一直鮮有供應的北部區域，在今年成功爆發。近期諮詢最多的當屬未來科技城片區兩大熱盤未來金茂府·悅公館和金辰府，同為北五環外剛需上車盤，究竟該買哪個？商報熱點區域探訪，本週便帶您一探究竟。
價格與首付：
金辰府東西向驚現普宅
對於剛需上車盤來說，價格尤為關鍵。
金辰府個別樓座為東西向，均價約為4萬元/平方米，最小戶型89平方米，總價精裝修356萬元起，因為符合普宅標準，首套房首付比例為35%，購房最低門檻僅為126萬元，該戶型也成為不少“差錢”剛需客的首選。
其中，12號樓開盤當天已就售空，同為東西向的1號樓目前所剩房源也不多。此外，金辰府南北向房源均價則在4.7萬元/平方米，總價419萬元起。需按照非普通住宅標準執行，首套房首付比例要高出5%，最低首付為168萬元，房屋總價也要高出60萬元左右。
據未來金茂府·悅公館銷售人員介紹，項目初步定價約為5.1萬元/平方米，最小戶型77平方米，總價390萬元/套起，因為是非普宅，首套房首付比例40%，為156萬元，比金辰府89平方米的上車門檻還高了30萬元。目前該項目處於排卡階段，預計本月底開盤。
戶型與品質：
金茂77平方米超9米麵寬
除了價格，剛需上車的另外一個關注點便是戶型。
兩個項目定位皆以承接未來科學城的住房需求為主，精裝修交付，產品設計普遍迎合當下年輕一代的審美標準。
社區設計上，金辰府為封閉式社區，圍合設計，人車分流，內部植被覆蓋率35%，整體容積率2.5。
未來金茂府·悅公館則採用辦公+住宅混建的開放式社區設計，未來人流量會超過金辰府。對此，銷售人員一再強調，住宅部分每棟樓都有入戶門禁，同時給住宅以綠植包圍做隔離，但綠地只能靠附近的濱水公園。容積率方面，未來金茂府·悅公館的容積率在3.8-4.6，也成為這個項目最大的BUG。
在房源供應數量上，未來金茂府·悅公館不及金辰府的1/5，整體僅提供244套房源，但卻有5個戶型可供選擇，包括77平方米兩居、88平方米三居、89平方米三居、90平方米大兩居、97平方米三居，其中90平方米大兩居可靈動改為三居使用。
金辰府一共有18棟樓，房源約為1300套，戶型方面只有89平方米三居和143平方米四居兩種。
目前來看，未來金茂府·悅公館最搶手的應當是最小戶型77平方米，主臥、次臥、客廳三面朝南，整體面寬超過9米，短進深、採光好。加上金茂品質，可以說是近年剛需上車難得的項目，如果非要挑個缺點，得房率不高可勉強算一個。銷售人員表示，該戶型實際使用面積約為55平方米左右，得房率近75%。為彌補這個缺陷，項目給三大南向窗戶均配有飄窗。
其他戶型方面，目前未來金茂府·悅公館唯一有樣板間的只有90平方米兩居，最打動剛需客的就是該戶型北向的書房與主臥相連，讓主臥空間更為寬敞。對於年輕人而言，空間居住的舒適度要求會遠遠大於功能性，在人口不多時，可以自由選擇做書房還是衣帽間；當居住人口升級後，也可改造為嬰兒房。
此外，90平方米兩居戶型南向面寬達到了9.3米，大面寬短進深的設計也讓整個戶型舒適度提高。
金辰府89平方米三居設計的功能性更強，適合有三居需求、但首付款有限的一家三口。但該戶型餐廳正對衛生間，雖然設計了乾溼分離作為“緩衝”，但仍有客戶介意。此外，明廚暗衛，長方形格局，進深較長，北向採光會受到影響。另外，該戶型雖為三居，但北側次臥不到7平方米，做小臥室略顯侷促。
精裝修方面，未來金茂府·悅公館植入了新風系統、降噪系統、智能家居系統、安全防衛系統等，雖然是限競房產品，但並未減配。金辰府精裝修標準也很高，剛需產品的3000元/平方米的精裝修標準還是值得期待。
區位與配套：
金茂地鐵上蓋 金辰府配備班車
此外，對於剛需上班族而言，交通配套也是重點考慮的對象。
未來金茂府·悅公館位於金辰府正東5公里，雖然同屬未來科學城片區，但二者交通配套卻差異較大。
未來金茂府·悅公館則緊鄰地鐵17號線未來科學城南區地鐵站（在建），屬於地鐵邊上的項目。17號線是一條貫通昌平、CBD、亦莊的重要線路。2022年17號線開通後，可接駁10號線、13號線、1號線和6號線，出行便利。
相比之下，金辰府的交通配套就沒那麼出彩。它距離5號線天通苑北站4公里左右，換乘公交需要35分鐘左右，自駕約為20分鐘；距17號線未來科技城南站（在建）4.3公里，換乘公共交通需要大約50分鐘，自駕約為17分鐘。
為彌補這個BUG，金辰府將提供班車服務，約15分鐘一趟，從6:00到22:00，滿足上下班需求。
此外，金辰府因地處成熟社區附近，商業和教育配套相對完善，除項目配建的3000平方米幼兒園外，周邊還有首都師範大學附屬中學、北七家社區衛生服務中心、北七家建材城等，但建材城附近較為混亂。
未來金茂府·悅公館的配套則更顯時尚。教育方面，有未來科學城第二小學、北師大附中；商業配套上，周邊在建有10萬平方米商業配套——保利未來大都匯。項目交房時，商業也將進入營業期。
北京商報記者董亮 王寅浩
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