11月20日，最新LPR（貸款市場報價利率）出爐。1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR也下調5bp至4.8%， 為首次下調。
於是市場上便有很多躁動的聲音：“央行降息啦！樓市拐點？”，“樓市格局即將改寫！”等等，可見現在人們對於房地產市場過於敏感，總能把芝麻大點的事兒，編排成歷史轉折的大劇。
這裡就不再多費唇舌解釋什麼是LPR，只要簡單地記住，未來的房貸利率高低，不要再盯著貸款基準利率，主要看LPR就夠了。
房貸利率“換錨”
事情可以追溯到今年8月25日，當日央行發佈了《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，我們挑重點精簡來看：
1）自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
解讀：
個人住房貸款利率=最近一個月LPR+加點
這個操作等於限制了房貸利率的底：不能低於LPR。
此外，目前LPR有1年期和5年期以上兩個品種，每月報價一次。 5年期以上的LPR基本就是給房貸這樣的長期限貸款定製的。
2）借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
解讀：
房貸利率不會每個月都跟著LPR走，最多一年調整一次。不過加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
並且預計銀行出於降低自身利率風險考慮，會傾向於要求客戶每年做一次重定價。
3）首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
解讀：
過去銀行在放貸時“各自為政”，利率低至7折，亦有上浮百分之三四十的，央行管理起來很頭痛，多是採用“窗口指導”，如今設定統一標準，更便於集中管控。
此外，限制二套房利率最低要在LPR的基礎上至少再加0.6%，明顯是為了抑制炒房和多套房。
4）人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制……確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
解讀：
之前全國購房辦理按揭都一樣，使用一個基準利率，然而各個城市的樓市調控力度並不一樣，金融環境也不一樣，如今央行把各個地方的房貸利率交給各地決定。
比如樓市太火按不住的城市，可以直接指導LPR上浮。經濟不振資金流出的城市，可以指導LPR不上浮。
總體來說，這項政策本身並非直接提升或降低現有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上，
對房貸利率執行更為嚴格的規定。所以政策的核心目的就一個：提升央行對樓市的調節管控能力。把樓市貨幣政策單獨化，調控精準化，讓貨幣政策支持實體和限制樓市不衝突，讓央行降息降準等貨幣政策沒有後顧之憂。
簡而言之，就是央行想呵護實體經濟，又怕像過去那樣把房地產給一起刺激了，把它單獨拎出來差別對待。
所以我們看到，在LPR改革以來，1年期的早早便降了，而5年期卻一拖再拖，就是防止資金流向房地產，更多引導資金投向實體經濟（1年期LPR更多對應企業貸款利率）。
LPR實施後的房貸利率真實情況
考慮到個人住房貸款主要是5年期以上，那麼根據最新的LPR報價，即首套房貸利率的下限變為4.80%（較貸款基準利率下降10BP），二套房利率和商業用房下限變為5.40%。
對於原來首套房貸利率有折扣的城市，比如上海打95折，按5年期及以上算即4.655%，新政之後利率反而要上升14.5bps，
而且是至少。而對於原先首套房貸利率有所上浮的城市，比如北京上浮10%，為5.39%，銀行大概率不會因為利率下限降低就隨便降低實際貸款利率，那麼實際利率不會有太大影響。
從實際情況來看，自LPR改革以來，一二線城市的一二套房貸平均利率反而均出現不同程度的上浮，截至2019年10月份：
4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份上升2BP。二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份上升3BP。
4個一線城市10月LPR房貸利率
7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份上升3BP。二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份上升5BP。
7個二線城市10月份LPR房貸利率
而全國數據也印證了這一點，無論是全國首套平均房貸利率，還是二套平均房貸利率，在8月之後依然維持了上漲的趨勢， 其中首套8-10月上漲了5BP至5.52%，二套上漲了6BP至5.84%。
2018年以來首套及二套房貸平均利率
加點才是房貸利率決定因素
通過上述分析我們不難發現：
即便先前（8月20日）首套房貸利率的下限（LPR）要低於原先的貸款基準利率5BP，但是各地銀行基本都在LPR的基礎上進行了加點，加點之後要比原先的基準利率更高，並且二套房貸上行更明顯。
就是說，房貸利率並沒有隨著LPR利率下降，而是會受“加點”機制影響保持平穩，甚至有小幅上行。
可見個人房貸利率是否會下降，加點可能是比LPR基數更重要的影響因素，而加點的多少還要看各地對房地產的態度。
央行在《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中重申，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
至少目前來看，房地產市場仍處於高壓態勢並未放鬆，部分銀行有可能會“自覺”上調加點基數，房貸利率波動不會大。LPR的下調並不足以導致市場出現再次反彈。
總而言之，沒有豔陽高照，也沒有電閃雷鳴，未來的房地產市場仍然還是一個“穩”字，房住不炒照舊，不以房地產刺激經濟照舊，風微浪穩，一切照舊。
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