2019年10月，武漢成功出讓多宗土地
光谷，再次成為爭奪的焦點。
聯投、正榮、南山、中城分別拿下花山及光谷東地塊，11252元/平、10438元/平、12363元/平、14629元/平。
畢後，跟衛冕失敗的花山地王，建發的朋友聊天。他笑著說，看來大家都很看好光谷的發展啊。
確實，光谷東及花山板塊，隨著主城的超負荷運轉，承載了下一個光谷三十年的發展構想。
光谷向東，已達成共識。
一時間，商業、住宅、大平層、公寓、超高層，將這裡的房地產行業水平，推向了世界級的高度。
但一片繁榮的背景下，卻有一個不容忽視的問題——
光谷東及花山板塊，2019年就有超過1000套別墅產品，出現滯銷！
不禁要問，光谷的朋友們，難道沒有一個別墅夢嗎？
01
整個光谷的剛需，非常的旺盛，一撩就著。
然而，除了高層住宅產品外，
改善及投資屬性的別墅、公寓、商鋪物業，都出現了滯銷。
今天我們有必要先聊聊光谷的別墅，怎麼了？
首先，我們來對光谷的別墅進行一個畫像。
（高低配樓盤效果圖）
高低配，高層搭配別墅的產品規劃設計。
疊墅形態的別墅，4層半的多層，1、2層為1戶，小部分送花園；3、4層為1戶，送露臺，面積一般在160——180平。
價格，基本是毛坯銷售，26000元/平，440萬/套
乾脆，就從這三個維度，著手進行對比、分析，看到問題所在。
高低配，是指樓盤由兩種或多種高度不同的物業組成。通俗的說，把姚明跟潘長江放在一塊，就是高低配。
別墅公攤面積小、得房率高、實用面積大、建設成本低。關鍵是，售價高，這也是開發商趨之若鶩背後的邏輯。
而高低配別墅產品，最大的問題在於私密性。別墅業主的家庭生活，彷彿暴露在眾目睽睽的高層業主眼皮之下，成了他們眼中獨特的景觀。
疊墅的優勢是總價可控，戶型面積較小。但卻無法滿足別墅有天有地的居住訴求，體驗感會有無法彌補的遺憾。
最後是價格，炙手可熱的光谷，價格也是水漲船高。
花山的兩大地王，高層售價為19000元/平（精裝），而別墅一般比高層的定價高出35%左右，因此26000元/平（毛坯）的價格，倒也算合理。
440萬的房價+50萬元裝修=500萬。
這個總價，像尖尖的漏斗一樣，會篩掉很多客戶，也將硬傷放得無限大。
能夠接受高價格的客戶過於挑剔，選擇包容的客戶價格門檻又過高， 這就是光谷目前別墅滯銷現狀的情由。
那麼當年關山大道創業的理工男，經過三十年的沉浮，也是一個女人的丈夫、一個孩子的父親、一個父母的兒子，也需要享受天倫之樂，他們的別墅夢在哪裡落地呢？
02
在展望光谷的別墅夢之前，有必要回望一下武漢別墅市場的發展歷史。
2001年以前，沌口和光谷為了迎合外籍人才的需要，專門為其修建金色港灣和虹景花園，單純的滿足外國人的居住需求。
2001年到2010年，紅蓮湖、盤龍城、南湖、金銀湖、湯遜湖、後官湖等區域，以湖景為賣點，開發了純別墅或別墅配多層的項目。
2011年後，主城區開始出現了大量高低配的別墅產品。
金銀湖、湯遜湖等傳統別墅區在城市擴容下，高速發展，開始出現人多、車多、喧囂的城市化特徵。
光谷東、白沙洲、花山等片區，在上一輪房價上漲中，當仁不讓。高層、疊墅產品都出現一個大級別的漲幅。
一個是居住環境的選擇、一個是價格範圍的優勢——讓紅蓮湖、後官湖成為首席別墅區的代表，現承擔著武漢70%以上主流別墅產品的供應，泛指聯排和雙拼。
（四環外別墅實景圖）
03
今天主要談光谷的別墅，她所對應的別墅區是紅蓮湖板塊。這是時會有幾個問題，撲面而來
紅蓮湖在哪？
如果以光谷東為中心，鄂州的葛店在光谷東的東邊11公里、紅蓮湖在葛店南邊10公里、梧桐湖又在紅蓮湖南面13公里。
也就是說，目前想在光谷買到聯排別墅，最近的地方，就是距離東湖高新管委會20公里，車程30分鐘的紅蓮湖板塊。
紅蓮湖的別墅項目有哪些？價格如何？
北大資源蓮湖錦城，少量聯排、雙拼、高層在售，聯排11400元/平、雙拼17000元/平
聯發紅墅東方，目前別墅處於封盤狀態，銷售節點待定
恆大金碧天下，僅餘少量300平以上的雙拼別墅在售，均價14000元/平
合景悅湖四季，清盤，往期均價12000元/平
信基麗池，清盤，往期均價17000元/平
鄂旅投御合院，一期產品清盤，二期產品即將加推
不難看出，片區內的別墅，賣得還不錯，起碼比光谷東火。區域內，2019年能夠預見的別墅項目真不多，可以確定的，是鄂旅投御合院即將加推的二期新品。
紅蓮湖的別墅，為什麼能夠賣得比光谷東還好？
2011年，東湖國家自主創新示範區總體規劃就指出，魯巷是副中心、而光谷東才是中心。不是因為光谷東的地理條件有多優越，而是因為光谷特殊的地貌所決定。
光谷像一座三面環水的半島，北上是東湖、嚴西湖；南下是湯遜湖；西邊是南湖，只能往東走。先知先覺的管理層早早的預見了未來，作出了決定，為光谷的下一個三十年的發展，劃了一大片自留地，肆意成長。
時至今日，再說光谷東的中心位置，應該沒有人會懷疑。而光谷東境內沒有湖泊，最近的葛店紫菱湖開發較早，已無規模別墅用地。紅蓮湖作為光谷東的後花園，成為別墅的首選區域，不足為奇。
紅蓮湖板塊除了有湖和別墅，還有什麼？
她可以是一座島。
9月24日，武漢市規劃研究院發佈了中國•光谷科學島城市設計方案國際徵集公告，同時其規劃建設範圍隨之公佈，總用地面積約16.8平方公里。
鄂州紅蓮湖科技園納入光谷科學島的研究範圍。
（規劃範圍示意圖）
她可以是一座兒童城。
位於廟嶺互通南邊，靠近紅蓮湖北岸，佔地面積約6728畝的童世界主題公園，已經全面動工。規劃為“全室內、全天候、全季節”的大型主題樂園，面向2-15歲的少年兒童。作為全國15個童世界之一，紅蓮湖童世界有33個大型遊樂項目，規模不亞於迪士尼。
（恆大童世界效果圖）
她可以是一所學校，
華中師範大學附屬學校、華師一附中光谷分校（貼近鄂州）、中國地質大學未來城校區均已開學。
（中國地質大學未來城校區實景圖）
她可以是一條路。
紅蓮湖片區，規劃有新城大道、紅蓮大道和輝煌大道三條縱向主幹道，與武黃高速、金碧大道相連接，通過規劃中的未來三路、高新四路、高新六路等道路連通光谷東。
地鐵30號線的走向為黃家湖——高新四路——鄂州紅蓮湖，全長約33公里。
她可以是一個U盤。
與紅蓮湖一衣帶水的長江存儲，作為國家存儲器基地，僅1號廠房的總投資就超過200億美元，計劃2023年前後能在全球市場中獲得20%的佔有率。
她可以是一座機場。
順豐國際機場就在武漢和鄂州的交界，總投資610億元，規劃用地75平方公里。將成為全球第四個、亞洲第一個專業貨運機場，計劃2020年建成，2021年投入使用，預計到2025年，年貨運吞吐量達到245萬噸。
迴歸到別墅、迴歸到紅蓮湖的別墅，有一個忽略的維度，就是別墅與高層的選址區別。
高層，哪兒堵車往哪選準沒錯，別墅基本都在郊區，還真是門技術活。
周邊除了生態，還要有學習、商場、醫院、產業，因為別墅生活，是工作、社交、休閒的延伸，而不是割裂。
紅蓮湖補充著、物美價廉著光谷的人居生活，作為別墅產品繞不開的道，熱銷也就不足為奇了。
04
也許你剛剛被撩到，又或是覺得老秦講到的紅蓮湖別墅市場，有點道理，卻無法迴避兩個無奈的現實。
第一，紅蓮湖乃至整個武漢的別墅會越來越少。
2019年8月13日，東莞市明確指出，居住項目內嚴禁建設別墅，同時低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。
山東、上海、寧波、襄陽、合肥等城市全面啟動排查違規違建別墅項目。實行多年的“禁墅令”已經開始顯現疊加力度，使得別墅成為只出不進的“孤版貨源”，未來或將逐漸退出一手市場。
第二，紅蓮湖及鄂州板塊的樓面地價水漲船高。
2019年7月22日，中國移動湖北分公司開通了鄂州首部“027”的固話，標誌著“武漢鄂州通信一體化”工作取得關鍵性突破。
一石激起千層浪，武鄂同城的呼聲再度高漲。鄂州市，特別是葛店和紅蓮湖等板塊劃到武漢，只是時間的問題。
覆盤鄂州的房地產市場，2018年全年，鄂州新建商品房銷售27198套，銷售面積300.43萬平方米，同比+12.23 %；對標武漢的16.49萬套，鄂州已不容忽視。
其實，敏銳的開發商已重倉囤地、伶俐的投資客已踩點佈局。
金地集團重倉葛店4宗地塊，合計建築面積80萬方，樓面地價4914元/平
康橋地產5.2億元獲得梧桐湖104248平土地，樓面價2771元/平
合景泰富5.95億元拿下梧桐湖129890平項目
中建三局包攬葛店4宗商住用地，總成交價454081萬元，總面積302721平，樓面均價5232元/平
05
鄂旅投御合院二期，作為紅蓮湖板塊內可以確定在2019年內推出的別墅項目之一，是百萬光穀人別墅夢的伊甸園，我們應該聚焦於此。
（鄂旅投御合院區位圖）
鄂旅投御合院項目具體坐落於紅蓮湖東岸，西面緊鄰紅蓮湖，東面為市政主幹道輝煌大道。項目整體佔地面積14萬方，建築面積15萬方，分為兩期開發，一期別墅已於2017年開盤售罄，現已交房。
主軸靠南為本項目即將推出的二期，佔地面積6.2萬方，分為別墅、高層兩個板塊開發，目前即將推出的是二期純別墅地塊—瀾岸，總建築面積3.6萬方。
說實話，項目的優劣好壞還是能通過建築參數看得出來的，甚至說為了達到什麼犧牲什麼也是可以揣摩的。
比如，御合院二期別墅產品中，綠地率高達35%，容積率低至0.7，是區域內建築密度最低的純別墅墅區。要知道，傳統高低配社區的容積率一般是2.5以上。
往往，容積率是決定舒適性的必要條件。
（鄂旅投御合院實景圖）
首先需要強調的一點是，御合院二期採用縱軸線和橫軸線的佈局形式，用主體景觀安置在縱軸線中，建築安置在兩側。
這樣做的好處是，能夠形成主次有別的院落區分，體現出中式建築群體組團的佈局空間。
不單如此，開發商在沿湖區域的類獨棟產品，不惜土地的採用了實體院牆圍合成一個院落，為的是打造一個私密的居住空間。
（鄂旅投御合院實景圖）
其次，在中間區域的聯排產品，會有一個獨立的公共休息區。這種佈局，摒棄了傳統圍合院落死角的弊病，還拉大了樓間距。
再次我們從建築風格看，御合院採用簡歐式建築立面風格，設計上延續了地域文化，吸納東方建築精髓：大屋簷、三段式、中軸對稱等，又融入了簡歐建築風格帶來的立面流暢線條，能讓建築在保有中國內涵的基礎上多元化發展。
（鄂旅投御合院實景圖）
另外在園林景觀上，御合院有4萬方的中式園林覆蓋面積，是中山公園的8分之1。配以小品、溪流、亭廊，再輔以層次豐富的花卉樹木，營造出素雅、寧靜、精緻、意蘊的新中式街巷園林。
呼應“梅、蘭、竹、菊”花中四君子，從總體上把項目規劃成四個庭院組團，又由景觀軸串連成一個有機的整體，達到推窗見景，湖光伴人居的生活體驗。
還有一些細節，能夠看到開發商的用心之處。比如，為了湖邊防潮，項目採用了打樁穩固處理、70釐米架空層工藝 。
在配套方面，御合院項目自帶1.5萬方商業街、三班幼兒園、高端生活會所。
不惜成本，打造區域內首個地下停車場。
最後，是戶型設計。也是鄂旅投御合院在各項公建部分產品力均好的情況下，彙集到私人生活空間的真實兌現。
看完戶型圖就會發現，別墅擁有的花園、三層樓的空間感、客廳3.6米層高的尺度感、二三層的私密性，這個項目得到了極大程度的呈現。
細心點的朋友可以看到，對於聯排別墅業主來說，每個戶型都有南北雙花園及大尺度露臺，能得到了很多項目不具備的戶型元素。
對於片區內首創的240平的類獨棟產品，南、西、北三面大花園，二、三層共設有三個露臺、兩個陽臺，甚至超過獨棟別墅的配置。
寫在最後：
復看這個項目，其實核心想表達的是，這是當下在光谷樓市裡比較難得的產品形態的綜合呈現。
首先，這是一個總價範圍還不錯的純別墅類產品；第二，作為距離光谷東最近的聯排別墅供應，需求及城市紅利正在持續性的釋放；第三，因為鄂旅投開發商的國企背景及擁有30家景區的經濟實力，整個項目的產品力幾乎是毫無保留的投入，從現場效果看就知道企業對產品的投入與要求。
而這樣的產品，在如今這個預售證限價、紅蓮湖板塊價值涅槃的時代，則是對消費者最大的犒賞。如果你剛好有這一塊的需求，或許可以考慮下，因為未來聯排別墅產品，真不會太多了。
鄂旅投御合院二期，145—185聯排別墅、240平類獨棟別墅產品，即將於2019年11月公開。
光谷別墅這一塊的短板差不多就已經補足了！
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