本報記者 付魁 劉頌輝 上海報道
119.5平方公里，參照經濟特區管理，上海自貿區臨港新片區的總體方案公佈106天后，區域內樓市已由“火爆”趨於平靜。
近日，《中國經營報》記者探訪保利玲瓏公館、中建錦繡熙岸、中鐵建臨港17區、頤景園江南院、東方頤城和同潤金色橘苑等項目發現，各家售樓處的接待情況正在悄然發生轉變，來訪人數減少，不見此前一樣出現火爆看房的場面。
“8月份前來看房的人多，銷售員都不夠用。現在只要是客戶有意向購買，我們講一天都願意。”頤景園江南院的一名銷售經理說。
據上海中原地產數據顯示，10月份，上海新建商品住宅成交面積53.8萬平方米，環比減少31.9%。從區域表現來看，青浦區藉助多個項目集中開盤，成交排名全市第一，而南匯區（臨港新片區範圍）成交量下降到全市第二。9月份，臨港新城成交面積環比縮減50%，市場降溫明顯。
此外，樓市迴歸理性之餘，在各大品牌開發商雲集的臨港區域，存在的項目停工閒置、樓盤質量等問題也不容忽視。
針對項目推盤和土地儲備等問題，記者致電致函保利發展、中建東孚、中鐵建等企業。保利發展證券部門相關負責人表示，公司在某個地方投資是看好其發展前景，具體需要與品牌部聯繫再回復。截至發稿，中建東孚和中鐵建方面未有回應。
根據臨港新片區此前對外發布的消息，在10月16日順利出讓2幅產業地塊的基礎上，若干住宅、研發等性質土地即將進入出讓流程。
市場逐步降溫
上海自貿區新片區的政策利好消息，給臨港樓市注入了“強心針”。記者此前實探臨港樓市發現，每個在售樓盤都接近爆滿，道路兩旁停滿私家車，售樓處人山人海。
新片區成立三個月後，記者再次來到臨港，售樓處很少有購房者前來諮詢，與之前所見到的場景形成鮮明對比。
在上海市浦東新區漁港路256弄230號的保利玲瓏公館，售樓處門口掛著“我們還有房”的標語，但是走進大廳的半個小時裡，除了記者並沒有其他訪客。
與保利玲瓏公館相距不遠處的臨港17區和中建錦繡熙岸，同樣也“無人問津”。記者瞭解到，臨港17區屬於公寓式酒店，對購房者無社保要求，目前還剩餘60套左右房源；中建錦繡熙岸目前僅剩124平方米的大戶型房源。
在上海市浦東新區祥凱路與祥波路交叉口西南150米的頤景園江南院，記者大概在售樓部待了40分鐘，沒有看到購房者前來諮詢。記者瞭解到，該項目的小高層均價在2.3萬元/平方米左右，總價為200萬～300萬元，別墅單價在4.3萬元/平方米左右。雖然房價沒有上漲，但是首付比例要求為50%。
“開發商需要回款。”該項目的銷售經理直言，購房的首付可以做“首付貸”，只要不影響房貸，可以用消費貸或者是信用卡貸。
位於上海市浦東新區崇實路189號的東方頤城，共推出780多套。目前，小高層所剩房源不多，多數為聯排別墅房源。
據上海鏈家發佈的數據顯示，今年三季度，上海成交活躍的板塊中，臨港新城的新房成交2810套，套均總價296萬元，成交均價為每平方米27885元，新房成交量為上海各大板塊第一。9月份臨港新城新房銷量544套，10月份銷量為245套，各板塊排名中從第一滑落到第三位。
上海中原地產首席分析師盧文曦指出，臨港新政的出發點是吸引更多的企業和人才，但是配套設施並不完善，一時“火爆”過後出現的“冷淡”很正常。臨港樓市不會出現房價大幅度上漲，個別樓盤價格小幅度上漲屬於正常現象，是為了配合營銷需要。
高溢價地塊停工
在臨港新片區，房企對土地的需求量大，拿地越來越難，但其實走在主城區，仍然可以看到很多樓房尚未完全竣工。
環湖西一路和西二路之間是臨港主城區的核心區，步行2公里即是政府機關和軟件產業園等。在環湖西二路與黃日港北路口，記者看到多個建築工地正在有序施工，塔吊來回擺動作業。
不過，在雲鵑路的玲瓏悅庭小區對面，一處建築工地的四周被綠色紗布包圍著，裡面多幢大樓建到第九層，大樓的主體結構已經完工卻都是毛坯結構，工地裡不見任何施工人員。
記者爬上圍牆往工地裡面看到，建築垃圾堆積成山，長滿雜草，一樓的鐵門生鏽。一位玲瓏悅庭的業主介紹，該處工地自2017年下半年停工，接近兩年沒有開工。
記者調查發現，該處工地為浦東新區臨港新城主城區WSW-A1-3-2地塊，由上海錦繡投資管理有限公司（以下簡稱“錦繡投資公司”）在2013年12月20日以3.82億元競得，溢價率490%，樓板價1.56萬元/平方米。彼時，遠遠超過周邊的房價，創下上海最高土地溢價紀錄。
2019年10月31日，負責臨港新城主城區WSW-A1-3-2地塊的施工方負責人鄒先生確認，相關工程停工以後一直沒復工，具體原因需要諮詢開發商。
時間的指針撥回到6年前，錦繡投資公司在臨港新城高溢價競得WSW-A1-3-2地塊，還以3.02億元競得浦東新區臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊，溢價率同樣高達406.88%，該地塊最終被開發成以花園洋房為產品的嘉和美苑項目，目前嘉和美苑項目已售罄。上述停工的地塊則計劃開發為擁有度假酒店產業、甲級辦公樓的永嘉星匯項目。
記者探訪發現，永嘉星匯售樓處的大門被鎖住，已經人去樓空，透過玻璃門看到，大廳裡還擺放著售樓沙盤。知情人士透露，該售樓處經常關閉，電費也是由物業公司催著才會繳納，而永嘉星匯爛尾與開發商的資金鍊有關。
天眼查顯示，錦繡投資公司的母公司是大連永嘉集團有限公司，實控人為戚士新，公司經營範圍是國內一般貿易、房屋開發、項目投資、建築工程施工、機電設備安裝、裝飾裝修工程施工和自有房屋租賃等。
根據項目是否爛尾和囤地等問題，記者多次致電錦繡投資公司和永嘉集團，均未獲得正面回應。永嘉集團辦公室一名負責人表示對該項目的相關問題不太清楚，無法作出解答，其隨即向記者推薦另一個部門的電話，但是撥打過去無人接聽。
針對項目是否爛尾和土拍等問題，記者聯繫臨港新片區管委會併發送採訪提綱，相關負責人表示，職能部門正在對此作出調查處理，暫時不方便回應。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，由於臨港區域人氣不足的狀況，從企業開發節奏角度來說，會適當控制商辦項目的建設進度。當前，有多家激進拿地的企業，進入開發狀態基本呈現虧損。因為虧損，所以開發節奏放緩或者乾脆不開發。滴水湖周邊多個商業項目正在建設，但是一旦開業，效果也難言樂觀。因此從拿地的決策層面來說，以後企業應該更加理性一點。
眾房企“圍獵”
相比之下，臨港新片區自規劃以來，土拍市場並不火熱，沒有給住宅土地市場帶來太多利好。據記者不完全統計，臨港新片區暫無住宅土地掛牌出售。
10月25日，上海土地市場掛牌出讓兩宗地塊，其中一塊位於臨港區，名稱為臨港南匯新城WNW-A1-9-1地塊，為商辦、餐飲旅館業用地。出讓面積為9751.9平方米，容積率為2.5，起價17080萬元/平方米。
臨港新片區成立後先行啟動區域後首個推出的即是工業用地臨港重裝備產業區B09-03地塊（201911301號），之後推出臨港新片區科技城A03-02產業類研發地塊。
事實上，在住宅市場方面，臨港新城及海灣板塊自2013年以來總共成交30幅住宅用地，總建築面積173萬平方米。
上海中原研究院統計，臨港新城及周邊待上市項目與地塊數量共9個，潛在供應套數約3277套，貨值84.5億元。
相比於去臨港購房的投資客，更具“眼光”的還有房地產開發商。截至目前，臨港新片區已入駐的開發商有港城集團、綠地、綠城、萬科、保利、陸家嘴、中建等。
上海一家大型開發企業的內部負責人介紹，新片區具體實施細則還沒有出臺，開發商一般都不願意出面討論市場。公司在臨港區域擁有的大多數土地和項目都在建設中，沒有對外公開，因此基本沒有形成新增供應量。對於拿地策略，其表示：“臨港好久沒有通過招拍掛出讓住宅用地，企業拿地都在等政府如何批覆，畢竟計劃趕不上變化。”
張宏偉認為，目前臨港區域主要現象是住宅用地推出較少，如果出讓的話，依然會引起品牌房企積極出手，通過產業導入等方式進行佈局。
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