。
（項目相關配套）
晚飯過後，業主可以下樓穿過約500米的銀杏景觀通廊，到達小區園林主景觀線，長者休憩園、四季向陽園、碧波舞墨園等園林區域。另外，園區內精心設計約800米、1200米兩條環形夜航跑道、親水情境式商街及觀景平臺，可以滿足供業主鍛鍊及娛樂使用。
（項目觀景平臺）
地鐵時代·雲上城在內部配套上有著“造城”的大手筆，打造了近5000方文體活動中心，可以豐富業主休閒生活種類；配置了衛生服務中心、養老服務中心及社區服務中心，可以治療發燒頭疼等小毛病及提供兒童打疫苗服務，家長再也不用跑醫院了。
一般來說，像地鐵時代·雲上城這種百萬方大體量項目，由於住宅地塊及各種配套佔地面積較大，往往多分佈在偏遠片區，而該項目居然位於漢口三環！
城市新名片“金銀潭夢想特區” 離武漢客廳商業僅700米
地鐵時代·雲上城位於漢口宏圖大道以西區域，屬於金銀潭片範圍，因為有著武漢首條通車的三地鐵換乘點而備受關注。其實，該片區還有另外一個名字“金銀潭夢想特區”，在這個三環線以北、宏圖大道以西區域，將規劃建設一個創新生態谷。
目前夢想特區一期武漢客廳早已竣工並投入使用，
盒馬生鮮也已入駐，卓爾萬豪大酒店即將開業。 另外，近期A地塊規劃也出爐，將為該片區帶來36萬方的商業綜合體。這意味這個金銀潭夢想特區的概念並不是畫餅子，而是在加速推進。
（夢想特區武漢客廳規劃）
地鐵時代·雲上城除了區域內在發力外，其外在區域價值也是佔有優勢的，離武漢客廳約700米，市民之家約2.3公里，自駕10分鐘內均可到達 ；另外，15分鐘內可到金銀潭永旺及金橋永旺，自駕20分鐘左右可到漢口火車站等區域；上三環去武昌及漢陽，全程無堵車風險。
對於這樣一個三環樓盤，十二年一貫制陪伴式教育的百萬方社區，再加個地鐵上蓋物業，這樣樓盤你肯定心裡打鼓，會不會價格高不可攀？
三環1萬4的毛坯房 地鐵兩站路房價差9000元/平
地鐵時代·雲上城即將入市房源均價約14000元/平， 在同環線的位置，這個房價是屬於什麼水平呢？老歡喜歡用數據說話，看完下圖，你就心裡有數了。
很明顯，地鐵時代·雲上城14000元/平的價格優勢明顯。整個武漢三環邊區域中，只有洪山白沙洲片房價能與其相比拼，但是白沙洲片配套卻完全比不上金銀潭片。
一個是有著三條地鐵換乘點及武漢客廳商業的金銀潭片，另一個是目前沒有地鐵通車，配套不成熟的白沙洲片，你會選哪個呢？
看完整個武漢三環邊房價，我們再來對比下該項目周邊片區房價。和地鐵時代·雲上城距離較近的三環後湖片，地鐵兩站路的距離，目前該片區房價約18000-23000元/平，高於項目約4000-9000元/平。可見，地鐵時代·雲上城仍然是價格佔優勢。
戶型面積覆蓋廣 二胎家庭需求也能滿足
地鐵時代·雲上城建築面積約109萬方，是個百萬方大體量項目，容積率3.35，綠化率30%。目前在售A區地塊，由11棟48-50層的超高層住宅組成、一所幼兒園及部分獨棟社區商業組成，總計2353套房源，停車位約3711個。
（三環邊房價對比）
該項目即將加推的是9號樓、11號樓建面約112-150平毛坯房，預計均價14000元/平，這兩棟樓均為1個單位，50層、4梯4戶結構，具體戶型圖如下：
戶型分析：112平三室兩廳一衛結構，該戶型三開間朝南，房間光線較好。客廳和餐廳相連，並帶有大陽臺，可增加活動空間及晾曬區域。另外，在衛生間上做到了乾溼分區，解決了早晚高峰期洗漱排隊問題。
戶型分析：117平三室兩廳兩衛結構，該戶型和112平戶型結構類似，都是
三開間朝南+大陽臺，室內採光比較好，不同之處在於主臥帶有衣帽間和獨立衛生間，居住舒適度更高，適合剛需購房者。
戶型分析：128平三室兩廳兩衛結構，該戶型佈局較緊湊，無面積浪費。北面廚房有窗戶，南面客廳有陽臺，可以達到南北通透的效果。另外主臥和客廳共用大陽臺，可在陽臺打櫃子增加儲物空間。
戶型分析：151平四室兩廳兩衛結構，該戶型特點是三開間朝南，南北雙陽臺設計。北面陽臺靠近廚房，可以放置雜物，南面客廳和次臥共用大陽臺，可晾曬區域較大，同時形成了南北通透結構。該戶型的四房結構，可以滿足二胎家庭功能性需求。
綜合點評：
地鐵時代·雲上城作為一個三環邊百萬方大體量項目，推出了十二年陪伴式教育的TOD學區房概念，是完全區別於地鐵房和學區房，業主可享受的是和地鐵無縫對接及從幼兒園到中學的十二年的陪伴式教育。
另外，項目內部配套也非常完善，擁有商業街、運動公園、文體活動中心及醫療中心等，業主不出小區就能享受到日常生活所需的所有配套。
這樣一個百萬方體量大盤，若是在中心區域，其價格必然是高不可攀；若是在遠城區，那交通配套必然會受影響。地鐵時代·雲上城不僅是佔據三環邊有利區域優勢，同時由於賣毛坯房，不存在通過精裝來溢價，和鄰居片區差價達到約9000元/平，項目價格優勢明顯。
可見，不管是對剛需購房者、改善性購房者及投資族，該項目都是可以滿足其需求的。
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