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央行又降息了！
時隔一個月後，貸款市場報價利率（LPR）再次下調。這一次，5年期以上LPR也下調了。今年8月，央行明確銀行發放貸款參考LPR定價，LPR成為央行引導貸款利率方向的指針。也就是說，貸款利率走向何方，LPR是最重要指標！
LPR報價走勢（圖：央行官網）
全國銀行間同業拆借中心20日公佈數據顯示，1年期LPR為4.15%，較前次下降5個基點；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個基點。後者是8月公佈以來的首次下調。
16天四度“降息”
自11月5日以來，央行已經四度“降息”，加大逆週期調節的態度不言而喻。
今年8月，央行宣佈改革完善LPR形成機制，其中最顯著的變化是將LPR與公開市場操作利率（主要指MLF利率）掛鉤，即LPR報價=MLF利率+加點。由此，MLF成為LPR的關鍵變量。
11月5日，在央行續做到期MLF時，操作利率由3.3%下調至3.25%，為2018年4月份以來首次調降，超出市場預期。民生證券首席宏觀分析師解運亮日前指出，未來央行可能會在每個月LPR報價前一週均開展MLF操作，以引導LPR變動。
11月18日，央行開展1800億元7天期逆回購操作，利率從2.55%下調至2.50%，這是自2015年10月以來央行首次下調公開市場逆回購操作利率。與1年期MLF相比，7天期央行逆回購扮演著短端政策利率的角色，被不少人視為“真正的降息”。
11月19日，財政部、央行開展500億元國庫現金定存，期限為1個月，中標利率降至3.18%，比上一次中標利率低2個基點。雖然國庫現金定存利率是市場化招標的結果，政策基準作用不明顯，但反映出銀行機構的短期負債成本有所下降，從而為LPR等利率的下行創造了條件。
簡單看懂什麼是LPR
1、什麼是貸款市場報價利率（LPR）？
LPR是由各報價行根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心（CFETS）計算得出並公佈的基礎性的貸款參考利率，是銀行貸款利率定價的主要參考基準。
2、新LPR有哪些關鍵變化？
主要有五方面：一是以公開市場利率（MLF）為基礎報價生成，二是增加5年期品種，三是報價行範圍擴大，四是報價頻率由每日改為每月20日，五是計算方法由加權平均改為算術平均（這使小行的報價權重和工商銀行等大行的報價權重一樣）。
3、個人住房貸款從何時開始參考LPR定價？
從2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以LPR為定價基準加點形成，因為房貸期限較長，所以參考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前，已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
5年期以上LPR首現下調
值得注意的是，此次5年期以上LPR也下調了。這是自8月首次發佈以來，5年期以上LPR第一次出現下調，之前一直穩定在4.85%的水平。
定價基準降了，房貸利率會隨之下降嗎？
沒那麼容易，房貸利率=5年期以上LPR+加點；LPR變了，加點也可能變，最終房貸利率取決於LPR與加點共同變化的結果。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次5年期以上LPR下調5bp，有助於降低剛需購房群體房貸成本，在當前穩增長前提下也有利於房地產市場保持平穩發展。
“5年期LPR下調並不等同於房貸政策正在放鬆，旨在一定程度降低企業中長期信貸融資成本。”交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀認為。
謝運亮表示，在我國金融機構貸款中，中長期貸款餘額規模遠高於短期貸款餘額，下調5年期LPR利率對於降低貸款加權平均利率能起到更明顯的效果。基建貸款期限較長，融資成本更多與5年期LPR利率掛鉤。預計明年基建投資較增速較今年有進一步提高，下調5年期LPR利率能配合基建投資發揮託底經濟的作用。
5年期以上LPR下調並不能簡單等同於房貸政策在放鬆。
融360報告指出，考慮到年底兩個月銀行的信貸額度較為緊張，預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定，下行的可能性較小。
釋放三大信號
在11月MLF和逆回購利率下調後，市場預期1年期LPR肯定下調，但五年期LPR存在分歧，因此5年期LPR下調略超市場預期。本次LPR調整釋放三大信號：
1、強化MLF錨的作用
今年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革後LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。在此之前已進行了三次LPR報價。
總體看，此前三個月來LPR下調幅度呈逐漸收窄態勢——8 月20日一年期LPR下調10bp、5年期以上LPR下調5bp；而9月20日一年期LPR下調5bp、5年以上LPR維持不變；10月21日，兩者利率均未變動。
10月LPR保持穩定，說明商業銀行資金成本很難進一步下降。央行在11月初下調MLF、逆回購利率，本次LPR下調是MLF下調後的反映，強化了MLF錨的作用。
在沒有MLF到期的情況下，央行在10月、11月中旬兩次新作MLF，一方面是進行中長期流動性投放和對沖繳稅，另一方面也是加大MLF操作規模、提高操作頻率來強化LPR錨的作用。
2、降低實體經濟融資成本，加強逆週期調節
LPR下調後，將會帶動商業銀行貸款利率下行，以此降低實體經濟融資成本。在經濟下行加大的背景下，也是強化逆週期調節的具體措施。
3、明確貨幣政策價格工具的傳導機制
這次調下明確了央行貨幣政策價格工具的傳導機制，表明央行政策利率變動對LPR變動將產生更直接有效的影響。
這一傳導鏈條可以概括為：央行政策利率貨幣市場利率/債券市場利率LPR貸款利率
分析師：百萬房貸月供將減少30元
對央行此次下調LPR，中原地產首席分析師張大偉在其公眾號大偉看樓市中表示，LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。
對於房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。
對於購房者來說，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。
LPR的下降對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。
百萬房貸，月供少還30元，是不是覺得不太適應？實際上，從今年10月8日開始，大家以前習慣的每次降息/加息0.25個百分點就已經被LPR所代替，現在一次降息/加息幅度遠低於以往。而且，從央行政策來看，本次LPR降息不會影響存量房貸，而只會影響新增的房貸。
在第三季度貨幣政策執行報告中，央行指出，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
呈正圓
LPR下調對公積金貸款無影響。
11月20日，央行公佈最新貸款市場報價利率（LPR）：
5年期以上LPR為4.80%，和之前的4.85%相比，降息0.05%。但實際上這對於公積金貸款買房的人並無影響，並不能讓其貸款利息減少，為什麼呢？
首先，買房貸款一般可以有兩種方式：公積金貸款和住房商業貸款。
公積金貸款是指繳存住房公積金的員工可享受的貸款，國家規定，只要你繳存了公積金，就可以按其規定申請個人住房公積金貸款。
而住房商業貸款是未繳存住房公積金的人可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。今年8月央行宣佈，10月8日起新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
所以，公積金貸款和住房商業貸款是完全不一樣的，LPR的下調只會影響10月8後簽訂住房商業貸款合同，並不會影響公積金貸款合同。
但其實目前公積金貸款利率3.25%，比住房商業貸款低得多，這點降息相對來說就顯得沒那麼有分量了。
子衿財經
貸款基準利率下降對公積金貸款的人來說是利好。
LPR下降5個基點，相當於1萬塊錢一年能夠少付5塊錢的利息。如果你貸款了60萬，大約一年可以少付300塊錢的利息。
這看上去不多，但是對市場影響極大。相當於金融市場給實體經濟和人民讓利。
談笑閣
央行下調LPR利率，對公積金貸款買房沒有任何影響。
11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，11月份LPR報價利率出爐，1年期LPR利率下調5BP至4.15%，5年期LPR利率下調5BP至4.8%，上個月LPR利率僅有1年期下調，5年期未變，而本月1年期和5年期LPR利率同時下調5BP，其實是超市場預期的。
這是LPR利率報價機制改革以來首次下調5年期利率，上個月1年期利率也下調了，但5年期沒變。本月報價利率，1年和5年期都變了，5年期LPR利率的下調，會影響房貸，根據房貸新政，10月8日之後房貸利率以LPR報價利率加點的方式形成，首套房利率不得低於LPR利率，二套房不能低於LPR利率加60基點。
那麼根據最新的利率，首套房貸的基準利率為4.8%，二套房貸基準利率為5.4%，然後各地在這個基準利率上根據實際情況加點形成，如果是上個月簽訂房貸合同的，根據利率重定價規則，到明年如果利率沒有上調，則按當月LPR加點（合同上的加點數）形成新一年的利率。
但是這都只針對商業貸款，在新規中，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整並實施的，至今沒有調整，五年以上公積金貸款利率3.25%,。
財經宋建文
11月20日LPR更新報價，1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均下調5BP。
從債券市場的反應來看，LPR報價出來之後，債券收益率微幅上行後回落，顯示對市場的影響不大。那麼該如何看待本次LPR利率下調？
圖：10年期國開債190210
我們來看看貸款基準利率和LPR利率的走勢。從下圖可以看到，雖然今年8月17日之後LPR定價機制改革，但是改革前，1年期LPR已經有持續報價。只不過改革前，1年期LPR定價是跟隨1年期貸款基準利率，且絕對水平低4BP。5年期LPR是改革後的新品種，絕對水平比5年期貸款基準利率低5BP。
今天LPR利率下調5BP之後，為改革後，1年期LPR第三次下調，累計下調16BP，較1年期貸款基準利率低20BP。同時也是改革後，5年期LPR首次下調，下調5BP，較5年期貸款基準利率低10BP。
圖：貸款基準利率和LPR
我們再來看看LPR與定價基準MLF之間的關係。因為LPR報價，是按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，因此中期借貸便利（MLF）利率相當於LPR定價的基準。
從下圖可以看到，1年期LPR在8月20日、9月20日兩次下調中，MLF利率均沒有變化，主要是1年期LPR加點下調，5年期LPR保持不變。本次11月20日，1年期和5年期LPR同步下調，源於MLF操作利率下調，且幅度均為5BP。
圖：LPR和MLF
這是否可以給我們一個啟示：1年期LPR的下調方式，既有可能是MLF操作利率下調，也有可能是MLF保持不變而加點下調；5年期LPR的下調方式，主要依賴於MLF操作利率下調。
我們知道，LPR相當於銀行資產端的收益，因此LPR的下調，相當於銀行資產端收益下降，而負債端成本不變，也就相當於對銀行進行非對稱降息。這其實是擠壓了銀行的利差空間，進而對實體經濟讓利。這顯然會遇到的銀行的阻力，因此LPR的下調，往往伴隨著央行對銀行的讓利。一種讓利方式是降準，之前央行於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放資金約9000億元，將降低銀行資金成本每年約150億元。2018年人民幣貸款增加16.17萬億元，150億相當於節約成本9BP，這基本上對應的是8月20日、9月20日兩次1年期LPR下調，合計11BP的幅度。
另一種讓利方式是調降MLF操作利率，就是11月20日，LPR與MLF（11月5日）、OMO（11月18日）同步下調5BP。有市場人士認為，LPR下調幅度5BP有點少了，因為加點沒有變化。其實原因也不難理解，MLF和OMO只是銀行負債的一種來源，且不是主要來源。因此即便MLF與LPR利率同步下調，對於銀行而言仍然是非對稱降息，顯然銀行是沒有更大動力下調LPR的。
圖：存款類金融機構的負債結構
以上是我們比較熟悉的內容，我們也只是把之前講過的大概重複了一遍。關於本次LPR下調，筆者認為更值得關注的是5年期LPR的下調。我們在前文中曾經提過，與下調貸款基準利率相比，下調LPR有幾點區別：1、LPR目前只針對新增貸款合同，存量貸款暫時保持不變；2、LPR有兩個利率，1年期和5年期，降息方式更加靈活。
之前8月20日、9月20日兩次下調LPR，都是隻下調1年期，5年期保持不變，而5年期主要用於住房按揭貸款等長期貸款。因此只下調1年期，相當於對房地產定向不降息，這是符合房地產調控的大方向的。而本次5年期LPR同步下調，是筆者印象中，自本輪房地產調控升級以來，針對房地產的首次降息。雖然幅度不大，但是信號意義值得關注。
不過新增住房按揭貸款合同畢竟是小部分，更大比例是存量的住房按揭貸款，而存量按揭合同，是享受不到本次LPR下調的，因為存量合同的利率定價尚未過渡到LPR。而存量合同的降息顯然更加重要，因為存量合同降息，居民需要償還的按揭貸款金額減少，居民的可支配收入增加，進而會增加消費，從而刺激經濟。因此下一步存量合同的過渡，估計也會提速。
總結一下本文的主要觀點。本次1年期LPR下調5BP，是預期內的，對市場的影響比較小。由於沒有額外的讓利，下調幅度與MLF保持一致。更值得關注的是，5年期LPR也下調5BP，這也是筆者印象中，本輪房地產調控升級以來，對房地產的首次降息。考慮到存量合同的體量要明顯更大，因此存量合同利率定價的過渡和下調，顯得更加迫切。背後也反映出，央行在非常認真負責的推動實體經濟融資成本的下行。
最後我們做一個簡單的算術題，根據央行剛剛發佈的第三季度貨幣政策執行報告，9月末，全國主要金融機構房地產貸款餘額為43.3萬億元，如果住房按揭貸款存量利率下調5BP，利息收入整體減少約216.5億元。
添金販
LPR下調5個點，或將影響其他貸款利率，但不會給房貸利率帶來較大波動，同時考慮到年底兩個月銀行的信貸額度較為緊張，預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定，房貸利率下行的可能性較小。而公積金貸款利率依舊執行之前的基準利率，未作調整。
LPR是什麼
LPR就是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR），是商業銀行對其客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。由全國銀行間同業拆借中心（CFETS）計算得出並公佈的基礎性的貸款參考利率，是銀行貸款利率定價的主要參考基準。
LPR下調對房貸利率有什麼影響
國家規定從2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以LPR為定價基準加點形成。由於房貸期限較長一般20-30年，所以房貸利率通常參考5年期的LPR。
其中加點，至於加多少就要看貸款用途、貸款地區、貸款方的，那11月20日LPR下降5個點，房貸利率或將降低。
不考慮地區等其他因素，簡單推算，五年期LPR降低到4.8%，則100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。（房價低的地區，其實和降準前差異不大，也就是每月少買1斤豬肉罷了）。
然後我們再仔細推敲，房貸到底能否下調？
近幾個月，在5年期LPR未調整情況下，房貸利率水平一直處於上行趨勢，只不過上行幅度有所減緩，下行的城市數量有所增加。同時央行指出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，那麼，短期內LPR的變化並不會對房貸利率產生較大影響。
此外接近年關，考慮到銀行的信貸額度較為緊張，預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定，下行的可能性較小。
LPR下調對公積金貸款利率有什麼影響
今年8月國家明確指出，公積金個人住房貸款利率暫不調整，即首套房，公積金個人住房貸款基準利率3.25%；二套房，公積金個人住房貸款利率為1.1倍基準利率，即3.575%。（到目前為止沒有規定說公積金基準利率有調整）
所以，最近的降息、降準對公積金貸款沒有影響。
閒散的小愚民
LPR下調5個點，不會對公積金買房產生影響。
首先，我們瞭解下何為LPR：LPR是Loan Prime Rate的縮寫，簡稱LPR，翻譯過來就是貸款市場報價利率，是商業銀行對其客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。由全國銀行間同業拆借中心（CFETS）計算得出並公佈的基礎性的貸款參考利率，是銀行貸款利率定價的主要參考基準。
由此可知，它只對商業銀行的貸款有影響，而公積金屬於公積金管理中心負責，它不是銀行機構，早期屬於房地局，後來劃入當地財政部，它實質上是對當地符合條件的購房者的一種補貼，相對商業銀行貸款，有了公積金貸款的名稱。
由此可見，LPR的上調或者下降，對公積金買房無影響。
金融民工陳小小
對公積金買房客戶沒有影響
