十一月，隨著一波網紅盤的“集體退潮”，成都樓市的後網紅時代初現端倪。
首先，看著主城區域，區域內數十個單價2萬+項目登臺唱戲，房價迴歸“正常水平”，撿漏搶福利盤的機會越來越少，很多朋友只剩下圍觀的權利了。
正所謂：“我看主城多嫵媚，料主城看我如屌絲。”
主城雖好，不可強求！
事實上，原來被視為二圈層、現在已晉級為成都“中心城區”的幾個區域——雙流、龍泉驛、溫江、郫都、新都，已經進入了無數購房者的視線聚焦範圍內，隨著城市擴張，交通條件、商業配套的完善，它們正在成為樓市的新主戰場。
這段時間，我們不斷收到廣大房友的問題：這些二圈層區域現狀如何？樓市未來走勢如何？而最核心的問題是，這些區域房價將會如何波動？什麼時候才是上車的好時機？
對此，我們圍繞這些區域的房價和地價，蒐集並梳理了5大二圈層區域的房價走勢，和近兩年（2018.1月-2019.10月）的土地拍賣信息，預判區域未來房價走勢。
看房價|二圈層5區，只有溫江均價未過萬
根據中成房業發佈的月報篩選統計後發現，成都二圈層5區，除去溫江均價在萬元以下，其餘整體呈現上升趨勢。
截至10月，如果按房價排咖位，雙流——龍泉驛——郫都——新都——溫江。
| 雙流區以14663元/㎡的成交均價領跑二圈層。
| 龍泉驛區增幅最大，同比上漲4545元/㎡，以13217元/㎡位居第二。
| 新都與郫都區同比分別上漲1243元/㎡、1085元/㎡。
| 溫江區是5區中唯一未過萬的區域，並且同比數據反而下降了983元/㎡。
這些還只是均價，據我們調查統計，今年二圈層5區域，約有33個項目最高預售價格超過2萬元/平米。
這張表格很清晰地傳遞出了一個信息——
成都，是一座正在向東南傾斜的城市。“宇宙中心”雙流，享有城市南拓紅利，緊靠天府新區成都直管區，區位優勢明顯。而龍泉驛作為成都東進橋頭堡，同樣也處於時代風口的位置。
最高預售價2萬+的項目，雙流區多達15個，毫無懸念高居榜首。而龍泉驛區則以9個項目緊隨其後。而餘下三區，溫江2個、新都3個、郫都4個，比起雙流和龍泉驛，少了很多。
其實，稍微仔細一點觀察，就能發現雙流和龍泉驛兩區房價破2萬+項目所隱藏線索——地價。
我們看到，雙流區域2萬+項目的“大戶板塊”，正是城南怡心湖板塊。這個緊靠天府新區直管區的新興板塊，是最近兩年成都土地市場最活躍的區域，其樓面地價早在3年前就破萬，截至目前，最高樓面地價已經達到14800元/平米。
而龍泉驛區2萬+項目分佈區域，主要也是十陵、皇冠湖等土地市場活躍的熱門板塊。
很明顯，熱門板塊的地價抬升對區域房價的直接推動力，在成都二圈層區域表現得非常清晰 。
我們都知道，地價和房價，是麵粉與麵包的關係，當面粉價格上漲，麵包製造商面臨兩個選擇——
1.提高麵包價格。
2.放棄賣麵包生意。
當我們看到：麵粉價格上升時，麵包商們還在不斷地收購，那麼，未來麵包價格的提升，是大概率事件。
要想更清晰的瞭解二圈層5區域的現狀以及未來房價的走勢，供地與地價至關重要。因此，我們根據二圈層地價變現圖，對5個區域進行了一次“地價壓力測評。”
雙流|"宇宙中心"壓力澎湃
根據統計2018年至今年10月，雙流一共拍出16宗涉宅用地。怡心湖板塊和東昇板塊是兩個高熱區域。
東昇板塊有4宗地樓面價超過7000元以上，而怡心湖板塊，是品牌開發商的焦點戰場，拍出的7宗地中，有6宗樓面價超過7000元/平米。其中，6月11日，奧園就以
14820元/㎡樓面地價的拿地，一舉刷新雙流的成交紀錄。
結合地價的分佈，我們不難看出，正是因為供地的集中性，與品牌開發商相繼入駐，促使這兩個板塊熱度升溫，最終麵粉成本上升，麵包價格跟漲。
前不久選房結束的光明蓉府，帶精裝預售價為16633-22756元/㎡，精裝標準3000元。而這塊地就是光明地產在2018年以9600元/㎡樓面價競得。
同樣，香港置地同年以7340元/㎡樓面價拿下一宗土地，今年已經推售過兩次產品，而最近一批次的惠後價格為18000-22000元/㎡，裝修標準接近3000元。
以此為依據，由於有4宗“萬元地”的存在，未來的東昇與怡心湖-華府板塊，房價仍然面臨著不小的上漲壓力。
龍泉驛|東進門戶正在換頭牌
龍泉驛區作為另一個”高價盤“較多的板塊，2018年以來，截至10月，拍出涉宅用地17宗，主要集中在3個區域，分別是十陵6宗，皇冠湖3宗，龍泉山下4宗。
其中，土地的成交樓面價超過7000元/㎡有6宗。1宗位於大面將用來修建TOD，2宗位於龍泉山下，打造的是低密舒居產品，剩下的三宗土地皆位於十陵的青龍湖板塊。
三宗已拍的熱地中，龍湖與中糧的新項目已經面世。據瞭解，中梁帶精裝的惠後最低單價，也在1.7萬之上。
這兩年來，十陵地價快速上漲明顯，整體產品升級、整體房價向上突破的趨勢同樣受人矚目，有不少人對曾對這個板塊的前景持觀望態度。
但另一個角度看，這張地價圖很明確地告訴我們一個跡象——十陵青龍湖板塊，已經有接班大面板塊，成為龍泉驛區第一熱門板塊的跡象。我們認為，從土地市場的活躍表現看，這個區域未來房價向上行走是大概率事件。
溫江|溫和表象下，壓力已”臨界“
2018年至今，溫江區共拍出涉宅用地7宗，其中4宗土地成交樓面價超過7000元/㎡。
值得注意的是，裡邊有3宗出自今年，最高樓面價達到9320元/㎡，已超出區域成交均價。呈現出一定的地價倒掛房價局勢，上漲壓力可想而知。加上溫江成交均價目前尚未破萬，未來擁有的上漲空間比較“富裕”。
郫都|一個適合撿漏的地方
郫都區拍出17宗涉宅用地，但成交的樓面價超過7000元/㎡僅有4宗，並且分佈”散亂“，很難對區域的房價帶來太大的影響。
至於這種現象的出現，主要因為明星板塊的缺失，讓新開發商拿地難以形成規模，進而出現同區域內的各板塊，既有高價項目，也存在低價盤。
當然，這樣相對混亂的房價，對購房者而言，卻意味著更容易撿漏。
新都|可能是最”淡定“的區域
新都近兩年共拍出10宗涉宅用地，最終成交樓面價超過7000元/㎡的只有3宗，1宗位於大豐，兩宗位於新都城區。
在絕大多數人的印象中，成都的發展方向是向東向南，而位於城北的新都，受到的關注並不多，加之成都主城區連接新都城區之間的區域，房價存在斷層，難免讓人將新都割裂在中心城區之外。
可以說，目前城北的價值還未挖掘出來，因此拍出的高價地並不多，未來房價的上漲壓力並不算大。
置業建議
從上述的分析來看，二圈層五個區域中，雙流與龍泉驛因為熱門板塊相對成熟，溫江由於價格基數較低，隨著地價的升高，它們未來房價面對的壓力不小。而新都與郫都的未來房價，將很大可能保持相對穩定。
因此，如果考慮物業增值情況，雙流兩大熱門板塊無疑是首選，而有“東進”傍身的龍泉也可以重點考慮青龍湖、皇冠湖、大面以及龍泉山下。
至於溫江區，則是因為成交均價偏低，上車相對容易，但缺少政策紅利，上漲空間相對有限。當然，想要撿漏，不妨盯緊郫都區，該區域出現低價盤的概率比較大。
要說哪個區更適合買房，主要還是根據自己的需求偏向，只是如果想買入雙流與龍泉驛區，那就有必要提高一下價格的心理預期了。
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