百萬貸款，月供只少30塊，但背後的信號很明顯

LPR改革後，LPR在上週正式迎來下調，房貸利率也跟隨下調。

對購房者來說無疑是一個大利好，但很多人卻哭笑不得。坐在我隔壁的同事就是典型的例子：

LPR的消息剛發佈不久，她就扭過頭來，激動地和我說：

“天啊，終於等來一個政策，我老家的月供可以減輕啦！”一邊說著一邊敲著鍵盤盤算具體的月供金額。結果一算，她嘆了一口氣：“百來萬貸款月供只少40多塊，我該哭呢還是該笑呢...”

確實，央行公佈的5年期以上LPR為4.80%，相比上個月的4.85%僅下降5個基點。這5個基點平攤到月供中，100萬的月供僅少個30塊，對購房者來說僅僅只是杯水車薪。

央行關於LPR下調的公告

但是，即便如此，我依然很開心，甚至我也建議大家保持一個更樂觀的預期。為什麼？

大家不要目光侷限於單次的LPR下調，LPR每個月都會更新一次，關鍵是接下來的趨勢是什麼？繼續下調、平穩、還是回升？

在這裡，我先放結論：未來一到兩年內，LPR大概率還是會繼續下調，現在雖然只是少個30塊，利率下行的趨勢下，房貸減輕的可不僅僅這30塊。

要解答利率為什麼還會繼續下調，我們得先搞清楚LPR的來龍去脈。

首先得要明確一點的是：

在今年LPR改革之前，我們貸款買房，是要看央行基準利率的。並且，貸款合同上約定的貸款利率不是固定不變，會隨著每年的基準利率的變動而變動。當然也有一些貸款合同約定的是固定利率，但這這一般都很少見。

這裡就涉及到了基準利率，基準利率一動，房貸利率也會跟著動。在今年10月LPR改革之前，基準利率為4.90%，已經維持了4年之久。那這個基準利率怎麼來的呢？

一句話來說，基準利率是由央行拍腦袋決定的。

央行基準利率（5年期以上）走勢圖

為什麼我要說“拍腦袋”？主要是因為在2013年利率改革之前，央行決定的基準利率並不完全由市場決定，很大程度上依賴於央行的主觀判斷。

按照國際經驗，基準利率（每個國家叫法不同）是由市場上的借貸雙方（主要是銀行間市場）自由約定，然後綜合各方算出來的一個綜合利率，這樣才能真實反映市場的真實利率。

所以，2013年央行啟動了利率改革，LPR就是從那時開始正式誕生。

LPR全稱Loan Prime Rate，意思就是貸款基礎利率。綜合市場上的借貸雙方自由報價而呈現的利率，不再受央行管，更能夠反映市場的真實利率水平。

一句話來說，LPR是市場各方自由報價決定的，而非央行。

而當時很多銀行尚未具備定價能力（只有10家銀行參與LPR報價），還無法報出穩定的LPR報價，為了防止利率市場混亂，LPR暫時以央行的基準利率為基準，僅作為一種過渡的措施。

也就是說，儘管早在2013年就推出LPR，但很長一段時間內，市場上的貸款利率還是以央行的基準利率為準，市場化程度並不高。

但LPR長期按照基準利率報價，就會與當初的利率改革目標相左：

改來改去，最後還是得要看央行基準利率，那還不如不改，而且LPR還只是在銀行間市場中應用，根本沒有推廣至全國市場。

普通人貸款買房、買車、創業什麼的，還是得要看基準利率，LPR幾乎毫無存在感。

所以，今年8月，LPR再次迎來改革，一個最重要的變化就是：LPR由原來的緊跟央行基準利率轉變為央行的公開操作市場利率。

怎麼又多出來一個公開操作市場利率呢？

別慌，這個利率是商業銀行找央行借錢的利率，按照抵押品或者借款期限的不同，分為好幾種，我們只需要記住最主流的一種，就是中期借貸便利（MLF）。

以MLF利率為基礎，加減點形成最終的LPR報價。同時，參與報價的銀行由10家增加至18家，大大提高了LPR的市場化程度。

近4個月LPR走勢

最為重要的是，LPR不再是侷限於銀行間市場，進一步擴展到銀行住房抵押貸款市場，意味著我們普通人買房的貸款利率，直接與LPR掛鉤。

一句話來說，LPR=央行MLF利率+上下浮動點數，無需參考央行基準利率。

明白了LPR的來龍去脈後，大致能夠總結出以下幾點：

（1）基準利率成過去式，利率更低的LPR將是主流

LPR和基準利率，一個是新興市場化利率，一個過去行政化利率，相對比，高下立判。

更重要的是，代表市場利率的LPR，在今年的改革中，就已經用腳投出了低利率的“選票”：

不管是1年期LPR還是5年期以上LPR，8月改革之後，LPR明顯走出了一個下調趨勢

房貸利率=LPR+上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數，如果一定要究根結底，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

而MLF利率，2019年開始出現明顯的下調信號：

央行MLF利率走勢（2016年至今）

（3）當下的經濟基本面不支持高利率

前面我們看到，不管是LPR還是MLF，利率都是趨勢下調，之所以下調，意味著市場對低利率的渴求。而市場一旦追逐低利率，往往也就意味著經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。

我們現在的情形，正處於這樣一種壓力之下：大國貿易博弈，進出口波動顯著；樓市降溫，投資減弱；豬瘟影響，通脹飆升。出口、投資、消費三駕馬車壓力與日俱增。這種情形下，利率只能越來越低。

所以，不管是LPR還是MLF，其背後都有著宏大的經濟基本面影響，未來將是一個長期性的下調過程。

最後，通過上述幾點，也就不難解釋我前面說的LPR大概率繼續下調的結論。但需要提一點的是，別忘了房貸利率還有上浮的點數，樓市調控收緊下，即使LPR下調，上浮點數還會覆蓋掉下調的部分，整體房貸利率還是會保持穩定。

所以，對於購房者來說，大可不用擔心未來利率上調增加自己月供壓力，也不用因為月供只少個幾十塊而灰心，目光放長遠點，未來一兩年，LPR還是會緩慢下調，對於存量房貸來說，月供壓力明顯減輕。

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