租售同權是房地產長效機制很重要政策組成部分，很多人都認為租售同權後，會導致城市住房租金暴漲，甚至還有些聳人聽聞的說法，說什麼房價漲完租金漲，完虐無房階層。這種觀點用於研究市場上確實有點過了。今天我主要想聊一下為什麼租售同權後，租金不會暴漲。
自從廣州出臺“租售同權”的政策後，很多業內專業人士和自媒體都解讀出說“將會導致住宅租金暴漲”。其實我自己在與一些朋友交流過程，也發現持有這個觀點的人不在少數。他們的理由很簡單，就是租售同權會增加租賃市場的需求，會增加租賃用房的價值。咋一看，似乎邏輯上沒什麼問題。如果租賃用房和自己買房享受的權益差別不大，似乎一定程度上真的會增加租賃需求。
但事實上，對於一個城市來說，住房市場整體來看是相對穩定的，銷售市場和租賃市場的供應是此起彼伏的，如果租賃市場的需求增多，那麼銷售市場需求就減少，銷售市場的物業自然而然就會流向租賃市場，流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了，它們會在一定時間實現動態平衡。通俗點講，就是雖然短時間租賃需求會增加，但是租賃物業的供應也同樣會增加，供需平衡的市場，價格上漲的邏輯是經濟增長和居民收入的增加，而不是供需失衡導致的價格偏差太大。
再說說租賃市場的特徵。我始終認為，一線城市的租賃市場是最能反映住房市場真實供需情況和市場價格承受能力的。大家都覺得深圳房子稀缺，供應很少，但是你看到有很多人流落街頭，沒地方住嗎？顯然沒有，這說明什麼？說明市場具有自我調整的功能，多方面的供應在滿足整個城市人口的居住需求。租售同權後，也許會有一部分投機客藉機調漲租金，但是最終決定租金水平的仍是供需情況。
作為最能反映真實供需的租金一向都沒有售價那麼具有彈性，為什麼？租金更能反映城市住房供需、工資水平、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的，因為城市平均工資擺在那裡，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎麼漲？
設想一下，你在深圳拿6000的月薪，房租2000，吃飯交通雜七雜八加起來2000，你還可以餘下2000；而你在長沙可能是3500的工資，房租1000，吃放交通雜七雜八加起來1000，你可以餘下1500.那如果深圳的房租漲了500，你是不是會覺得還不如回老家長沙，如果上漲了1000，你是不是就要考慮撤離了。租金上漲過快必然會動搖新移民在一個城市生活的信心。對於大多租戶來說，轉換城市的機會成本並不高，你只有真的通過租售同權將那部分人轉換為市民，他們才會有可能真的留下來。沒有新移民，城市就缺乏了活力，缺乏了活力就缺乏創新，缺乏創新就會慢慢失去產業優勢，沒有產業優勢就會影響經濟發展水平和居民收入，最終形成惡性循環。
現在大家基本上都能達成的共識就是房地產價格（售價和租金）的上漲最核心的支撐因素是人口（決定需求數量）和產業（決定需求的質量）。但是現在一個城市想要引入人口有多難，尤其是高素質人口，各大城市都在搶人才；增加平均工資就更難了，這需要城市產業升級來引領。畢竟你剛引入進來的人才，他們是沒能力買房的，尤其是目前的北上深，人家剛一進來，租房租金還要暴漲，那你還能吸引到人才留下來嗎？真的沒多少人留下來，房價和租金還能漲嗎？更不用妄圖暴漲。但市場往往在短時間是不理性的，總會有些投機者會來攪亂市場。目前國家對房地產銷售市場管控的比較嚴格，以後肯定同樣會對租賃市場進行管理，前不久住建部不是傳出消息，要讓各個城市儘快出臺租賃管理辦法。深圳也已經出臺相關的租賃管理辦法和成立租賃管理部門。當然，目前這些仍需要不斷完善。但可以看出來的時候，政府不會不管理租賃市場，讓你肆意妄為。那些手上握了大把房產的，還加了幾十倍槓桿的投機客，不要心存僥倖，以為未來房租上漲起來能夠覆蓋你的貸款利息。
最後，從投資和資產定價的角度來看，資產價格一旦與租金回報率掛鉤，那麼就是房地產銷售價格下跌的開始。目前一線城市住宅租金回報率大概為2%左右，我們就按照市場無風險回報率4%（顯然房地產投資人的要求回報率肯定不止4%）來計算，要滿足這個回報水平，要不就是租金上漲一倍，要不就是房價暴跌一半。租金上漲一倍可能嗎？肯定不可能，城市經濟水平、產業發展階段和居民的收入都承受不起。房價暴跌一半，可能嗎？短時間也不可能，這樣會導致銀行破產的，會引發金融危機的。所以現在就是限售，以時間換空間，讓房價緩慢的、相對的下降；租金也緩慢的、隨著居民收入增長而上漲，最終達到動態平衡。總之，如果沒有很強的外部環境作用的話，房價、租金及市場要求回報水平將會緩慢達成平衡。這在發達國家已經已經形成較為成熟的模式。
因此，房租不會暴漲，各位租客可以放一萬個心了。再有人說租售同權後，房租會暴漲，你就可以問他是不是在開玩笑的？
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