文 | 今纶

毫无疑问，楼市现在进入“滴灌”阶段，尤其是三大城市放大招，基本都是希望借助楼市来尽量托一托经济的底。

1 “京沪永远涨”？数据啪啪打脸

深圳调整豪宅税，广州出政策“在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料”，成都天府新区针对招商引资企业（机构）员工、行政企事业单位员工、引进（推荐）人才三类人员开放了购房限制，购买天府新区成都直管区区域住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

为什么要放松？为什么要滴灌？

很简单，房子不好卖了，或者经济增速有所放缓，希望用“滴灌”稍微对冲一下增速放缓。

前者是广州成都，后者是深圳。

广州的楼市是什么情况？从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。其中1—5月连跌5个月，6月销售价格稍有稳住，价格与5月持平，7月以0.4%的环比增幅微幅上扬，8月再度与7月持平。但稳的态势并未保持住，最新两个月，又再度环比下跌。

成都楼市也不乐观。恒通评估数据显示，大成都范围内，从2017年开始其实是逐年上涨的，但值得注意的是，今年4月，成都的二手房成交量达到顶峰，接下来的6个月时间，则是一路走低，尤其从6月开始，下降明显。

其实，四个一线城市只有深圳楼市是上涨的，但是深圳在经济增速方面遭遇很大挑战，房价上涨其实给深圳带来的未必是甜蜜。

坊间这些年一直说“京沪永远涨”，然而，数据啪啪打脸。

先看北京：

安居客数据显示，截至11月25日，北京二手房11月内挂牌均价为58557元每平方米，环比10月下跌0.96%。

而从纵向来看，北京二手房的降势已经持续很久。根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌4个月，并且跌幅在不断扩大——其中7月北京二手房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

再看上海：

根据安居客近三年统计数据，上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动。2016年12月，上海市二手房挂牌均价为52100元每平方米，随后延续上升，2017年2月到达53200元每平方米，到2017年4月再跌至51800元每平方米，此后2017年5月则是近三年最高点，为53900元每平方米。此后，则波动下行。

根据上海市住建委公布资料，10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套，2016年共成交33.9万套，随着调控开始，二手房成交量也急剧下降，2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%。2018年较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。

2 目前“滴灌”措施作用不大

顺着时间轴再往前看，抱朴财经只说权威数据：

11月15日，国家统计局发布2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。值得注意的是，10月二手房房价下降的城市为35个，数量达到70个大中城市样本的一半。

房价关系着银行的资产质量，关系着地方政府的收入，所以地方政府纷纷出手“滴灌”楼市。

所以，有经济学家预测明年楼市调控或放松。什么叫或放松？已经在开始悄悄放松。

只是，放松分为两种，一种是小规模放松，就是“滴灌”，类似广州、成都这种，抱朴财经认为作用不大。而且说实话，这种政策早就应该出，误伤了很多刚需。

还有一种是彻底的，或者大规模放松。比如一直限购的某城市取消了限购，又或者把社保要求、公积金提出上限都做了宽松处理，等于给市场放水，或者是增加客户，这种是有用的，但是有多少城市敢这么干呢？

抱朴财经认为2020年敢这么干的一二线城市绝对是少数，因为领导们一是要脸，二是怕担责任。

经济搞不上去，就靠放松房地产来拉，容易被骂。

如果大规模放松，导致房价明显上涨，舆论压力也受不了啊。知道啥叫“房住不炒”吗？

3 地王基本都是坑

另外，说说地王的事儿，以前有一种傻得不能再傻的观点：面粉贵，所以面包一定会贵。地价贵，所以，房价会更贵。

抱朴财经认为这就是机械主义房地产经济学，因为按照这个理论：房地产开发商永远不会亏钱，面包铺永远不会倒闭。

事实如何？

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。有些破产房企属于拿了高价地，最后搞不定，只能破产的。

说句某些人不爱听的：开发商倒闭从此以后是常态，面包铺永远不会倒闭只是一场梦。

根据《券商中国》报道：根据CRIC统计，截止2019年11月18日，就杭州已经入市的13个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于45％-82％不等，房地差在4494-34632元/平方米之间。

北京的情况也大致差不多：

截止10月28日，北京8成地王入市，项目平均入市周期达17个月，超过全国平均入市周期为10个月左右。

从已经入市的16个地王来看，大部分项目地价与房价之比过高，去掉建安、营销等成本，其中11个项目预计面临亏损，占比为68.75%。

据易简财经报道，南京地王大概率亏损：

2016年5月，葛洲坝以32.8亿总价、楼面价4.52万/㎡拍下南京河西板块一宗地块，成为南京有史以来楼面单价最高的地王项目。根据南京市的限价，河西板块上限为4.5万/㎡，地价还低了2000块。就算等到限价放松，这个项目价格高达7万元/㎡，7万在南京卖给谁？

广州地王注定亏损：

2017年3月，时代中国以楼面地价约5.5万元/平方米，总价约20.4亿元竞得广纸轻工地块，创下广州土地市场的最高单价纪录。在地块西面直线距离3公里的广钢新城，保利6月份计提了两个地价超过4万元/平方米项目的存货跌价准备；地块北面2公里处楼面地价4.3万元/平方米的中冶·逸璟公馆，筹备了一年多还未定下开盘时间。

合肥地王“骑虎难下”：

2016年，信达地产在土地试产挥金如土，最近拿地的合肥包河“地王”于2018年开工，当年下半年开始预售，案名为“翡翠天际”。由于土地成本偏高，项目的销售均价超过2万元/平方米，明显高出周边同类型的产品和二手房的价格。公开信息显示，目前该项目已推出的部分，去化率在50%左右，另有约一半的体量尚未开工。

重庆地王套你没商量：

克而瑞显示，2017至2019年重庆楼面价破万的高价地块，共成交28宗。截至2019年11月19日，28块万元地里，动工的只有12块，入市的只有10块，占比35.7%。从目前的趋势来看，这些高价地还在站岗中。克而瑞数据显示，28块万元地，总地价达303.37亿元，截止目前销售金额仅11.34亿元，回款率不足4%。

地王们给某些开发商增光添彩一瞬间，但是折腾他们可以是好几年。

另外，有房企董事长哭了！三盛宏业集团因涉及交叉违约条款被查封资产，三盛宏业曾是地产百强企业，而如今董事长泪洒现场的图片被刷屏。

4 现在该买房吗？

今年以来百度找工作相关搜索指数飙升，几乎是过去十年平均水平的五倍。什么意思？就是很多人没钱了，很多人收入下降了，很多家庭收入下降了。

在这种情况下，在绝大多数城市即使“滴灌”救楼市也是难以推升房价上涨的，但是，如果“滴灌”改为大规模大幅度放松，一二线城市的房价很快会翻身向上。

但是，哪个城市敢这么干？

一方面，“百度找工作相关搜索指数飙升“，一方面，你明目张胆推升楼市，后果是什么？何况，物价并不便宜。

所以，历史不会简单重演。

那么，该不该买房？重复抱朴财经的观点：投资性买房一律暂停。您在一二线城市属于刚需、改善型需求，关注两个信号可以买房：

其一，所在城市大幅度放松地产调控政策，包括公积金调高上限、下调社保要求（比如从5年调到1年）等。

其二，房价连续三个月以上环比上涨。

两个信号一出，刚需和改善型需求可以买，尤其一二线城市。

至于三四线城市，买套房子自己住，什么时候都可以买，反正又没限购，没啥政策波动。

但是，不要买房投资。为什么？因为，人越来越少，而钱越来越难挣。

活下去，活得长一点是现阶段的第一目标，其余的暂时不要想。

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