惠誉：予万科企业(02202.HK)担保95亿美元中期票据计划项下2笔债券“BBB+”最终评级
久期财经讯，惠誉国际评级将万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ，BBB+，稳定)2029年到期、3亿美元、票面利率3.5%的票据和2025年到期、4.23亿美元、票面利率3.15%的票据的最终评级定为“BBB+”。上述票据归属于万科企业子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd.，以下简称“万科香港” )95亿美元中期票据计划。发行所得将主要用于为发行人和该集团的海外债务进行再融资。
万科企业已授予维好协议和股权购买协议，以确保担保人和发行人万科香港拥有足够的资产和流动性，以履行其在中期票据计划下的债务。
上述评级反映出万科企业强劲的财务状况，尽管该公司正在增加对非住宅建筑业务的投资，并扩大住宅建筑销售。惠誉预计，到2019年至2020年，万科企业的杠杆率(以净债务与调整库存比率衡量)将低于20%(2018年为13.3%)，这将赋予其拥有强大的财务灵活性，以应对行业挑战。
万科拥有足够土地储备，可以利用2016年至2018年的房价上涨，提高其盈利能力。这一改善让万科富有灵活性，可以将业务扩展到住房建设以外的领域，从而增强了其抵御房地产行业潜在低迷的能力。
关键评级驱动
健康和可持续的财务状况：惠誉预计，尽管未来18-24个月将面临行业挑战，但万科企业的杠杆率仍将保持在20%以下，从而产生低于同行的利息支出，从而获得成本优势。万科企业进行了大量的土地收购以支持稳定的销量，最终在2018年底总土地储备达到1.495亿平方米(2017年底为1.317亿平方米)，足以满足2021年前的销售需求。惠誉预测在未来三年内，总销售总面积将超过1.55亿平方米。
惠誉预计，万科企业将从住房建设业务中产生强劲的营运现金流。随着2019年房价在市场范围内以百分比中低单位数增长，该业务可能会在2020年之前继续保持较高的毛利率。尽管由于对2019-2020年的房地产行业前景持谨慎态度，万科企业削减了供应商信贷，但在2020-2021年之前，万科企业房屋销售的高利润率将使其营运现金流保持正值。
多样化降低了住房建设风险：万科企业对市场持谨慎态度，与惠誉一致，这让该公司处于有利地位。万科企业在2019年上半年放缓了土地收购，为合同销售增长或将放缓带来的现金流压力做好了准备，并在中国住宅建筑行业以外寻求获利。万科企业向投资性房地产的多元化经营，对于减轻来自住宅建设的日益增加的风险至关重要。由于政策对房价的限制和竞争的急剧加剧，住宅建设的盈利能力可能在2021年后收缩。
多元化的强大执行力：惠誉预计，2019年至2021年间，万科企业将在物流地产、购物中心和写字楼等投资性地产上投资900亿元人民币，截至2019年6月底，万科企业已在其中投入超过300亿元人民币。惠誉认为，鉴于万科企业过去几年在这一领域的成功，其执行战略的能力很强。上述投资规模庞大，但万科企业核心业务产生强劲现金流，以及万科企业在回报率达不到预期时将减少投资。
今年上半年，万科企业的物业管理及相关服务收入，加上投资物业的租金收入同比增长40%，至人民币74亿元。惠誉预计，2019-2020年间，万科企业非开发项目毛利润的利息覆盖率将升至0.43至0.46倍(2018年为0.3倍)，这将提高其偿债能力，并支撑其信用状况。
领先的住宅建筑商，覆盖全国：惠誉预计万科企业将保持其在中国住宅建设市场的领导地位，尽管由于来自主要经济区域首次购房和升级的住房需求强劲，导致临时的政策限制，万科企业的销售量可能会继续增长。万科企业的运营优势在于其庞大的规模、强大的执行力和健康的财务状况，使其在中国竞争激烈且具有周期性的住宅建设行业中能够灵活地控制商业风险。
行业风险限制了评级：惠誉认为全球房地产行业具有很强的周期性。此外，中国的住房建设市场仍然受到政策和监管的驱动，政府的目标是为普通大众提供可负担住房，并抑制投机性需求。
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