今天是春運的第一天，北方積雪未消，有幾分冷清。
經歷了2019年的樓市淡季之後，這幾天，陸陸續續傳來了疑似回暖的訊息。1月8日，易居研究院發佈了《2019年四季度50城租金收益率研究報告》，數據顯示，在第四季度，50城的租金回報率僅為2.4%。
這個數字，相當於買房之後出租41.67年才能勉強回個本。這中途還不能算上房屋的損耗、物業費、水電費等一系列雜七雜八的費用。
01
91年回本！心疼廈門房東
站長先給大家科普一下租金回報率的算法。現在租金回報率有兩種方法，一種是一年的租金減去房貸後剩的錢，跟你首付加按揭總款的比價；另一種方法簡單一些，就是年租金和房子全款的租售比。
一般情況下，租金回報率能達到6%以上的，就是優良投資；要是達到8%-10%，那就是個金疙瘩了。
但是在國內衡量一處房產的商業價值，首先看地段，然後看學位，租金回報率可以直接忽視掉。原因無他——房價太高，租金太低。
早些年想要當“包租公”的潘石屹，在轉投了商業地產的懷抱之後，營收是一年不如一年，甚至在去年一度傳出了他正在打包出售SOHO辦公大樓準備退隱江湖的傳聞。隨後，潘石屹在微博上表示賣樓不屬實，然後繼續在微博賣蘋果、學Python，做木匠，生活得有滋有味。
相較於潘石屹的雲淡風輕，SOHO中國的財報表現得就沒這位董事長淡定了。數據顯示，SOHO中國在2018年的營收額僅為17.21億元。潘石屹曾在2017年新浪金麒麟論壇上大倒苦水，表示自家寫字樓的租金回報率不超過3%，而銀行的商業貸款利率達到了4.4%，他每年收的租子還不夠還房貸的。
潘石屹一直在強調寫字樓租金回報率低，但很多人沒想到，比寫字樓回報率更低的，是住宅。根據易居研究院在1月8日發佈的《2019四季度50城租金收益率研究報告》，在剛剛過去的2019年第四季度，50個重點監控城市的租金回報率僅為2.4%。
而租金回報率落實到具體城市上，則出現了一個非常有趣的現象，一線、強二線城市的租金回報率普遍較低，而存在感不怎麼高的弱二線、三線城市，租金回報率則相對較高——遼寧省錦州市的回報率最高，達到了3.9%。
除錦州外，牡丹江、烏魯木齊、宜昌和桂林的租售比也相對較高，租售比均達到了3%以上。跟這些城市相比，四大一線城市的租售比就沒那麼好看了，北上廣深均低於2%以下。前幾個月在樓市中一枝獨秀的深圳，剛經歷了一波房價大漲，但租金並沒有漲上去，租金回報率僅為1.4%。
本次租售比排名中，廈門以1.1%的租金回報率位居末尾，要把房子租出去91年才能回本。
02
收益率提升，全靠二手房降價
一二線城市的租售比，其實一直是個老大難的問題。房租高了，房客不高興；房租低了，房東不高興。
潘石屹曾經藉著講商業地產的空隙，對住宅的租金也指畫了一番。他表示，北京、上海的租售比要漲到7%才合適。2019年末，北京樓市經過普遍降溫之後，五環外三室一廳的房屋均價仍在400萬左右，照此計算，房租要到2.3萬元，才能配得上潘石屹的這句“合適”。
然而現實情況是，五環外的三室一廳，大多價格不超過8000元。粗略計算，租金回報率在2.4%左右。租金回報率的表現，實在是無情。要是遇見租房淡季，房租的價格還得再往下壓壓，少則三五百，多則小一千。
如果漂在北上廣深，你多半能夠看到這樣的情形，房價短期內的漲跌，跟房租是完全割裂開的。這也就造成了一個現象，那就是二手房的價格一降，收益率就上去了，比如北京；二手房的房價上去了，收益率也就下來了，比如深圳。
易居研究院王若辰表示，當前二手房市場降溫趨勢未變，二手房仍有調整空間；租金水平與居民收入水平和消費能力有關，短期相對房價波動更加穩定。王若辰預計，在未來幾個月，租金收益率繼續提升的概率較大。
這句話說得有些晦澀，咱們再解析一下，就是二手房未來還要再降溫，租金收益率自然也就上去了。
在米宅日前發佈的2019年12月31個大中城市新房房價（市區）及環比漲幅中，我們可以看到，大連的環比漲幅最高，市區平均漲幅超過了3.15%，一騎絕塵。而其他城市的監控數據，漲幅均未超過1%。濟南房價更是環比下跌4.98%，堪稱是2019年之最。
就站長了解到的情況來看，北京市除了西城區靠學區房依然堅挺以外，其他區域房價均有不同程度的下滑。
2020年已經過去一週，在克而瑞研究發佈的最新數據顯示，1月7日，一線城市的成交指數為34.62，環比下跌6.54%，其中上海下跌11.73%。一線城市的樓市依舊呈現出低迷的態勢。
同日，易居研究院發佈了《2019年12月中國城市住房租賃價格指數報告》，在重點監控的35個城市中，有15個城市的租賃指數環比上漲。四大城市中，北京、上海環比下跌，廣州、深圳上漲，租賃指數同比上漲2.28%。
相比之下，租賃指數的確是跑過了成交指數。
03
去化仍是大問題
現在各大城市的二手房掛牌量大增，房價持續走低，樓市情況並不容樂觀。以南京為例，南京二手房在鏈家的掛牌量高達7.5萬套；而在去年7月份，南京的掛牌量為5.8萬套。也就是說，在這半年的時間裡，南京二手房以每個月2833套的數量快速增長。
具體到南京樓市來看，2019年12月，南京二手房掛牌均價在32513元/㎡，同比上漲7%。受到“公民同招”（即民辦學校不能通過考試等方式提前選拔，只能和公立學校同一時間報名招生，學生就近調劑）的影響，南京市的學區房一路走俏。
雖然2019年南京二手房的成交套數達到了113466套（不包含高淳溧水），同比增長21%。但是，庫存高、去化低，仍是南京市面臨的一大難題。
情況類似的還有北京。2019年，北京新建商品住宅的成交量為36718套，庫存則高達75081套，都創了近年來的歷史新高。在二手房成交量上，2019年北京二手房成交量為14.5萬套，同比下降5.5%。
樓市當前觀望情緒較為嚴重，貝殼研究院預計，2020年新房銷售額增速將向下。新房的支撐力度減弱，尤其是佔據新房市場規模超過50%的三四線城市，整體交易量將下滑。
此外，剛剛業績創下新高的各大房企們，也在2020年謹慎下調了自己的銷售目標。
在新的一年，剛需上車仍是主流，其他省點兒心吧！
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